利用中介公司房源信息，繞開中介簽訂房屋買賣合同，買方違約嗎？

張三有套房想要出售，于是他到了好幾家中介公司掛牌銷售此房屋。掛牌后沒有多久，A房產經紀公司帶李四看了該房。一個月后，B房產顧問公司帶李四的妻子王五也去看了該房屋。王五看過房的幾天后，李四去C房產經紀公司看房，又在C房產經紀公司看到了該房，又讓C經紀公司帶其去看了該房，當天李四與C經紀公司簽訂了《房地產求購確認書》，確認書約定李四在驗看過該房地產后六個月內，李四或者其委托人、代理人、代表人、承辦人等與李四有關聯的人，利用C房產經紀公司提供的信息、機會等條件但未通過C房產經紀公司與張三達成買賣交易的，李四應當按照與張三就涉案房產買賣達成的實際成交價的1%，向C房產經紀公司支付違約金。

C房產經紀公司對該房的報價是165萬元，而B房產顧問公司的報價是145萬元，B房產顧問公司還積極與張三協商價格。幾天后，在B房產顧問公司的撮合下房地產買賣居間合同有法律效力嗎，李四與張三簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，李四向B房產顧問公司支付了1.38萬元傭金。

C房產經紀公司知曉后將李四起訴到了法院，訴稱李四利用其公司提供的房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定房地產買賣居間合同有法律效力嗎，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令李四按約定支付C房產經紀公司違約金1.65萬元。

但李四認為，張三委托了多家中介公司出售房屋，C房產經紀公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售，自己的行為，沒有利用C房產經紀公司提供的信息，不存在“跳單”違約。

那么法院該如何判決此案呢？

一審法院判決，李四應向C房產經紀公司支付違約金1.38萬元。宣判后，李四不服提起上訴。二審法院判決：1、撤銷一審民事判決；2、C房產經紀公司要求李四支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

二審法院的裁判理由是什么呢？

二審法院認為，C房產經紀公司與李四簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中約定的違約金條款，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，本意是為了防止買方利用中介公司提供的房源卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任，加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定為有效。根據該約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方未利用，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲的同一房源信息房地產買賣居間合同有法律效力嗎，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，不構成“跳單”違約。

本案，原產權人張三通過多家中介公司掛牌出售同一房源，李四及家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。故李四沒有利用C房產經紀公司的信息機會，不構成違約，所以不予支持C房產經紀公司的訴訟請求。