2021年7月31日，原告于某與被告國興公司經協商一致，原告就其認購被告開發(fā)建設的坐落于康城區(qū)××鎮(zhèn)××組××棟××單元××層××號房屋住宅，雙方簽訂《國興城房屋認購書》一份。在該《國興城房屋認購書》中，原告作為乙方、被告國興公司作為甲方，該認購書主要內容雙方約定：該房屋單價6310元／平方米，建筑面積約為98.41平方米，總房款元。乙方承諾于2021年8月9日前向甲方付清首付款元，成交單價每平方米5903.54元，總房款為元，剩余房款元乙方應向貸款機構申請辦理商業(yè)貸款，并主動到甲方售樓處簽訂《商品房買賣合同》，剩余房款乙方保證應于《商品房買賣合同》簽訂日起到達甲方賬戶。乙方于本《認購書》簽訂當日，向甲方繳納認購定金元，該定金用以擔保將來簽訂商品房買賣合同。乙方在簽訂本《認購書》后，所選房屋不得調換。乙方未按本《認購書》商業(yè)貸款項約定的時間交納首付款的或經甲方電話(短信)或微信催告，乙方不到甲方營銷中心(售樓處)簽訂《商品房買賣合同》的或經甲方電話(短信)或微信催告，乙方不向貸款機構申請辦理商業(yè)貸款的，乙方有前述任何行為之一的，視為乙方不履行合同相應義務，甲方有權終止、解除本認購書，甲乙雙方的權利義務終止；甲方有權自行將該套房屋另行出售，定金不退。乙方承擔訴訟費、律師費。

同時，乙方按照房款總金額的百分之十向甲方承擔違約金。本《認購書》未盡事項(如房屋面積、交房時間、質量標準、違約責任等其他事項)，雙方以最終簽署的《商品房買賣合同》及相關附件為準。本《認購書》經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。此外，在該《國興城房屋認購書》中，雙方并約定有“特別提示：為了維護您的利益，請在簽署本認購書前，仔細閱讀本認購書的各項條款，尤其粗體下劃線字部分，我們作為買受人，在此簽字以表明我們已充分閱讀了前述條款，所有的疑問均已得到滿意答復。基于友好協商及誠實信用原則，在此我們確認接受前述各項條款。”同時，在各項條款后還備注有“甲方對本人認購書中的條款尤其是免除或者限制其責任條款，已向于某進行提示及詳細解釋和說明于某對此完全認可”的內容。

該《國興城房屋認購書》簽訂生效當日，原告分別向被告國興公司交納了定金元及首付款元，共計元，被告國興公司給原告出具了收到定金和專用收款收據各一張。原告與國興公司簽訂上述《國興城房屋認購書》后，雙方始終未向對方提出簽訂正式《商品房買賣合同》，原告與被告國興公司也沒有約定簽訂正式《商品房買賣合同》的具體期限。

被告國興公司至今尚未取得原告所認購房屋的商品房預售許可證，原告以被告未取得商品房銷售許可證為由找被告要求該其返還所交款項，雙方協商未果，原告因此提起本案訴訟。

原告于某向法院起訴請求：1.認購合同解除。2.判令被告退房款2倍定金元。3.判令被告退房款元及利息(利息從2021年8月9日起至實際給付日止)。

一審法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第四百九十五條第一款規(guī)定：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等房屋認購書屬于預約合同，未取得預售可證不影響合同法律效力，構成預約合同。”本案原告與被告國興公司在2021年7月31日簽訂的《國興城房屋認購書》，屬預約合同，依據雙方約定的內容，國興公司雖然至今就預約的房屋尚未取得商品房預售許可證，但并不影響預約合同的效力。如果能夠將其雙方簽訂的該預約合同認定為商品房買賣合同，也能依法認定雙方簽訂的該買賣合同無效，從而解除該合同。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”因此，將認購書認定為商品房買賣合同，應具備兩個條件：一是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容；二是出賣人已按約定收取購房款。

《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建筑的產權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產權登記有關事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。”本案《國興城房屋認購書》對房屋的坐落位置、面積、價款支付等進行了約定，但對交房條件、質量標準、違約責任、辦理產權登記事宜等重要條款均未明確約定，尚不具備商品房買賣合同的基本特征，因此，本案原、被告雙方簽訂的《國興城房屋認購書》不能認定為商品房買賣合同。鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第一款第四項及《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十二條均明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房的，應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”由上可見，無論是法律、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所作出的強制性規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條第一款規(guī)定：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。”《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的、正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務。與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協議，不能因此認定本約已正式訂立。

既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣會同》所作的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應認定為出賣人訂立預約合同的前提條件，即房地產開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證前與買受人簽訂的商品房認購書等預約合同均為有效。該《國興城房屋認購書》且系原、被告雙方當事人真實意思表示，未違反法律與行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效，應受法律保護。原告現以被告至今未取得該案涉房屋的預售許可證為由，提出解除合同，因于法無據，故無法予以支持，其基于解除合同而請求返還房款及利息，以及定金的訴訟請求，亦同樣缺乏相應的事實和法律依據，也無法予以支持。

一審判決：駁回原告于某的訴訟請求。

一審判決后，原告于某不服提起上訴。

二審認為，本案各方當事人爭議的焦點問題是：案涉認購書應否解除及被上訴人國興房地產開發(fā)有限公司應否返還房款、定金及相應的利息。

根據《中華人民共和國民法典》第四百九十五條第一款規(guī)定：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。”本案中，案涉的《國興城房屋認購書》對房屋的坐落位置、面積、價款支付等進行了約定，但對交房條件、質量標準、違約責任、辦理產權登記事宜等重要條款均未明確約定，尚不具備商品房買賣合同的基本特征，因此，該認購書不能認定為商品房買賣合同，應屬預約合同。從其訂立的目的、約定的內容來看，是為將來雙方當事人訂立確定性的、正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協議，不能因此認定本約已正式訂立。

既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣會同》所作的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應認定為出賣人訂立預約合同的前提條件，即房地產開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證前與買受人簽訂的商品房認購書等預約合同均為有效。該《國興城房屋認購書》系于某與國興公司雙方當事人真實意思表示，未違反法律與行政法規(guī)的規(guī)定，屬合法有效，應受法律保護。預約合同作為獨立合同形式，上訴人主張解除應當提供證據證明案涉認購書符合約定解除或法定解除條件。首先，雙方并未協議約定解除條件。其次，上訴人主張的解除事由也不符合《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定的法定解除條件。故于某請求解除認購書，沒有事實及法律依據，其基于解除合同而請求返還房款、定金及相關利息的請求，亦同樣缺乏相應的事實和法律依據，二審不予支持。

二審判決：駁回上訴，維持原判。

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