傳統樓市的金九銀十也沒有拯救遍地的“衰敗感“，談不上唱空，但是不看好是整個房地產行業的普遍共識。從買賣雙方到房產中介，從開發商到銀行，每一個細分領域都在感受著整個市場的變化。

最直觀感受周圍人談論房產的時候不再說哪里房子買了就賺百萬，而是“聽說最近二手房貸款有點困難哦，有或者是你們聽過沒有興隆湖那邊有個房子幾個月單價降了幾千，之前買的虧死了。”肉眼可見的是風向的轉變，那么問題來了，到年底了，成都的房子到底還能不能買，買新房還是二手房？建樹今天帶大家梳理一下。

首先，聊聊大宏觀。國家公布的三季度經濟數據環比增幅下降，經濟整體下行壓力大，國內出現了滯漲情況下一些特征，實體企業面臨不小的生存壓力。最主要的原因除了疫情對全球供應鏈影響進而造成的能源危機，上游原料成本暴漲外，還有國內對產業加速轉型，對整個房地產行業的調整與升級。三道紅線限制房企無序發展，對銀行的房貸比例嚴監管更加劇了調整的力度，政策嚴控的背后除了擠占泡沫、遏制房價炒作上漲外，更多的是滿足民生的高需求，畢竟過高的房貸已經嚴重影響了居民的可支配收入，進而限制了居民的消費能力。

教育、醫療、房產三座大山被攻堅的過程中，自然免不了調整期的陣痛，尤其是地產行業，其在過去中國經濟發展的數十年里，扮演了支柱的角色。房地產行業衍生的建筑、建材（尤其是鋼材）、中介、土地財政等等眾多行業、眾多領域，都將在這次產業調整中面臨一定困境。這種影響不會是區域的、片面的，而是整體的、廣泛的，對于購房者而言，最直觀的感受就是：大量新盤從搖號轉為順銷，購房者與開發商在新盤價格上不斷拉扯，整個市場的氛圍和態度也在悄然間改變著。

這次的轉型調整是決策層下了決心的，其力度之大前所未見，從民生角度做出的調整決定將會持續很久，這是可以預見的。因此，這樣的宏觀大背景將在未來成為常態。

其次，聊聊購房者最關心的，在這樣的背景下該如何選擇，購房市場又面臨怎樣的變化？良心的房產媒體都會透露一句話：如果是剛需自住，當下買房是最好的選擇。如果再進一步細說，就可以歸納以下三點。

核心區域的選擇。

在房住不炒的大背景下，購房依然應當以核心區域作為首要選擇，尤其針對剛需群體，應該摒棄一切新區新城的錯誤幻想，如非工作等剛性原因，根據自身情況往二圈層——一圈層（5+2區域）——一圈層核心區域（高新區、五城區核心區域）進行置業。以最近建樹一個朋友咨詢我的例子舉例，她一直猶豫在雙流還是天新買房，建樹的觀點則是：排除資格因素，哪怕只是一街之隔的怡心湖和錦江生態帶，在后者置業的選擇在整體上也是優于前者的。核心區域選擇的邏輯就是：資源愈發稀缺，升值抗跌都將在核心地段得以體現。

新房依然大于二手房，質量大于數量。

在年底這個時候，對于新房還是二手房的選擇，建樹認為從大行情來看，新房依然是最優選擇，在這點上，建樹的真誠建議是充分考慮居住區域與時間成本的平衡：如果居住在青羊區，但青羊區的新房價格普遍偏高，短時間又無性價比高的新盤，那么二手房未嘗不是一個明智的選擇。除此之外，選擇新房會更加明智，隨著越來越多的新盤轉為順銷，市場供需環境下，新房的選擇也會變得越來越多，比如新開的網紅盤錦云天府，即使與周圍7000元的價差，也依然不能阻擋其留下不少的房源（有小開發商的緣故），但不可否定的是，今后這樣的情況將成為常態，對資格名額的重視讓購房者逐漸有了質量大于數量的思維，與其多花時間選好的，也不貿然用掉名額。

對杠桿的謹慎，對未來的謹慎。

最后一點談談對購房的態度，謹慎將成為主旋律。一方面是貸款審批流程會越來越嚴格，再加上經濟面臨周期性不景氣，多留自有資金，少負債成為當前的穩妥選擇；對于未來，受制于穩定房價走勢的大預期影響，未來很難出現突然的房價上漲情況，而年底部分開發商可能會加推優惠，在預期確定的情況下，年底也成了購房的一個好時機。

總之，在未來樓市調控政策都會持續下去，直到房價回歸合理水平的大背景下，以自需為第一需求的剛需購房者并不需要過分擔心，選擇平衡工作、生活、購房能力的置業決定將受益終生。