關(guān)于房屋征收的那點事兒
關(guān)于房屋征收，本市目前主要依據(jù)的是《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》。一般而言，較為普遍的房屋征收是居民的公有居住房屋以及私有房屋的征收，通俗地說就是公房征收和私房征收。
“公房”征收
Q&A
誰來簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議？
公有房屋承租人。如果征收前承租人已死亡，該戶需要協(xié)商確定或者由物業(yè)公司指定新的承租人來簽約。
誰有權(quán)分得征收利益？
一般是公有房屋承租人及其共同居住人共有。
共同居住人如何認(rèn)定？
是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶籍，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這三個條件要同時滿足。
“實際居住生活一年以上”
是指戶籍在冊人員將戶口遷入被征收房屋后未再遷出，直至征收時，以被征收房屋為居住地，長期連續(xù)穩(wěn)定居住一年以上。
以下特殊情況需要注意：
房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因被遷出戶籍的，不因其在該房屋內(nèi)不具有本市常住戶口而不具備同住人資格。
因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，不因其未實際居住而不具備同住人資格。
未成年時曾居住一年以上，但后來隨父母搬遷至新房，成年后未在被征收房屋居住的，不能認(rèn)定為同住人。
“其他住房”
僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括享受過拆遷安置福利的。
“居住困難”
共同居住人有關(guān)規(guī)定中所指的“居住困難”是指在他處福利性質(zhì)房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。
而征收協(xié)議中的“居住困難人口”是指經(jīng)住房保障機(jī)構(gòu)按照本市經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定及相關(guān)計算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難人員。認(rèn)定居住困難人口的前置程序：需要向所在區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)提出居住困難審核申請，并提供相關(guān)證明材料。由住房保障機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。
舉個例子
現(xiàn)有一套公有居住房屋依法待征收，該房屋原承租人為張某。后張某夫妻二人均過世，承租人未做變更。
張某家庭成員關(guān)系如下：
征收開始前，物業(yè)公司指定張甲為承租人，則由張甲與房屋征收部門簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。由于張甲并非歷史上確定的承租人，而是征收前為了配合征收工作確定的簽約代表，所以并不意味著他能基于承租人身份當(dāng)然獲得征收利益。
那該戶人員如何認(rèn)定是否屬于共同居住人呢？可以從“戶籍遷入時間”、“征收前的居住情況”和“有無享受過住房福利”三方面考量。
假設(shè)1：
張甲戶籍早年遷入后未遷移，配偶張甲1戶籍因結(jié)婚遷入，子女張甲2及孫子張甲2a戶籍均為因出生報入關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)乃痉ń忉?/strong>，上述人員均長期實際居住。子女張甲3戶籍原在房屋內(nèi)并長期居住，后因入伍遷出，退伍后戶籍遷回，遷回戶籍后未住滿一年即征收。五人均他處無福利分房。
結(jié)論：
張甲、張甲1、張甲2、張甲3均可認(rèn)定為同住人，張甲2a作為未成人一般不能分得征收補(bǔ)償款，但對在公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的同住人,即張甲2，可以就該房屋的征收補(bǔ)償款適當(dāng)多分。
假設(shè)2：
張乙戶籍早年遷入后未遷移，結(jié)婚后與配偶張乙1攜子張乙2居住于系爭房屋內(nèi)關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)乃痉ń忉?/strong>，張乙2戶籍因出生報入。張乙2未成年時該家庭購買商品房遷出居住，后配偶張乙1戶籍從自購商品房遷入但未居住。三人均他處無福利分房。
結(jié)論：
張乙可認(rèn)定為同住人，其他人不認(rèn)定。
假設(shè)3：
張丙結(jié)婚后單位給予福利分房并遷往居住，戶籍亦遷出，后張丙與前妻協(xié)議離婚，張丙放棄福利房屋，戶籍遷回原處并居住。
結(jié)論：
不認(rèn)定為同住人。享受過住房福利后自行處分，無論是贈與還是出售均不影響認(rèn)定其屬于他處有房人員。
“私房”征收
Q&A
誰來簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議？
被征收人，即房屋權(quán)利人。
誰有權(quán)分得征收利益？
一般是被征收人，即房屋的權(quán)利人。如記載的權(quán)利人已去世，則需要對繼承情況進(jìn)行審查來確定房屋的權(quán)利人。
出資對房屋進(jìn)行翻建的權(quán)利人有何權(quán)益？
因房屋翻建而增加的補(bǔ)償或獎勵，出資翻建的權(quán)利人可以適當(dāng)多分。
其他房屋使用人有何權(quán)益？
征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)乃痉ń忉?/strong>，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。
舉個例子
現(xiàn)有一套私有房屋依法待征收，土地使用權(quán)登記人為李父，再婚配偶李母，房屋取得于夫妻關(guān)系存續(xù)期間，屬于二人夫妻共同財產(chǎn)，征收時二人均去世。
家庭成員關(guān)系如下：
李甲一家三口戶籍在內(nèi)，李乙1、李乙a戶籍在內(nèi)，兩家共同居住在該房屋。李父、李母去世后，李甲出資將父母留下的一層房屋翻建為三層。
以上房屋的權(quán)利人應(yīng)根據(jù)《民法典》確認(rèn)繼承情況：
李母與前夫生育子女王甲、王乙可作為李母的繼承人；
李父與李母生育子女李甲、李乙、李丙，其中李乙先于父母去世，則李父、李母在房屋中的遺產(chǎn)份額由李乙之子李乙a代位繼承；李丙晚于父母去世，則其繼承的李父、李母的房屋遺產(chǎn)份額由其配偶李丙1，子李丙a轉(zhuǎn)繼承。
綜上，房屋共有權(quán)利人應(yīng)為：李甲、李乙a、李丙1、李丙a、王甲、王乙，均應(yīng)享有征收利益。李甲作為翻建人有權(quán)就翻建部分的征收利益適當(dāng)多分。
Q：征收房屋的補(bǔ)償方式有哪些？
A:
可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
Q: 簽約期限內(nèi)未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的會怎樣？
A:
區(qū)（縣）人民政府將按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，但是補(bǔ)償金額與協(xié)議補(bǔ)償金額相比會減少。
Q:對補(bǔ)償決定不服應(yīng)該怎么辦？
A:
被征收人、公有房屋承租人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
Q: 限期不搬會如何？
A:
簽訂補(bǔ)償協(xié)議后未能在協(xié)議約定的期限內(nèi)搬離的，已簽訂的補(bǔ)償協(xié)議可能被作廢；區(qū)（縣）人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定后，被征收人、公有房屋承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
文丨民事審判庭 賴維娜、高行瑋
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