看樓盤的規(guī)劃圖與區(qū)位圖是走進售樓處中不可忽視的環(huán)節(jié)，這樣可以更好地了解小區(qū)內(nèi)部的情況，購房者也可直觀地將項目周邊配套。那售樓處的樓盤規(guī)劃圖與區(qū)位圖到底怎么看呢？下面就給大家講講。

本文知識點：

一、樓盤規(guī)劃圖看什么？

（一）樓棟分布

首先，從規(guī)劃圖中可以看出樓棟的數(shù)量與分布，以及樓間距的大小。樓間距的作用有兩個，一個是影響采光，一個是保障隱私。通過看樓棟分布圖，大概估算樓間距的大小，選購房屋樓棟時，要避開樓間距小的樓棟，選擇樓間距大的樓棟。其次，樓間距的大小也可以反映出社區(qū)容積率的高低和居住的舒適度。

主流樓盤的樓棟分布方式主要有三種：行列式、圍合式、點群式。

行列式：行列式的小區(qū)建筑平行排列，公共設施、綠地、景觀等安排在小區(qū)中間。

優(yōu)點：讓樓盤在滿足日照間距的前提下，較大程度地提高土地利用率，也能讓樓棟間更易產(chǎn)生過堂風。

缺點：行列式排布過于單調(diào)，未做到交叉擺布則北側(cè)樓棟的日照會受到南側(cè)樓棟的嚴重影響。

圍合式：樓棟沿地塊邊緣分布，在住宅群中部形成一個圍合空間，其中設置充足的綠地和必要的休閑設施。

優(yōu)點：內(nèi)部環(huán)境私密性強，沿街一線建筑物·排列整齊，形成完整統(tǒng)一的街景立面。

缺點：無法保證所有樓棟都朝南，且小區(qū)內(nèi)部通風會受到影響。

點群式：樓棟圍繞中心綠地或者水景自由地散開，布置形態(tài)美觀且靈活多變。

優(yōu)點：樓間距、綠地面積較好，每棟樓都能充分享受陽光，通風良好，居住環(huán)境舒適，沒有明顯的缺點。

（二）樓房朝向

規(guī)劃圖上一般有一個指南針，其箭頭所指方向即為正北方，大家要以此判斷，而不能以傳統(tǒng)的上北下南左西右東來判斷樓房朝向。項目方位影響到后期戶型的采光問題。如果不注意，后期很可能因為方位的失誤購得一個采光嚴重不足的戶型。

（圖片來源于網(wǎng)絡）

有的開發(fā)商為了增加建筑面積獲得更多利潤，會建一些東南朝向、西北朝向甚至東西朝向的樓房，通過看小區(qū)規(guī)劃圖我們就可以清晰明了地看出樓房走向，這樣能減少被開發(fā)商忽悠的概率。

（三）道路交通

小區(qū)規(guī)劃圖上肯定會顯示未來社區(qū)的道路規(guī)劃，通過觀看道路規(guī)劃圖，可以了解社區(qū)的安靜區(qū)與熱鬧區(qū)。在選購樓棟和樓層時，可以通過對社區(qū)道路的一個考察和參考，遠離交通要道和熱鬧區(qū)，選擇一個安靜的生活環(huán)境。如果是喜歡安靜的購房者，就可以選擇離娛樂配套設施、街道遠一點的樓棟。

（圖片來源于網(wǎng)絡）

（四）停車場規(guī)劃

停車場規(guī)劃包括停車場的位置和數(shù)量。通過規(guī)劃圖購房者可以獲悉該社區(qū)停車場的數(shù)量與停車位是否方便。一般來說，不建議選擇離停車場太近的房子，一方面是因為家里有老人和小孩的話，離停車場比較近可能會造成出行不安全。另一方面如果購房者居住在低層，離停車場近就容易受到噪音污染。此外，還可以看有沒有進行人車分流，一般來說人車分流可以提高安全系數(shù)。

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（五）采光及景觀規(guī)劃

看規(guī)劃圖還要重點看社區(qū)的景觀配套，生活娛樂設施的規(guī)劃等。景觀配套的存在是豐富日常生活的需要，也是高性價比社區(qū)的一個判斷標準。

在選房時要考慮到，居住的房屋與景觀配套之間要有一定的距離。因為景觀配套所在地一般是人群集中的地區(qū)，嘈雜聲較大。其次，靠近景觀區(qū)的房子房價一般會比其他位置的房價稍貴，購房者選房時要衡量自己的資金實力與居住要求去選擇。

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（六）經(jīng)濟技術(shù)指標

在看小區(qū)規(guī)劃圖的時還需要仔細看上面的經(jīng)濟技術(shù)指標，具體包括容積率、綠地率、停車位、建筑密度等。容積率與綠地率直接影響到居住舒適度，而停車位與住戶的需求息息相關(guān)。開發(fā)商為了房子賣得更好，可能會夸大指標，比如開發(fā)商經(jīng)常使用的綠化率，遠遠不如綠地率的計算嚴格。

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二、樓盤區(qū)位圖怎么看？

區(qū)位圖是指用來描繪項目所在區(qū)域的簡要地圖，它承載了項目周邊片區(qū)內(nèi)的交通線路、自然資源、核心配套等信息，是一幅能夠在最短時間內(nèi)向購房者明示項目區(qū)位的微縮地圖。

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（一）樓盤區(qū)位圖可能存在的“貓膩”

1、比例失真

看區(qū)位圖的時候，往往覺得項目離城市所有地方都很近。不管項目是在1環(huán)，2環(huán)，3環(huán)，還是4環(huán)，從區(qū)位圖上面看上去只有“一步之遙”。

2、規(guī)劃失真

區(qū)位圖上往往會給自己所在的區(qū)域貼上標簽，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等等。這也不能說開發(fā)商刻意造假，而是只要政府有一點的規(guī)劃的苗頭，不管這個規(guī)劃是否能夠落地，開發(fā)商都會立即采用。此外，如果周邊規(guī)劃有工廠、高壓電線經(jīng)過、鐵路噪音影響等在規(guī)劃圖上一般看不到。

3、配套失真

售樓處配套套話

交通：四橫五縱，某大橋XX年通車，某地鐵XX年通車，去某商圈10分鐘，去某商圈30分鐘，60分鐘通達全城。

學校：環(huán)繞小區(qū)名校云集，某某學校直接對口，某某學校優(yōu)先就讀。

商業(yè)：小區(qū)旁邊規(guī)劃建設某某品牌商場，小區(qū)自帶X萬方綜合體商業(yè)。

景觀：出門即是江灘，旁邊即是森林氧吧等等......

（二）破解樓盤區(qū)位圖“貓膩”的方法

1、使用高德導航，百度導航等軟件，看導航顯示A到B的實際距離和預計時間。

2、上當?shù)貒烈?guī)劃管理局，某某新區(qū)的政府網(wǎng)站，查詢具體規(guī)劃。

3、查詢教育局網(wǎng)站，最新一年的各個學校招生劃片信息，任何公立學校都是由教育統(tǒng)籌區(qū)域，各學校自主招生，開發(fā)商是無權(quán)干涉教育局招生的。

4、登錄大型商場的官網(wǎng)，查詢未來幾年的開店計劃，選址計劃。因為有些開發(fā)商與商家之間簽訂是意向協(xié)議，商家不用支付一分錢，未來也可以不選址在簽署意向協(xié)議的地方，意向協(xié)議只能說明，某商場在選址的時候把這個地方作為了備選之一。

5、對于景觀這塊很難把控，涉及到園林局，施工單位，規(guī)劃設計等相關(guān)部門。這還需要購房者多方咨詢確認。

6、對規(guī)劃中的配套，要查閱相關(guān)的資料。還要通過不同的交通方式來判斷一下，周邊配套的時間距離，空間距離。

規(guī)劃圖與區(qū)位圖雖然可以對項目有一個很直觀的認識，但規(guī)劃圖與區(qū)位圖只能作為一個參考，并不能完全相信。如果真要了解項目以及周邊配套，還是建議大家去走一走，實地進行考察。