一 簽約前產(chǎn)權審查

房屋看中后,通過經(jīng)紀人約房東見面。在房屋簽訂合同之前,我們要核查房屋的產(chǎn)調，即對該不動產(chǎn)權登記簿進行查詢。要核實房屋的基本情況如:

1.房屋的產(chǎn)權是否與他人共同擁有(共同擁有的要全部簽字)

2.查看房屋有無債權債務糾紛或行政機關查封(如查封的房子解封前不能上市交易)

3.查看房屋有無抵押等情況(如有抵押,過戶前應提前還款)

4.二手房是否屬于允許出售的房屋(限售政策,或不被允許交易的房屋）

二 簽訂存量房買賣合同

簽署《存量房買賣合同》時需要注意的事項有:

1.合同主要約定產(chǎn)權、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關手續(xù)時間、違約方式、違約責任等相關內容。

2.房產(chǎn)若有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后續(xù)出現(xiàn)共有權人不同意出手導致交易存在失敗的可能。

3.因為租客有優(yōu)先購買的權利,如果房子是有租約的,所以應讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。

4.如果房子附有戶口,應在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電,應以附件的形式對家具家電的情況加以詳細描述,例如品牌和新舊情況等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

三 提交網(wǎng)簽

網(wǎng)簽的主要作用有:

1.防止“假房源”;

2.防止“一房二賣”情況的發(fā)生;

3.加強市場監(jiān)管,維護市場秩序;

4.增加房地產(chǎn)市場透明度。

辦理網(wǎng)簽需提交材料:

房屋產(chǎn)權證及土地證、物業(yè)費發(fā)票相關材料、買賣雙方身份證件、婚姻關系證明、戶籍證明(買方需提供未成年子女戶口本)、委托公證書(若有)、委托代理人身份證,外地戶籍需提供參保證明及明細或個人所得稅繳納證明。

其中對于物業(yè)費發(fā)票相關材料要求如下:

1.園區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū) ，物業(yè)費發(fā)票/物業(yè)結清證明/物業(yè)費收據(jù)或無物業(yè)證明均可；

2.吳中區(qū)、高新區(qū)，物業(yè)費發(fā)票或無物業(yè)證明；

3.吳江區(qū)，物業(yè)費發(fā)票,若提供其他物業(yè)結清證明都需要買賣雙方簽字。

網(wǎng)簽合同自通過之日起至辦理資金監(jiān)管之日有效期為30個自然日,超過30個自然日未辦理資金監(jiān)管的,網(wǎng)簽需重新提交,買方購房資質需重新審核。

四 資金監(jiān)管

二手房買賣交易時間長,流程復雜。買方擔心付完錢,賣方不配合過戶;賣方擔心自己配合過完戶,買方不支付購房款;為了規(guī)避交易雙方錢房兩空的風險,買方交易時最好將購房款進行資金監(jiān)管,確保錢款安全,保證買賣雙方的正當利益。

所需材料:

證件僅看原件(房屋產(chǎn)權證及土地證、買賣雙方身份證件、婚姻關系證明、戶籍證明、外地戶籍需提供參保證明及明細或個人所得稅繳納證明;具體與網(wǎng)簽提交網(wǎng)簽審核的材料保持一致)、監(jiān)管卡(姑蘇區(qū)所有銀行監(jiān)管卡均需提前去銀行建立監(jiān)管聯(lián)系,其他區(qū)域是郵儲銀行監(jiān)管卡需提前去銀行建立監(jiān)管聯(lián)系)、交易確認書及資金監(jiān)管協(xié)議(窗口提供);除園區(qū)外,其他區(qū)域還需另外提供:掛牌表、物業(yè)費發(fā)票相關材料。

五 銀行貸款(商貸)

購房人在房管局辦理完資金托管手續(xù)以后,帶好銀行出具的資金托管單去相應銀行支付首期購房款(首付),并與銀行簽訂貸款合同。

所需材料:

1.買家身份證、結婚證、戶口本、銀行卡原件；

2.買家身份證正反面、結婚證首頁主頁、戶主頁、戶口頁、銀行卡正反面復印件一份；

3.買家征信報告(近一個月內查看的)；

4.買家收入流水(近一年的)；

5.買家收入證明；

6.首付流水(托管哪個銀行,在哪個銀行拉取)；

7.需要提供賣家的房產(chǎn)證每一頁、身份證正反面、戶口本的每一頁、結婚證復印件各一份；

業(yè)主在房屋出手前,必須將銀行貸款還清,必須在過戶手續(xù)前完成注銷抵押登記。銀行貸款差不多3個月左右放款,具體以當時政策為準。

六 過戶/繳稅

貸款下來之后,買家拿到貸款材料通過經(jīng)紀人和房東約好過戶時間,雙方本人到房管局。

國家規(guī)定要繳稅費房屋才能過戶。買賣雙方在交易中心,確認業(yè)主名下房屋數(shù)量和購房時間,交契稅、個人所得稅、增值稅,出購房發(fā)票,簽訂買賣合同,出領證回執(zhí)。

所需材料:

買方提供:

1.身份證、結婚證、戶口本原件

2.身份證正反面、結婚證首頁主頁、戶主頁、戶口頁復印件一份銀行貸款合同

3.銀行卡(可信用卡,繳納稅費)

賣方提供:

1.雙方身份證、結婚證、戶口本原件

2.房產(chǎn)證、土地證或者不動產(chǎn)證原件+復印件一份

七 領證/交房

過戶完三個工作日可領不動產(chǎn)權證,拿著房管局出具的領證回執(zhí)到房管局繳納房本費(一本產(chǎn)證80元,他項權證80元)。

和房東約定約定時間到房屋內交接房屋,水、電、燃氣、有線電視等家具家電,核實好費用,就可以按照合同把尾款交付給業(yè)主了。

最后：買房子不是買白菜二手房交易流程及注意事項，建議收藏，買房的每一個流程都需要認真對待，每一個操作步驟都涉及到我們的錢包和以后的居住舒適度，所以一定要慎重對待。

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