房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年忽高忽低的行情，對(duì)房屋買賣合同糾紛起到了推波助瀾的作用。在房屋買賣合同履行過程中，雙方出現(xiàn)爭(zhēng)議和糾紛也是較為常見的事情。賣家會(huì)覺得自己在理，買家卻覺得自己在理，這樣就很容易造成雙方的爭(zhēng)議和糾紛。那么房屋買賣合同糾紛怎么處理？應(yīng)該如何規(guī)避房屋買賣合同糾紛呢？徐寶同律師團(tuán)隊(duì)根據(jù)十多年來處理房屋買賣合同糾紛的操作經(jīng)驗(yàn)，并分別從買方、賣方和司法審判的角度提出了實(shí)務(wù)建議，分享給大家，希望對(duì)大家能有一些幫助。

一、房屋買賣合同糾紛常見糾紛類型

（一）逾期不能正常交付

逾期不能正常交付指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于各種原因不能按照合同約定正常交付房屋的情況，實(shí)踐中往往是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商違法將預(yù)售款挪作他用，導(dǎo)致施工進(jìn)度難以達(dá)成預(yù)期。

 

（二）“一房二賣”

“一房二賣”指的是房屋買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)商將房子又另賣給他人的情況。當(dāng)商品房買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)商就負(fù)有了按期交付商品房的義務(wù)。在實(shí)踐中，買賣雙方普遍通過交付定金的方式來保證合同的履行，但是受到金錢利益的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商往往寧愿承擔(dān)定金罰則也不交付房屋，，進(jìn)而導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛。

 

（三） 故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)

雖然現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，但是還是會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形，以及還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商漠視法律法規(guī)，在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，哄騙買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛。

（四）質(zhì)量瑕疵

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等情況。司法解釋規(guī)定如果質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但是是否質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重到影響正常的居住使用，則需要法院根據(jù)具體實(shí)際情況綜合判定。

 

（五） 宣傳廣告失真

在銷售過程中房地產(chǎn)開發(fā)商往往采取各種手段對(duì)其所銷售樓盤的質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施進(jìn)行宣傳，這種宣傳或名不副實(shí)，或夸大其詞，甚至是瞞天過海，導(dǎo)致房屋買賣合同糾紛。

買受人在驗(yàn)收房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假?gòu)V告，根本就是無中生有，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符，買受人大受其害。

 

二、原告需要準(zhǔn)備哪些材料

（一）逾期不能正常交付

一般來說，此類案件原告可起訴要求被告給付逾期交房違約金以及按照合同約定交付房屋。所以原告除了身份證明材料外還需要需要準(zhǔn)備購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票等證據(jù)，具體證據(jù)還需要根據(jù)商品房買賣合同約定的交付條件決定。

 

（二）“一房二賣”

此類案件原告可請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，也可請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。所以原告除了身份證明材料外還需要準(zhǔn)備購(gòu)房合同、交付房款的憑證、不動(dòng)產(chǎn)房屋備案登記等其他能證明訴訟請(qǐng)求的證據(jù)材料。

 

（三） 故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)

此類案件原告可請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。所以原告除了身份證明材料外還需要準(zhǔn)備購(gòu)房合同、房屋預(yù)售許可登記等其他能證明訴訟請(qǐng)求的證據(jù)材料。

 

（四）質(zhì)量瑕疵

此類案件房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量影響正常使用的一般原告可請(qǐng)求解除合同和賠償損失，也可以請(qǐng)求修復(fù)房屋。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不影響正常使用的原告一般可以請(qǐng)求修復(fù)房屋。所以原告除了身份證明材料外還需要準(zhǔn)備購(gòu)房合同、房屋驗(yàn)收通知、房屋質(zhì)量問題證明等其他相關(guān)材料。

（五） 宣傳廣告失真

一般情況下此類案件原告可請(qǐng)求被告賠償損失，若是被告的行為構(gòu)成欺詐，則原告可以請(qǐng)求撤銷合同。所以原告除了身份證明材料外還需要準(zhǔn)備商品房買賣合同及發(fā)票、宣傳單、房屋及配套設(shè)施現(xiàn)狀證明等其他相關(guān)材料。

 

三、被告可以從哪些角度抗辯

（一）逾期不能正常交付

1.被告可以提出訴爭(zhēng)房屋逾期交房系因不可導(dǎo)致，非因自身原因，故自身無須承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《商品房買賣合同》第八條約定，如遇不可抗力或因執(zhí)行國(guó)家法律、法規(guī)、政策、政府指令；因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更以及其他非出賣人原因造成的延期，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期。

2. 即使答需要承擔(dān)違約責(zé)任，《商品房買賣合同》中針對(duì)逾期交房約定的支付違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，請(qǐng)求法院依法下調(diào)至全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為標(biāo)準(zhǔn)。

（二）“一房二賣”

被告可以以原告在簽訂房屋買賣合同之后沒有按照約定支付購(gòu)房款為由主張購(gòu)房合同無效。原告已構(gòu)成事實(shí)違約，所以被告有權(quán)臨行處理所涉房屋且被告不應(yīng)返還原告所交款項(xiàng)。

 

（三） 故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)

被告可以辯稱自身并沒有故意隱瞞資質(zhì)，原告自身未盡到應(yīng)盡的審查義務(wù)或是以事后取得資質(zhì)為由抗辯。

（四）質(zhì)量瑕疵

1.被告可以主張案涉房屋已達(dá)到法定交付條件，符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)。案涉房屋通過政府相關(guān)部門的驗(yàn)收，取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》等系列合格證明，符合商品房銷售合同約定及國(guó)家規(guī)定的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)。

2.被告可以提出原告主張的各項(xiàng)費(fèi)用及損失，并無證據(jù)證明真實(shí)、客觀、合理。

（五） 宣傳廣告失真

1. 被告可以提出其宣傳內(nèi)容有政府文件及相應(yīng)依據(jù)，不存在虛假宣傳。

2. 在合同訂立過程中被告已經(jīng)盡到充分的提醒和注意義務(wù)，不存在故意隱瞞真實(shí)情況虛假宣傳的行為。

 

 

四、司法裁判觀點(diǎn)

（一）逾期不能正常交付

1.原告按照合同約定履行交付房款義務(wù)，被告則應(yīng)按照合同約定的期限交付房屋，所以被告應(yīng)當(dāng)支付逾期交付的違約金。

2. 通過司法判例來看，法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)逾期交付房屋采用“以同地段同類房屋租金”作為損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以說明房屋交付使用針對(duì)的是商品房的居住功能。

（二）“一房二賣”

根據(jù)司法實(shí)踐，依法成立的合同受法律保護(hù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，根據(jù)如下順序來確定房屋所有權(quán)歸屬：（1）已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；（2）均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買方實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素確定。而對(duì)于沒能獲得房屋產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者可以通過起訴要求被告返還購(gòu)房款并賠償損失來維護(hù)自己的權(quán)益。

 

（三） 故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)

法院認(rèn)為出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（四）質(zhì)量瑕疵

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條規(guī)定，因“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”或者“房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格”，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。因此，若出現(xiàn)上述兩種情形下，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常認(rèn)為，符合這兩種情形之一的，購(gòu)房者也有權(quán)拒絕收房。

（五） 宣傳廣告失真

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體情況，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)法院也認(rèn)為涉及被告所宣傳的地鐵、醫(yī)療、教育、商業(yè)中心等建設(shè)項(xiàng)目并非被告自身所能決定和實(shí)現(xiàn)，原告對(duì)此應(yīng)有預(yù)判。所以綜合來看法院對(duì)于宣傳廣告中所允諾內(nèi)容的態(tài)度不一，需要具體分析。