“二手房”買賣合同糾紛案件中違約金認定的實務探討——以上海地區為例

“二手房”買賣合同糾紛案件中違約金認定的實務探討–以上海地區為例房屋買賣涉及民生，極易發生糾紛和訴訟。對于二手房買賣合同糾紛類案件，尤其是上海地區，在嚴格限購政策下，因房價上漲、下跌或其他因素導致合同無法繼續履行情況下解除合同的，除了返還已付購房款外，將觸發違約金或要求賠償損失問題。而違約金或賠償要求如何主***主張的金額涉及到當事人的基本權益。

筆者以經手的實務案例為標本，案情如下：

案情簡介（下文簡稱“本案”）

A和B于2023年7月8日簽訂《房屋買賣合同》，約定：A以總價款570萬向B購買房屋，A先支付195萬元首付款，余款自辦理房屋過戶時支付；B應當在房屋的大產證出來后一周辦理產權證，并在產權證滿2年后無條件辦理房產過戶；期間，A有權隨時要求過戶，B應當滌除過戶障礙并配合辦理，如B違約，應向A支付已付購房款的10倍違約金。

后A向B支付195萬元，房產于2023年11月23日取得大產證。B經A催告后，在2023年6月8日辦理房屋產權證。因要求過戶無果，A將B第一次訴至法院，訴請辦理房屋過戶。因B在案涉房產上設立第三方抵押無法過戶，法院駁回訴請，釋明過戶障礙清除后再處理。后雙方多次協商未果，A第二次訴至法院，請求解除合同，返還價款，并賠償違約金。經市場詢價后可知，案涉房屋上漲差價為409萬。

本案中筆者代理原告A提起訴訟之時，結合合同約定、司法實踐觀點、當事人訴訟成本等因素綜合考慮，最終以違約金主張。該違約金以房屋差價損失、資金占用的利息損失、律師費損失等實際損失為基礎，按照原《合同法》及司法解釋乘以1.3倍進行主張權益。后一審法院僅支持違約金金額120萬元，其裁判觀點為：“本院認為違約金應以填平守約方損失為審定金額之主要考量，在此基礎上酌情、適當考慮對違約行為的懲罰性。本院綜合考慮房屋差價、原告已付款在總房款中的占比、原告已付款部分的利息損失、律師費損失、被告的違約惡意、雙方簽訂合同時屬于大產證尚未辦出的期房狀態之客觀風險等因素，最終酌定120萬?！焙蠊P者上訴，認為原審判決認定的違約金金額遠低于A所受到的損失，認定違約金為120萬元違反了法律關于違約金及違約金調整的規定。二審最終改判支持違約金380萬元。雖然筆者并不認同原一審判決，但該判決將審判機關在審理該類案件中所考量的因素基本囊括，因此，筆者以本案為標本，結合上海地區裁判觀點，現就“二手房”買賣合同糾紛類案件違約金認定做如下探討。

一、違約金和賠償損失之選擇

違約金是指當事人約定或法律規定的，在一方當事人不履行或不完全履行合同時向另一方當事人支付的金錢之債或其他給付之債。[1]違約金的兩大性質分別是補償性、懲罰性：補償性以填平守約方損失為考量基礎，懲罰性則以雙方約定違約金金額為基礎。根據《民法典》第585條（原《合同法》第114條）、2023年11月8日施行的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第50條及其《理解與適用》的規定，我國法律規定的違約金為賠償性違約金，即在當事人沒有明確約定為懲罰性違約金情況下，原則上推定為損害賠償的總額，填平守約方損失為基礎。

而關于賠償損失，根據《民法典》第577條規定，賠償損失是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定所應當承擔的違約責任。

綜上，雖然兩者都是基于一方違約發生的損害賠償，但是：相較于違約責任，賠償損失需證明損害及因果關系，對守約方而言舉證責任過重；并且，違約金除了補償損失外，還具有懲罰性之功效。因此，主張違約責任對于守約方來說舉證責任較輕，且能夠將損失囊括進違約責任綜合考慮。本案中，根據雙方約定，違約方要向守約方賠償已付購房款10倍的違約金。本案中已付購房款的金額為195萬，按照約定，違約賠償金額即為1950萬元。顯然，雙方約定的違約金具有一定的懲罰性。本案當事人雙方屬于平等的自然人主體，案涉合同是雙方在平等自愿的基礎上簽訂的非格式合同，一方已履行其合同項下義務，而另一方嚴重違約，未履行所有的合同項下義務，導致守約方發生損失。因此，A以違約金進行主張，除了可以根據法律規定主張損害賠償總額之外，還可根據雙方合同約定請求高于損害賠償的懲罰性違約金，且不用承擔過重的舉證責任。反之，如對方提出違約金過高，則需承擔相應的舉證責任。

【參考案例】沈x與王x等房屋買賣合同糾紛－上海市第一中級人民法院，（2023）滬01民終11179號

裁判觀點：關于違約金730,000元，王x陳述，根據協議約定違約金的金額為104萬元，王x認為過高，故根據系爭房屋的市場價值，主張以溢價損失73萬元作為違約金。沈x不同意賠償，并認為如果法院最終認定沈需要支付違約金，則其認為過高，要求法院調整。但沈x未能提供證據證明王x所主張的標準過高，故對王x主張的違約金數額，一審法院予以支持。

二、違約金的調整依據

違約金的調整必須嚴格按照法律和司法解釋的規定進行確定。本案訴訟時，原《合同法》及司法解釋尚未廢止。根據原《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）>》第29條，《上海市高級人民法院關于商事審判中規范違約金調整問題的意見》【滬高法民二〔2009〕13號】第6、7、8條的規定，以及現行《民法典》第585條之規定，可認定違約金是否過高以及對違約金進行調整。

（一）以實際損失為原則

根據《民法典》第584條（原《合同法》第113條）之規定，因一方違約給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，即以實際損失為原則。需注意，該實際損失除了已發生的支出費用，還包括合同履行后可以獲得的利益。2023年第13次《最高人民法院第二巡回法庭會議紀要》中，明確了可得利益屬于當事人通過合同履行可獲得的財產增值利益，而該增值利益在違約行為發生時未能被守約方實際享有。關于違約損害賠償中可得利益損失的認定上，由于認定合同履行后的可得利益存在困難，法院通常采用差額法、類比法、估算法以及綜合裁量法等方法確定守約方的可得利益損失。因此，在對違約金金額進行調整時，需要嚴格以守約方實際發生的損失為基礎調整。

【參考案例】 劉xx與郭xx房屋買賣合同糾紛案－上海市閔行區人民法院（2023）滬0112民初1359號、上海市第一中級人民法院（2023）滬01民終228號

裁判觀點：一審將劉xx主張的合同約定違約金64.20萬元調低至7萬元，明顯缺乏依據。考慮到合同履行過程中，劉xx并無任何違約行為，而郭xx拒絕履約導致雙方合同解除，劉xx以其實際損失為基礎，于二審中主張20萬元違約金，于法有據。

（二）關于A和B的過錯因素對違約金的影響

本案中，B惡意違約導致合同由于目的無法實現而解除，因此，在判斷違約金主張及違約金調整的各參考因素時，應當對B的惡意違約行為予以考量，并使其體現在最終違約金的金額上。本案中，B完全無視雙方合同項下的約定，惡意違反了案涉合同項下全部義務，包括而不限于：惡意拖延辦理房屋產權證，以欺騙、拖延等方式拒不辦理房屋過戶手續，持續實施利用案涉房屋進行小額續貸等始終無法滌除過戶障礙的行為。上述行為導致守約方權益持續受損，直接致使合同目的無法實現。

【參考案例】 朱xx等與袁xx等房屋買賣合同糾紛案－上海市閔行區人民法院（2023）滬0112民初28442號、上海市第一中級人民法院（2023）滬01民終9595號

裁判觀點：一審法院綜合考量朱xx等三人的過錯程度，袁xx等三人占用朱xx等三人已付房款的時間，以及袁xx等三人的實際損失等諸多因素，酌定朱xx等三人給付袁xx等三人違約金80萬元。該數額已經遠低于94萬元的房屋差價，也低于按照合同約定計算的84萬元違約金。

（三）關于A是否要承擔簽訂合同時大產證未辦出的風險責任

值得注意的是，本案反映了當前很多房屋買賣都簽署于房屋大產證或小產證尚未辦出之時，該種房屋也即所謂的期房。期房狀態下法律風險的分配也將影響對違約金的判斷。

根據《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第4條之規定，“期房”及“期房限轉”等事項對合同效力無影響。房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權證之前，其雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。而債權轉讓是合同法賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利，因此買方再予轉讓并不違反法律禁止性規定。也即，所謂的期房風險不應當成為影響債權的因素。

筆者認為，本案中，2023年11月23日，案涉房屋就已經取得大產證。B也于2023年6月8日取得案涉房屋的小產證登記。案涉房屋已不存在期房狀態，不存在無法實際取得房屋的風險。案涉合同由雙方基于平等自愿的原則簽訂，A要求B履行合同義務時，房屋本身及合同履行中都不存在所謂的期房狀態的客觀風險。

（四）關于已付購房款比例是否影響違約金金額

違約金是否應當考量已付購房款的比例在實務中存在爭議。支持的裁判觀點如下：

【參考案例】鈕x與林xx、費xx房屋買賣合同－上海市閔行區人民法院（2023）滬0112民初27201號

裁判觀點：本院綜合考慮合同的履行情況、鈕x已付房款的數額、房屋的增值情況等因素，酌情支持由林xx、費xx賠償鈕x差價損失30萬元。

不支持的裁判觀點如下：

【參考案例】 翁xx與姚x房屋買賣合同糾紛案－上海市徐匯區人民法院（2023）滬0104民初33257號、上海市第一中級人民法院（2023）滬01民終14612號、上海市高級人民法院（2023）滬民申1139號

裁判觀點：姚x未支付全部房款，是因翁xx拒不履行合同所致，因此不應將未支付全部房款作為減輕違約責任的抗辯理由。

筆者認為，本案中雙方明確約定余款自辦理房屋過戶時支付，因此，當A已足額向B支付首付款共計195萬后，由于B的惡意違約行為導致案涉房屋一直未能辦理房屋交易過戶手續，故A未支付剩余尾款。因B的惡意違約行為導致的后果不應當由A承擔，因此，該因素不應當成為調整違約金的理由。

三、實際損失之認定

本案中，由于B的違約行為致使雙方之間合同解除。違約金金額是本案的爭議焦點，作為守約方，若案涉合同正常履行，A可獲得房屋價格上漲的利益，而由于B的違約行為，導致A不僅損失該部分可得利益，還發生已付購房款產生資金占用利息損失、A為維權發生的律師費損失、保全保函費損失。

（一）關于房屋差價損失

根據《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條，對于合同簽訂后一方不愿意再履行買賣合同的，“違約方應當賠償因違約給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定；二、雙方不能協商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定”。而《上海市高級人民法院關于審理房產糾紛案件若干疑難問題的討論紀要》第20條則更加明確，因賣方反悔至合同無法履行的，“除判決出賣方退還全部價款外并可責令出賣方賠償買受方購買同類房屋所要支出的價款與原購房價款之間的差額”。因此，房屋差價損失應當作為守約方的實際損失被主張。而司法實踐中，對房屋差價損失的認定及違約金的認定一般以經過法院詢價或評估確認的房屋差價為基礎。參考案例如下：

【參考案例】 陶x與邵xx等房屋買賣合同糾紛－上海市松江區人民法院（2023）滬0117民初230號、上海市第一中級人民法院（2023）滬01民終11606號

裁判觀點：2023年4月12日，上海B有限公司出具估價報告。其上載明，估價結果為系爭房屋在2023年1月25日價值時點的市場價值即12,818,000元，而雙方合同約定的總價為9,360,000元。違約方不能因其違約行為而得益，上述可得利益損失，是合同正常履行情形下，陶x可以獲得的全部利益。

【參考案例】 王xx訴沈xx房屋買賣合同糾紛－上海市奉賢區人民法院（2023）滬0120民初25593號、上海市第一中級人民法院－（2023）滬01民終5735號

一審裁判觀點：系爭房屋經司法評估，合同解除之日的市場價與雙方議定房價差額為530,000元。據（評估價）差額，作為沈xx因王xx、徐xx拒絕履行合同而產生的損失，除去合同約定的賠償金外，王xx、徐xx尚需支付沈xx420,000元差額。

二審裁判觀點：維持原判。原審法院以合同解除日的房價作為計算差價損失的依據，客觀合理，并無不妥。

（二）利息損失

關于已付購房款的利息損失是否應當得到支持，實務中存在不同觀點。最高院及上海法院均有案例認為買受人對房屋升值利益的獲取以支付房款為前提，故利息損失已經包括在房屋差價損失中得以補償。如下：

參考案例：?？趚x投資開發有限公司、三亞xx投資有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛－海南省三亞市中級人民法院（2023）三亞民一重字第4號、海南省高級人民法院（2023）瓊民終379號、最高院（2023）最高法民申5153號

裁判觀點：海口xx公司要求賠償的可獲得利益中，已包含了占用資金的銀行利息損失。

參考案例：xx（上海）投資發展有限公司訴上海xx機電設備有限公司商品房預售合同糾紛－上海市浦東新區人民法院（2023）滬0115民初22912號、上海市第一中級人民法院（2023）滬01民終2647號

裁判觀點：撤銷利息損失判決，因買受人對房屋升值利益的獲取以其應支付相應房款為前提，故一審法院在支持被上訴人房屋差價損失的同時，被上訴人已付房款的利息損失應已包含在房屋差價損失中得以補償。

參考案例：朱xx與胡xx、張xx房屋買賣合同糾紛－上海市松江區人民法院（2023）滬0117民初13531號

裁判觀點：不支持房款利息損失、相當于1倍已付款的賠償金等，均缺乏合同和法律依據，且本院支持上述房屋差價損失時已對于其他損失予以充分考慮，已經能夠彌補被告違約給原告造成的損失，故本院對此訴請不再支持。

但同時，也有裁判觀點支持利息損失的主張，具體如下：

【參考案例】楊x與黃xx房屋買賣合同糾紛－上海市第一中級人民法院（2023）滬01民終6178號

裁判觀點：黃xx在本案中既向楊x主張違約金，又向楊x主張實際損失，經一審法院釋明，黃xx表示按照就高原則進行處理，即向楊x主張違約金…確定黃xx可向楊x主張的違約責任包括解約違約金342,000元、裝修補償違約金176,825元，并將利息損失違約金酌情調整至150,000元，上述違約金合計668,825元。

筆者認為，在主張違約金時，基于因B的違約行為導致A無法取得案涉房屋的所有權，A已付購房款在資金占用期間發生利息損失，因此應當對利息損失予以主張。此外，從訴訟策略角度上看，將利息計入損失能夠擴大違約金基數。在未違背合同約定，且B存在惡意違約的情形下，應當就違約金的懲罰性進行重點陳述。

（三）維權費用損失

關于維權費用能否認定為損失同樣存在不同的裁判觀點。一般認為，若合同中明確約定或一方當事人自愿承擔，則法院尊重雙方約定，支持該費用計為損失；在雙方未進行明確約定的情況下，法院一般不予支持。

筆者認為，維權費用之所以產生，是因為違約方的先因性行為，因此該部分費用應當由違約方承擔。本案中雙方并未約定律師費、保函費用的承擔，在案件審理中，B自述基于本身違約行為愿意承擔第一次訴訟時A的律師費，但提出A在時隔兩年且房價上漲時才提出第二次訴訟系自身原因導致，因此不承擔第二次訴訟的律師費。在庭審中，法官也對B自愿承擔第一筆律師費的事實予以認可并對相關律師費、支付憑證等證據進行審查，雖然最終判決中因采用酌定違約金方式，未對違約金的具體構成進行明確，但結合庭審事實，對方的自認承擔對律師費的承擔仍具有效力。并且，如上所述，若采用利息損失計入的訴訟策略，維權費用同樣屬于實際發生的損失，將其計入違約金可擴大違約金基數，有助于維護當事人權益。

結語

上海地區房產交易涉案金額大，而市場波動明顯，一旦發生房屋價格上漲時極易發生糾紛。對于當事人而言，如果合同正常履行，該房屋及其增加收益應當由其享有；但因對方違約行為導致合同解除后，違約方仍享有案涉房屋的使用利益。故不當的違約金金額不僅不能定紛止爭，還會導致違約方因違約行為而獲益，嚴重損害守約方的信賴利益及實體權益，違反公平和誠實信用原則。因此，無論是當事人一方、代理人一方還是審判機關，均應當嚴守合同契約精神，不能姑息惡意違約行為，以彰顯公平與正義。