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前段時間，一位朋友跟我說準備買房。我很吃驚：這家伙是中彩票了還是傍富婆了？同為打工人，為什么他忽然有錢準備在廣州買房了？還是說以前他其實都是在悶聲賺大錢，真正窮的只有我自己？

朋友說都不是，他是想買小產權房。相對來說，小產權房價格便宜，把自己的全部積蓄拿出來，再找親朋好友借一點，拼拼湊湊還是可以夠得著的。

我一聽，趕緊阻止他。想趁現在疫情影響房價走低的時候上車的心情我可以理解，但是也別上小產權房的車呀。

小產權房的定義

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。它指的是在農村集體土地上建設的房屋，通常未辦理相關證件，也未繳納土地出讓金等費用。其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委頒發的，一直以來在房產交易中幾乎被列入灰色地帶。

為什么不建議大家買小產權房？

（1）合同效力風險

小產權房交易流通中簽訂的合同通常都屬于無效合同。但也要區分不同情況：

1. 對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2. 對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3. 對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（2）產權風險

小產權房拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

（3）政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，一旦國土主管部門、建設主管部門、城管部門、農業農村主管部門嚴肅整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。一旦被行政強制拆除后，購房人很可能面臨既無法取得房屋又不能索回房款，一家人無處安身的尷尬境地，到那時悔恨已晚。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

（4）質量風險

小產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，一般由土地開發所在村開發，大多數都是“一張簡單圖紙”搭配“一個草臺班子”，監管存在缺位。同時，開發單位沒有資質，房屋質量和房屋售后保修難以保證，入住后的物業管理也極容易出現問題。

（5）資金風險

小產權其房屋的產權證并非由國家的房管部門頒發的，房屋不具備上市交易的條件，因此購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房的風險。

如果實在非常想買，那千萬要記得：

第一，要保留所有的原始憑證。發生矛盾的時候，至少有維權的基本依據。

第二，在房屋買賣合同里面約定：賣方承擔所有的法律風險，比如說違章建筑的拆除（小產權房可以說是違章建筑來的），或者是辦理其它的過戶、繼承等等， 他要給予必要的協助。

小產權房以它相對低廉的價格吸引著那些家底相對薄弱、購買住房能力較弱的人群，很多買了小產權房的人確實也一直沒事，安安穩穩地住了進去。但是一旦有事，也許就叫天天不應叫地地不靈了。

我希望已經買了的人可以一直安穩地住下去，但也希望還沒買的朋友能夠搞清楚其中利弊，衡量過自己承受風險的能力后再做出選擇，別腦門子一熱沖上去，最終搞得自己一頭包。