在回答這個問題之前，我們需要了解商品房預售制度是怎么來的？為什么我國要實行商品房預售制度？

商品房預售制度于1956年從香港引進大陸，主要是借鑒香港房地產開發成功經驗。我國之所以是實行商品房預售制度，主要是考慮到我國改革開放初期，房地產開發商普遍缺少資金，商品房供應量小，這邊又要加快城市化建設力度和步伐，為了解決這些矛盾才推出。

第一，商品房預售制，俗稱賣期房，賣樓花。《城市商品房管理辦法》規定，當房地產開發商開發的樓盤滿足一定條件（比如常規規定，投資額占到開發總額的25%；以前主要規定是房子建到正負零就可以辦理《商品房預售許可證》，但有的城市條件稍高了點，要達到主體樓層三分之二才行），就可以辦理《商品房預售許可證》。

第二，在商品房預售制度下，房地產開發商可以通過少量的運作資金就可以啟動一個大的房地產開發項目，用四兩撥千斤來形容房地產開發商操作地產項目，再恰當不過。比如房地產開發商一期開發房子，通過總包單位墊資到正負零，或者墊資到一個樓盤具備預售條件，這邊房地產開發商一旦樓盤盛大開盤了，就會實現營收，購房資金源源不斷的收入，就可以支付總包工程款。

第三商品房為什么實行預售制度，而不是現房銷售？，現房銷售，那就是整個小區全面建設完成，包括小區園林，景觀，綠化，市政道路及生活商業配套，同時己竣工驗收合格交付業主使用。現房銷售對于房地產開發資金要求相當高，絕大多數開發商是沒有這個能力來開發一個大型樓盤，只有央企才有這個實力，但全國這么多城市，央企開發不過來。

第四，房地產項目的核心在于資本運作，另加兩個重要成本，即項目開發時間成本，巨額資金使用利息成本。

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