樓頂空間的所有權(quán)到底該歸誰
一、樓頂空間的所有權(quán)到底該歸誰
歸全體業(yè)主所有。樓頂空間屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,所以屬于業(yè)主共有。
1.樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有,原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。 因為建筑物屬全體區(qū)分所有權(quán)人所有,與開發(fā)商沒有關(guān)系,開發(fā)商無權(quán)處置。可以想象,開發(fā)商不能將一個沒有頂層樓板的建筑物出賣給全體區(qū)分所有權(quán)人,那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有,也不能通過約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區(qū)分所有權(quán)人專有使用。
2.開發(fā)商與個別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間的專有使用權(quán)的,不發(fā)生法律效力。在區(qū)分所有的建筑物上,頂層樓板都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有,那么,頂層樓板以上的樓頂空間,當(dāng)然更屬于區(qū)分所有人所共有,其占有、使用、收益、處分,都是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利,由全體區(qū)分所有權(quán)人共同支配。 即使是開發(fā)商與個別區(qū)分所有權(quán)人約定,這個約定也不能對抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。因此,開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的,一律無效。
3.能夠決定樓頂空間如何使用的,只有全體區(qū)分所有權(quán)人會議。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間,對于全體區(qū)分所有權(quán)人而言,具有重要的價值。 首先,樓頂空間關(guān)系到建筑物的防雨、壽命和安全,關(guān)乎到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。其次,建設(shè)樓頂空間,可以使全體區(qū)分所有權(quán)人增加活動空間,充分利用樓頂空間豐富區(qū)分所有權(quán)人的生活,提高生活質(zhì)量。再次,樓頂空間的開發(fā)利用,具有豐富的內(nèi)涵,例如利用樓頂空間作廣告等,就是很好的開發(fā)利用,其所得利益歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。 這些利益與全體區(qū)分所有權(quán)人息息相關(guān),不可任人予以侵害。對于這樣的重大利益,必須由全體區(qū)分所有權(quán)人會議決定。如果區(qū)分所有權(quán)人會議決定樓頂空間可以交給頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。
其實和其他我們關(guān)注的公寓公用設(shè)施權(quán)責(zé)問題一樣,樓頂空間的權(quán)屬問題的核心仍然在于是否將其計入公攤面積。 樓頂空間計入公攤面積,而由區(qū)分所有權(quán)人支付價金的,就必然是區(qū)分所有建筑物的共用部分,全體區(qū)分所有權(quán)人享有互有權(quán);凡是沒有將樓頂空間計入公攤面積,其他區(qū)分所有權(quán)人沒有支付價金而僅僅由樓頂空間的使用權(quán)人支付價金的,就是權(quán)利人就享有互有權(quán)或者專有使用權(quán)。 樓頂空間的問題比較特殊,因為它涉及到建筑物的綜合利用和修繕、管理,應(yīng)當(dāng)歸屬于共用部分,不應(yīng)歸屬于個別區(qū)分所有權(quán)人專有使用。
《民法典》第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。
二、樓頂產(chǎn)權(quán)糾紛打官司有沒有必要請律師,請律師的好處?
如果你和對方在案件事實上各執(zhí)一詞,且證據(jù)混亂,或者法律問題比較疑難,又或者案件結(jié)果對你的影響特別大的,那還是有必要請律師全程參與。 律師一般在民事糾紛中能替你干兩件事:
(1)跑腿處理雜務(wù)。比如立案、繳費退費、收發(fā)法院材料、與書記員和承辦法官溝通、調(diào)解、出庭等。
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總而言之,正經(jīng)的律師對客戶當(dāng)事人的作用就是,節(jié)省時間精力,提高效率,最大化維護合法權(quán)利。
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