（一）因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：

1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同；

2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。

（二）因租賃的房屋不符合法律規定或者合同約定，致使服務租賃合同無效：

1、違法違章建筑的租賃合同無效：

違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續的，人民法院應當認定有效：

(1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；

(2)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；

(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；

(4)必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋；

2、房屋租賃期限過長：

房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。

3、共有房屋的無效：

共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。

4、房屋轉租的無效情形：

承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。

但出租人與承租人另有約定的除外。

通過上述分析知道，依據《民法典》的規定，房屋租賃合同無效的，收取租金的一方要按實際情況退還租

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