年底將至，許多人忙碌了一年，積下一些錢。于是，不少人開始打算提前還清住房按揭貸款，但又在考慮提前還款劃算不劃算的問題。

今年，張先生工作很順利，做成了兩個項目，受到了公司的表彰與獎勵，獎金30多萬元。于是他想將這筆錢用于還清住房按揭貸款。

張先生是10年前申請的住房按揭貸款，當時申請的期限是20年，還款方式是等額本息。現(xiàn)在，10年過去了，貸款本金還余下30多萬元，目前獲得的獎金正好夠還清住房按揭貸款。他正在為“提前還清住房按揭貸款劃不劃算”這個問題而焦慮。

一、糾正一個誤區(qū)

了解一個事物，只有看到它的真相，才會知道自己的認知有沒有錯誤。

在許多人的印象中，認為提前還清住房按揭貸款劃不劃算與貸款還款方式有很大的關系。其實，從專業(yè)角度來來看，這種說法是存在誤區(qū)的。也就是說，提前還款劃不劃算與還款方式?jīng)]有關系。

目前對于住房按揭貸款，銀行提供的最為常用的還款方式有2種：等額本息還款法和等額本金還款法。其中，因等額本息還款法中“月供”的結構原因，許多人就認為在貸款后期，提前還款就不劃算了。下面，我們就來仔細分析一下等額本息還款法的本金與利息的構成。

采用等額本息還款方式，在貸款前期的“月供”中，利息占比很高，本金占比很少；到了貸款的后期，“月供”中的利息占比就很少，本金占比就很高。例如，某個借款人每月的還款金額是4500元，在還款的前期，4500元中還貸款利息可能會達到4000元，而還貸款本金可能只有500元；而到了還款的后期，情況恰恰相反，4500元中還貸款利息可能只有500元，而還貸款本金可能就高達4000元。

正因為有以上兩組差距很大的數(shù)據(jù)，所以，許多人錯誤地認為：采取等額本息還款方式，在貸款的后期，每月還利息只有區(qū)區(qū)幾百元，提前還款了就不劃算了。

那么，實際情況是不是這樣呢？

其實，從專業(yè)角度分析來看，之所以貸款還款的“月供”結構會是發(fā)生變化，是因為隨著還款的持續(xù)，借款人占用銀行資金越來越少，所以，銀行收取的利息也就減少了。因此，從這個專業(yè)角度來看，支付利息的多與少，并不是判斷提前還款劃不劃算的關鍵。

那么，什么是判斷提前還款劃不劃算的關鍵？請看接下來的分析。

二、認清一個實質(zhì)

判斷一個言行的對錯，要從其實質(zhì)從發(fā)，也就是要從現(xiàn)象看本質(zhì)。

如何判斷提前還款劃算不劃算？

提前還款劃算不劃算，關鍵是要看借款人手上的閑錢，有沒有一個很好的“投資去處”（即投資項目，或是理財項目）。

一個好的投資去處，至少包涵兩層含義：一是所投資的資金是安全的，也就是說本金不會損失；二是這個投資收益要高過你的銀行貸款利率。

例如，借款人A有一筆20萬元的閑錢，他想將這筆閑錢用來提前歸還一部分貸款。同時，A也發(fā)現(xiàn)有一個很好的理財項目，可獲得年收益8%，且本金安全。那么，A就不要將這20萬元提前還款，而是用這20萬元去賺取8%的年收益，再用賺回的利潤來沖抵銀行貸款利息（目前銀行住房按揭貸款利率普遍低于8%）。

相反的，如果A目前有的資金投資去處只能獲得5%的年收益，那么，從節(jié)省利息支出的角度來考慮，那么他就可以提前還款。

三、考慮一個便利

許多時候，某個因素不是關鍵的，但它也可能影響到事物的發(fā)展或是決策的正確與否。

在實際的經(jīng)濟生活中，決定是否要提前還清住房按揭貸款，要考慮的因素不能僅僅是利息上的劃不劃算問題，還要考慮其他因素。這些因素中，首要考慮的就是“近期是否有資金需求”。這里所說的近期，包括未來1年至3年。

我們都知道，目前絕大部分銀行的住房按揭貸款利率在4.9%至5.88%之間。而目前期限一年以上的銀行理財產(chǎn)品的收益也在4%上下。兩者相差的范圍在0.9至1.88個百分點。

按相差1個百分點來計算，1萬元的貸款利息支出與理財產(chǎn)品收益之間相差100元，10萬元貸款相差1000元（轉化為月供，相差84元），20萬元貸款相差2000元（轉化為月供，相差167元），30萬元貸款相差2000元（轉化為月供，相差250元）。

如果，現(xiàn)在為了節(jié)約一點利息支出，用閑錢將住房按揭貸款提前還清了，但一年之后又需要資金，要向銀行貸款，就麻煩了。因為對于許多人來說，購房可以申請住房按揭貸款，但如果不是購房而向銀行申請貸款，難度就很大了。目前，向銀行申請貸款不是件容易的事，許多人是不能滿足銀行貸款條件的。

因此，你現(xiàn)在有閑錢時，還清了銀行貸款。一二年后，要用錢時卻無處籌集，到處求人借錢，花錢不說，還欠了許多人情債。顯然的，與日后的這種境況所帶來的痛苦相比，現(xiàn)在為了節(jié)省一點貸款利息而提前還款，從籌錢的經(jīng)濟成本和精力成本來看，是最不劃算的。

當然，如果你能確定日后籌款容易且成本低（包括資金成本和精力成本），就可放心地提前還清銀行貸款。

是否要提前還款的思路

總結：銀行貸款提前還款劃不劃算與還款方式?jīng)]有關系，與借款人手上閑錢的投資去處有關。當手中的閑錢有優(yōu)于貸款利息的投資收益時，就不要提前還款；否則就可考慮提前還款。此外，在決定是否要提前還款時，還要結合未來1年至3年內(nèi)是否有大額用錢的需求，如果有需求且籌錢不容易，那么就要考慮暫緩提前還款；如果，籌錢容易且成本低，就可先提前還款。