利用中介公司房源信息，繞開(kāi)中介簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方違約嗎？

張三有套房想要出售，于是他到了好幾家中介公司掛牌銷售此房屋。掛牌后沒(méi)有多久，A房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司帶李四看了該房。一個(gè)月后，B房產(chǎn)顧問(wèn)公司帶李四的妻子王五也去看了該房屋。王五看過(guò)房的幾天后，李四去C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司看房，又在C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司看到了該房，又讓C經(jīng)紀(jì)公司帶其去看了該房，當(dāng)天李四與C經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)書(shū)約定李四在驗(yàn)看過(guò)該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，李四或者其委托人、代理人、代表人、承辦人等與李四有關(guān)聯(lián)的人，利用C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與張三達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易的，李四應(yīng)當(dāng)按照與張三就涉案房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付違約金。

C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)該房的報(bào)價(jià)是165萬(wàn)元，而B(niǎo)房產(chǎn)顧問(wèn)公司的報(bào)價(jià)是145萬(wàn)元，B房產(chǎn)顧問(wèn)公司還積極與張三協(xié)商價(jià)格。幾天后，在B房產(chǎn)顧問(wèn)公司的撮合下房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同有法律效力嗎，李四與張三簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買(mǎi)賣(mài)雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，李四向B房產(chǎn)顧問(wèn)公司支付了1.38萬(wàn)元傭金。

C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司知曉后將李四起訴到了法院，訴稱李四利用其公司提供的房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣(mài)方簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》的約定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同有法律效力嗎，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令李四按約定支付C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司違約金1.65萬(wàn)元。

但李四認(rèn)為，張三委托了多家中介公司出售房屋，C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售，自己的行為，沒(méi)有利用C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的信息，不存在“跳單”違約。

那么法院該如何判決此案呢？

一審法院判決，李四應(yīng)向C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付違約金1.38萬(wàn)元。宣判后，李四不服提起上訴。二審法院判決：1、撤銷一審民事判決；2、C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要求李四支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

二審法院的裁判理由是什么呢？

二審法院認(rèn)為，C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與李四簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》屬于居間合同性質(zhì)，其中約定的違約金條款，屬于房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，本意是為了防止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源卻“跳”過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。根據(jù)該約定，衡量買(mǎi)方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方未利用，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲的同一房源信息房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同有法律效力嗎，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，不構(gòu)成“跳單”違約。

本案，原產(chǎn)權(quán)人張三通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房源，李四及家人分別通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。故李四沒(méi)有利用C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的信息機(jī)會(huì)，不構(gòu)成違約，所以不予支持C房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的訴訟請(qǐng)求。