【案情簡介】

2002年，牛某、鄭某夫婦將自己單位的集資房出售給孫某和李某夫婦。但是因為屬于單位的集資房屋，雙方一直未辦理過戶登記。且在合同中，原被告雙方約定孫某和李某一直不能在單位另行集資，因為另行集資，房屋不能辦理到孫某和李某名下所有。2010年雙方所在單位另行集資房屋，前提條件是必須無房戶。 因此，牛某為了再次集資，找孫某和李某辦理過戶登記。但是孫某和李某不予配合。牛某、鄭某于2011年6月13日起訴到法院，請求判決孫某和李某辦理過戶登記手續或者解除合同，將房屋歸還牛某。

訴訟期間發現，房屋已經被孫某和李某出售給非本單位人員余某和年某夫婦。為此孫某和李某提起反訴并申請追加余某和年某為被告參加訴訟。孫某和李某的反訴請求為判決原告牛某和鄭某將房屋過戶給孫某和李某。法院經過審理孫某和李某的反訴請求。可是，判決生效后，原告牛某和鄭某申請法院強制執行，至今沒有結果，還是無法過戶。

【裁判結果】

一、由反訴被告牛某、鄭某在本判決發生法律效力后三十日內將XXXXXXXXX路20號樓202號房屋的所有權過戶登記給反訴原告孫某、李某；

二、駁回原告牛某、鄭某的訴訟請求。

本訴案件受理費700元，反訴案件受理費30元，由原告（反訴被告）牛某、鄭某負擔。

【裁判要旨】

本院認為，雙方爭議的焦點是：1、牛某、鄭某是否有權解除其與孫某簽訂的《房屋 *** 合同》；2、孫某、李某與余某、年某于2009年5月7日簽訂的《房屋 *** 合同》是否有效，牛某、鄭某是否有權要求余某、年某返還房屋；3、李某、孫某能否在之一次庭審后提起反訴要求鄭某、牛某辦理房屋過戶登記手續。

關于牛某、鄭某是否有權解除其與李某、孫某于2002年9月8日簽訂《房屋 *** 合同》問題。本院認為，牛某、鄭某于2002年9月8日與孫某簽訂的《房屋 *** 合同》是雙方當事人的真實意思表示，其內容未違反法律、行政法規的強制性規定，是有效合同，雙方當事人應當全面履行合同約定的義務。雖然與牛某、鄭某簽訂《房屋 *** 合同》的主體是孫某，但由于實際向牛某、鄭某支付房款的是李某與孫某，且牛某、鄭某對李某與孫某主張該房系其夫妻兩人共同購買的事實未提出異議，應視為向鄭某、牛某購買房屋的主體是李某與孫某。由于李某、孫某已依約足額支付了房款，鄭某、牛某應當按照合同約定交付房屋，并將房屋的所有權轉移給李某、孫某。雖然雙方在簽訂《房屋 *** 合同》時約定，房屋的過戶手續等有關規定可以辦理時到房產部門登記辦理，未明確辦理房屋過戶登記的具體期限，李某、孫某有權根據《中華人民共和國合同法》第六十二條第四款的規定要求鄭某、牛某在合理期限內辦理房屋過戶手續。故孫某、李某要求鄭某、牛某辦理房屋過戶登記手續的理由成立，予以支持。由于鄭某、牛某提供的證據不能證明孫某因違約拒不辦理房屋過戶登記手續致使雙方簽訂的合同的目的不能實現，牛某、鄭某無權單方解除《房屋 *** 合同》。故牛某、鄭某要求解除雙方于2002年9月8日簽訂的《房屋 *** 合同》的理由不能成立，不予支持。

關于孫某、李某與余某、年某于2009年5月7日簽訂的《房屋 *** 合同》是否有效，牛某、鄭某是否有權要求余某、年某返還房屋問題。本院認為，由于本院已認定牛某、鄭某應當按照合同約定將該房屋的所有權過戶給李某、孫某，李某、孫某能夠依法取得該房屋的所有權，有權將房屋 *** 給余某、年某，故牛某、鄭某主張孫某、李某與余某、年某于2009年5月7日簽訂的《房屋 *** 合同》無效及余某、年某返還該房屋的理由不能成立，不予支持。

關于李某、孫某能否在之一次庭審后提起反訴要求鄭某、牛某辦理房屋過戶登記手續問題。本院認為，由于本訴原告牛某、鄭某要求解除與李某、孫某于2002年9月8日簽訂《房屋 *** 合同》和反訴原告李某、孫某要求鄭某、牛某辦理房屋過戶登記手續是基于同一事實產生的兩個獨立的訴訟請求，反訴原告李某、孫某反訴是為了吞并本訴原告牛某、鄭某的訴訟請求，上述兩個請求正反相對，密不可分，應當并案審理，不能分案審理。故李某、孫某有權于2011年8月11日提起反訴要求鄭某、牛某辦理房屋過戶登記手續。

【法律規定】

根據《中華人民共和國合同法》第四十四條之一款依法成立的合同，自成立時生效。

第六十一條 合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

第六十二條 當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定： （四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。 之一百三十五條 出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。

【案件點評】

雖然《中華人民共和國合同法》已經納入《中華人民共和國民法典》，但是相關房屋買賣合同有關的條文內容并未發生實質性的變化。

雖然本案中房屋的買賣接近十年時間，但是從單位集資房的角度，部分產權歸屬于單位。那我們在認定合同有效的情況下，房屋產權不能過戶的情況下，如何兼顧各方當事人利益，是個問題。本案中主要是被追加的被告余某和年某在出資了房屋的相對應價值購買房屋在未辦理過戶登記的情況下能否取得所有權的問題，以及與孫某和李某簽訂的房屋買賣合同是否有效的問題。法院依據原《中華人民共和國合同法》第四十四條之一款、第六十條、第六十二條第（四）項、之一百三十五條的規定，判決駁回本書原告牛某、鄭某的訴訟請求，反而支持了反訴原告孫某和李某的過戶請求。過戶也是本書原告希望的結果。可是判決生效后，至今本案的房屋均未辦理過戶手續，那判決書相當于無法執行，這也是集資房屋和部分產權房屋存在的問題導致司法實踐中，是否具有可操作性帶來的司法執行難點的問題。《中華人民共和國民法典》的出臺，讓我們進一步認識誠實信用原則、公序良俗原則是如何在案件中得到體現的。如果本案發生在《中華人民共和國民法典》出臺后，這個案件有可能就不會發生糾紛了。

來源：貴州民眾律師事務所 唐燁

編輯：謝孟融

一審：黃琬荻

二審：巫娜

三審：田維娟