本文作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉博士

01.

中央經濟工作會議，首次以“三重壓力”描述中國當前的經濟現狀。會議提出，各部門“都要擔負起穩定宏觀經濟的責任，各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策，政策發力適當靠前，逆周期政策要加力，跨周期政策糾偏調整”。這意味著，“穩增長”再次成為政策重心。2022年這個特殊年份（年初奧運會、年底重要大會）的境況下，“穩增長”的意義更加強烈。

其中，就包括房地產政策的調整。比如，支持長租房發展，滿足合理住房需求，這些很久沒有提的需求端激勵政策，再次被提出。而且，宣講中央經濟工作會議的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆提出，“房地產是支柱產業”。

表：國家歷次關于“房地產支柱產業”地位的表態

同樣在這次會上，中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀則指出，“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入和金融機構貸款總額中，都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。”

這是對房地產支柱地位的注解。值得關注的是，對于房地產政策的表態，近期出現了明顯的變化，特別是再次明確了“支柱地位”，頗為意外，超出市場預期，為何會出現這樣呢？

02.

需求收縮，供給沖擊，預期轉弱，這個具象化的經濟下行“三重壓力”邏輯，在房地產領域體現得很明顯，并進一步與實體經濟形成了傳導。比如，近期通過長效機制對房地產去泡沫的壓力測試下，開發商、供應鏈、銀行、居民、地方政府等，對地產的信心、信賴度都在下降。

信心下降，就意味著需求收縮房地產：政策再次眷顧，面目已非昨日，供給端自然受到沖擊。表現在以下幾個方面：

一是，銀行的風險預期明顯增加，不再愿意增加貸款投放，監管層積極喊話，要增加開發貸款，但銀行表現很遲緩；

二是，總包和供應商不再愿意被開發商無限期拖欠結算，出現了大面積停工；

三是，很多購房者不再愿意買開發商預售的期房，即便是品牌開發商，也可能是不靠譜的。

四是，地方政府不再縱容開發商違規挪用預售資金，擔心項目爛尾后，把維穩的風險甩給地方。

房地產供應鏈循環不暢，供給端就受到了巨大沖擊。開發商前端縮減拿地、開工，后端“打折賣房”，壓降竣工，以保衛現金流，這又加劇了悲觀預期，市場信心繼續走弱，反過來進一步惡化開發商資金。由此，造成了房地產全鏈條下行，拿地、開工、銷售單月出現兩位數負增長。6月份，70城新房只有12個城市新房價格下跌，11月份有52個城市新房價格下跌。

表： 全國70城一手房價指數

過去，歷次重要會議關于房地產的表述，都是放在民生和社會保障里面，或防范風險中。這次中央經濟工作會議，將房地產放在了明年7項經濟穩定政策的“第三項”——結構政策要著力暢通國民經濟循環。如此一來，就不難理解，為何再次強調房地產的支柱地位？從中央財經委的領導對此的詳細注解來看，邏輯是很清晰的，以地產循環帶動國民經濟大循環。

顯然，空前嚴峻和復雜的國際形勢下，2022年“特殊年份”的語境下，無論基于政治邏輯，還是經濟邏輯，怎么強調穩定的重要性都不為過。要“穩字當頭”，國內大循環就要暢通起來。依托中國巨大的市場范圍，龐大的互聯大網，昂揚向上的奮進態勢，任何負面問題都會消弭。

于經驗判斷也好，于形勢緊迫也好，要暢通國民經濟循環，房地產就必須要實現良性循環。所以，關于房地產良性循環，不到一個月的時間內，強調了三次。脈絡很清晰，即突破行業供需約束的堵點，打通生產、分配、流通和消費各環節，暢通“拿地、融資、開工、施工、銷售、竣工”全鏈條，以強大的產業鏈貫通優勢，助力打通國民經濟循環的任督二脈。

03.

治理房地產，一面是治理“高杠桿、高地價、高房價”循環所形成的紙醉金迷、泡沫享受型的扭曲式發展，其所帶來的結果，就是“一業興、百業衰”，有產者“躺贏”，年輕人、新市民無奈“躺平”，打造內需引擎和共同富裕的轉型目標漸行漸遠。這是當下正在做的事情。

另一面，就是在把房地產當一個正常的行業看待，在行業收益平庸化以后，把本該有的行業運行邏輯潛能激發出來，這就是產業鏈條長、帶動性強、國人對美好安居亙古不變的追求與熱情。這就是會議提出的“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

可見，2022年，市場體系和保障體系要同步推進，前者是為了助力“穩字當頭”，后者則凸顯了“穩中求進”。探索新的發展模式，比如多主體供給（非開發商一家壟斷）、多渠道供應（非新增供地），存量微改造和更新（補上公共服務的短板），大力發展保障性租賃住房。

穩字當頭與穩中求進的辯證統一，事實上就是短期和長期的統一，長期講定力、短期講策略；穩增長和防風險的統一，不在乎“一池一城”均志在必得，而是局部可掌控。房地產“冰凍三尺”之弊，非一日之寒，無法畢其功于一役，要靠爐火純青的政治智慧，消解于長期無形之中。

房地產是當下我們面臨最大系統性風險，弄不好的話，有可能造成鏈式的危機反應模式，我們怎么避免這個危機？近期的金融秩序肅清，是一個很好的參照，也可謂是一次對地產風險定向爆破的壓力測試，但也將房地產風險的復雜性、艱巨性暴露無疑。當下，房地產就像是房頂跳舞的大象群，而房屋本身就是經濟基本面，怎么防范房屋倒塌，大象死傷呢？

一方面，我們必須要給大象瘦身，另一方面，我們要夯實屋頂的沉重。現在，面臨的問題是，大象很重，還想加重；屋頂并不是想象中那樣固若金湯。近期定向爆破風險的現場實驗中，迅速出現了信貸緊縮、金融風暴，以及風險傳染和市場預期急速下墜，并形成了負反饋。

04.

當風險定向爆破與共同富裕語境下的“房地產稅”同步發生，產生了巨大的預期不穩定。好在，我們的意志很堅強，治理很有智慧，講究策略和迂回。未來的地產政策要遵循這樣的邏輯：

首先，風險具象化。誰有病給誰吃藥，把系統性風險掰成碎片，一塊一塊精準地喂到每一個作奸犯科者的嘴里。比如，近期暴雷的企業，先把自身的家底盤清楚，該償還的償還；有愿意接盤的，接盤后再償還；難以盤活的，在宏觀審慎的前提下，金融資源會適當注入。

這種處理叫“五馬分尸”。分法很智慧，化整為零，各有其所，分開后每一塊的陣痛都很小，影響也就小了。投資者、利益相關者，都要承擔責任，恒大港股價格從十幾港幣跌到2個港幣，劉大不得不割肉賣出，這就是賭“剛性兌付”的結果，過去賭對了，現在和未來就不對了。

講這個意思，是要告訴每個人，每個主體，要對自己的行為負責任。因為，主體責任不是虛幻的，它一定是具象化的。如果主體責任虛幻了，就是法不責眾，一定是“大而不倒”，綁架政策。

其次，開正門、堵歪門。巨大的政治意志下，政通人和、政令暢通，第一次明確的住房保障體系（公租房、保租房、共有產權）會得到迅速落地，長租房也將會得到支持，并與保障房、共有產權，構建新市民、年輕人的住房供應體系，可租可售。它的目的是，將80后、90后的“后浪年輕人”承受的民生壓力，“三座大山”也好、“五座大山”也好，一一卸下來。

最后，房地產行業的正常化，并不意味著可以臆想“新周期”了，臆想房價反彈，“躺賺”和“躺贏”的機會又來了。如果你這么認為，并再次激發投機炒作的腎上腺素和多巴胺，那買者自負，與跟著恒大受損的那一幫投資者一樣，未來不要追悔莫及。盡管疫情后出現一輪樓市回升，但很多城市二手房價還趴在那里陰跌，這是未來的趨勢，砸在手里可能是常態。

面對列祖列宗，“房住不炒”反復強調，但你不聽，非要飛蛾撲火，能怪誰呢？這個時候，你就會知道，房產稅是可以迂回的。任性入場，在當下的高價位買入，卻被迫持有在手里，這個房產稅的效果是一樣的。政策很清晰，鼓勵合理需求，房地產實體部分才是支柱產業。國家要推進的房地產良性循環，乃是合理需求的循環，保障房的循環，你要進來那就是分母。

本文源自金融界

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