商品房買賣雙倍賠償?shù)倪m用是怎樣的

商品房買賣雙倍賠償?shù)倪m用是怎樣的

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中提出了商品房買賣過程中實(shí)行雙倍賠償?shù)那樾危F(xiàn)具體敘述如下：

一、適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形。

根據(jù)《解釋》的規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

(三)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(五)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

二、懲罰性賠償?shù)臈l件

通過以上規(guī)定的情形，還可以得出以懲罰性原則適用需滿足以下的條件：

(一)只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”。《司法解釋》適用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當(dāng)然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。

(二)只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。根據(jù)合同法的規(guī)定，以及目前我國的司法實(shí)踐，構(gòu)成違約責(zé)任必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件：

第一，行為，也就是一方當(dāng)事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構(gòu)成違約責(zé)任的客觀條件。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在著合同關(guān)系。如果合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。

第二，過錯(cuò)，即違約一方當(dāng)事人主觀上有過錯(cuò)，這也是違約責(zé)任的主觀要件。當(dāng)事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當(dāng)事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當(dāng)事人的原因造成違約責(zé)任。因此，違約當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任，主觀上必須要有過錯(cuò)。而在雙方過錯(cuò)的情況下，過錯(cuò)的大小是其承擔(dān)違約責(zé)任大小的依據(jù)。

第三，損害事實(shí)，損害事實(shí)指當(dāng)事人違約給對方造成了財(cái)產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當(dāng)事人是否真的受到損害及損害的大小;而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當(dāng)事人所受到的實(shí)際損害。

第四，因果關(guān)系，即違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當(dāng)事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人應(yīng)賠償。在此之外，應(yīng)該注意的是惡意違約的規(guī)定，而《司法解釋》上述二種情形的規(guī)定則是規(guī)定的惡意違約的具體規(guī)定。

三、對于誤差比超過3%的也符合懲罰性賠償?shù)臈l件。

《司法解釋》的第十四條作了明確的規(guī)定：如果雙方在合同中有明確約定，則按合同規(guī)定辦，如沒有約定或約定不明確的，則按誤差的3%為界，分別作不同處理：第一，如果誤差在3%以內(nèi)，購房者提出解除合同退房的，法院不予支持;如果誤差超過3%，購房者提出解除合同，法院應(yīng)予支持。第二，如果誤差超過3%，購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款，由購房者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān);房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購房者。

四、只有購房者買不到房屋，才能適用賠償。

在《司法解釋》后三種情形規(guī)定的其適用條件是：其欺詐行為“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除”，故也就是說只有退房才可以主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。所以只有購房者買不到房屋時(shí)才能要求進(jìn)行懲罰性賠償。

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