在房屋交易過程中，包含各種稅費，最大頭的稅費莫過“于個人所得稅”，不少買家在不了解當?shù)囟址拷灰椎恼咔闆r下，只能依靠房屋中介的講解，一邊看放一邊了解，自己的購房預(yù)算也隨著稅費的出現(xiàn)需要進一步提高。

那么，今天我們就直接先來了解一下稅費中的最大頭“個人所得稅”，有時也稱之為“差額稅”到底是再怎么個情況，也好為我們購房預(yù)算做準備，從而節(jié)約看房時間和過程，也省的因為錢影響我們買房心情。

一、什么是個人所得稅

個人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境內(nèi)的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得和境外個人來源于本國的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收的一種所得稅。

納稅人，為出讓土地、房屋權(quán)屬的單位或個人，即出售人。計稅依據(jù)，為官方認可的成交價格（在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時）。基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為 20%，全額稅率為 1%。

二、如何計算個人所得稅稅額

（一）影響個人所得稅稅額的因素

（1）房屋原值（有或無）；

（2）房屋性質(zhì)（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限（滿 5 年或不滿 5 年）；

（4）出售方家庭持有套數(shù)（唯一或不唯一）；

（5）網(wǎng)簽價與過戶指導(dǎo)價比較（取高者計稅）。

注：

1，網(wǎng)簽價通俗點講是指交易過程中在房管局提交的，并備案的房屋交易價。也可稱之為“成交價”

2，實際成交價，就是實實在在的買家給賣家的錢，也就是買賣方雙方以及房屋中介簽署的三方協(xié)議中的房屋價格。

3，過戶指導(dǎo)價，就是當?shù)胤课萁灰字行模F(xiàn)在有些地方還是叫房管局，有些地方叫不動產(chǎn)交易中心，在計稅時給出的指導(dǎo)價格

以上三種價格根據(jù)當?shù)胤课萁灰踪Y金是否監(jiān)管，可能會有不同的狀態(tài)哦，千萬要問清楚，不懂得就去網(wǎng)上查，能省不少錢呢。切記，保障交易資金安全是第一位的，不要貪小便宜吃大虧。

（二）個人所得稅計算

【例】張先生，已婚，在該市市區(qū)有兩套住宅，現(xiàn)欲出售名下其中一套商品房，這套房是其在 2023 年貸款購買，建筑面積 122㎡，原值 420 萬，原契稅 63000 元，契稅票日期 2023 年 3 月，出售時網(wǎng)簽價為 490 萬元，指導(dǎo)價格為 500 萬元，請計算張先生在出售該套住宅時需要繳納的個人所得稅。

【解】1.住宅不滿五唯一，且契稅票日期在 2023 年 1 月 1 日后；

2.本次需繳納個人所得稅：（500-420-6.3）×20%=14.74（萬元）。

三、個人所得稅征收中有哪些特殊問題

（一）免征的情形

（1）繼承：滿五唯一免征，非滿五唯一需要繳納個人所得稅 20%的差額稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征個人所得稅；

（3）直系親屬贈與免征個人所得稅；

（4）出售房屋的契稅票或者房本時間超過 5 年（含）、并且是家庭唯一住房，免征個人所得稅。

（二）界定交易房屋滿 5 年的標準

（1）商品房、經(jīng)濟適用房：均以契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權(quán)證登記日期孰先原則；

[注]：不同城市情況不一樣，以鄭州市為例，市內(nèi)五區(qū)根據(jù)第一次交契稅票的時間界定住房是否滿 5 年；經(jīng)開區(qū)和鄭東新區(qū)家庭唯一住房的經(jīng)濟適用房根據(jù)第一次交契稅票的時間，家庭不唯一的，根據(jù)第二次補繳契稅票的時間；

（2）房改房：不動產(chǎn)權(quán)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期，三者孰先原則，收據(jù)的章和購房合同的章要一致收據(jù)才有效（只要一個日期滿 5 年即可）；

（3）繼承的房屋：可以按照繼承前的日期界定是否滿 5 年；

（4）贈與的房屋：為直系親屬之間贈與的可以按照贈與前的日期界定是否滿 5 年；

（5）夫妻更名的房屋：可以按照更名前的日期界定是否滿 5 年；

（6）遺失補證、破損換證：房屋可以按照原不動產(chǎn)權(quán)證的時間界定是否滿 5 年。

[注]:界定交易房屋滿 2 年的標準同上

【例】以鄭州市為例，業(yè)主王先生，名下有一套位于金水區(qū)的經(jīng)濟適用住房，購房合同時間為 2011 年 5 月 8 日，第一次契稅發(fā)票時間為 2023 年 6 月 15 日，產(chǎn)權(quán)證登記時間為 2023 年 4 月 28 日。請計算該住宅最早滿 5 年的日期。

【解】1.住房位于鄭州市金水區(qū)屬于市內(nèi)五區(qū)，按照第一次契稅票日期計算；

2.經(jīng)濟適用房以契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權(quán)證登記日期孰先原則，本題應(yīng)依據(jù)契稅票時期；因此，該住宅滿 5 年的日期是 2023 年 6 月 15 日。

所以呢，不同城市的交易中心對于房屋不同性質(zhì)狀態(tài)還是有不同的差異的，想買二手房的朋友們還是要做足功課的，可以向不動產(chǎn)交易中心咨詢，或者找專業(yè)的房屋交易中介咨詢。

有購房經(jīng)驗的朋友可以留言評論，講講自己城市的相關(guān)購房政策和遇到的坑，也好給購房小白一些建議，少走一些彎路。每一次購房經(jīng)歷都像是一個家庭的重生。還請您不吝賜教。