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土地招拍掛是國有經營性土地出讓的三種方式，即招標、拍賣與掛牌。國有經營性土地使用權出讓采取招拍掛制度可使土地交易更加公開、透明，土地成交價格更加合理，減少人為干擾因素，也杜絕腐敗產生。土地招拍掛的共性是公開性，但具體操作又存在著差異性，時常讓人混淆不清。對這三個土地出讓方式進行以下詳細的說明。

招拍掛流程

一、國有土地使用權掛牌程序

（圖片來源于網絡）

1、國土局發(fā)布擬掛牌地塊信息；

2、競買人繳納保證金參加競買；中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競買。可以獨立競買，也可以聯(lián)合競買。

保證金為競買底價的10%-20%.

3、競買人競得后，按照合同要求繳納拆遷款，國土局負責拆遷；

4、拆遷完畢，繳納土地出讓金；

5、競買人競得后，憑《國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》辦理項目審批等有關手續(xù)。

注：對于聯(lián)合競買的土地，土地使用權證辦到所有聯(lián)合競買人名下，對于該塊土地的開發(fā)，在不違犯政府對該地塊整體規(guī)劃的情況下，由聯(lián)合競買人自行協(xié)議決定。

二、國有土地使用權招標程序

（圖片來源于網絡）

1、擬訂招標方案市國土資源局會同規(guī)劃部門共同擬訂擬招標出讓國有土地使用權方案；

2、報批報市政府批準招標出讓方案；

3、編制招標文件包括：招標出讓公告、投標須知、宗地圖、土地使用條件、標書、中標通知書、國有土地使用權出讓合同文本等。

4、成立評標小組由市國土資源局代表、有關專家組成，人數為五人以上單數。名單保密。

5、發(fā)布招標公告招標開始前至少20日在當地主要媒體發(fā)布公告。公告內容包括：

(1)出讓人的名稱和地址；

(2)出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求；

(3)投標人的資格要求及申請取得投標資格的辦法；

(4)索取招標文件的時間、地點、方式；

(5)招標時間、地點、投標方式；

(6)確定中標人的標準和方式；

(7)履約保證金；

(8)其他事項。

6、申請投標人報名并索取拍賣文件，并提供以下資料：

(1)投標人有效的營業(yè)執(zhí)照復印件；

(2)房地產開發(fā)企業(yè)資質證書復印件；

(3)股份公司董事會關于投標事宜的決議(附全體董事簽字)及董事會簽署的委托代理人的授權文件(附委托代理人的身份證明)；

(4)其他需要提供的資料（擬建項目說明書、資質資格證明、投標人基本狀況等）。

7、對報名投標人進行資格審查市國土資源局對上述資料進行審查，確定投標人資格。(地產市場負責)

8、投標、開標具體程序：

(1)投標人在截止時間前將標書投入標箱；

(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者推選的代表檢查標箱密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容；

(3)評標小組評標；

(4)根據評標結果，確定中標人。

9、向中標人頒發(fā)《中標通知書》。

10、簽訂出讓合同中標人收到《中標通知書》后，在規(guī)定的期限內與市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》；

11、繳納地價款和契稅中標人按出讓合同的規(guī)定繳納成交地價款和契稅；

12、地塊交付招標人即市國土資源局與中標人履行拍賣地塊交付手續(xù)。

13、頒發(fā)《建設用地批準書》。

14、辦理相關手續(xù)到有關部門辦理相關手續(xù)。

15、申請土地登記

三、國有土地使用權出讓拍賣程序

（圖片來源于網絡）

1、發(fā)布拍賣公告。

2、參加竟買人報名，索取有關文件，并按規(guī)定提交有關資格身份證明。

3、按照拍賣文件要求對競買人資格進行審查，符合要求的交付保證金，發(fā)給競買資格證書。四、公開拍賣。拍賣應在拍賣文件規(guī)定的時間、地點由土地招標拍賣主持人以下程序主持進行：

①拍賣開始前，競買人憑競買資格證書領取統(tǒng)一編號的應價牌；

②竟買人顯示應價牌，主持人點算竟買人；

③主持人介紹拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關事項；

④主持人宣布起叫和第一次應價后叫價遞增幅度；

⑤競買人按規(guī)定的方式和要求應價；

⑥主持人連續(xù)二次宣布最后應價而沒再應價的，如果最后應價達到了拍賣底價，主持人在第三次報出最后應價后落槌，即表示成交，如果最后應價未達到拍賣底價的，主持人應宣布收回拍賣標的，停止拍賣；

⑦主持人宣布最后應價者為買受人；

⑧主管部門或土地交易中心當場與買受人簽訂《拍賣成交確認書》。

4、買受人應在規(guī)定時間內簽訂土地使用權交易合同。

經過激烈的招拍掛競價，如果最終不幸或者有幸中標，從中標到取得土地證要經過哪些程序呢？招拍掛競價結束中標后會拿到一個證明性的文件，也就是《中標通知書》，或者《拍賣成交確認書》、《掛牌成交確認書》。拿到這個證明以后，要在特定的時間內給國土部門交清出讓金，否則拿不到土地出讓合同。目前開發(fā)商都是高負債，借錢過日子，土地出讓金也不是小數目，很多公司手頭的現金儲備都不夠交出讓金的。2005年以前，允許開發(fā)商抵押一部分在開發(fā)的項目去銀行貸款，用貸款交出讓金。但是用這種方式，開發(fā)商的資金會很緊張，稍有差池，就可能誕生爛尾樓，05年以后，這種方式就被禁止了。所以，雖然還有很多開發(fā)商把各個項目公司貸款拿到的錢挪來挪去的買地，但是形式上，開發(fā)商首先要有錢支付出讓金。

分公司

如果不是本地的開發(fā)商或者原來根本就不是個開發(fā)商，首先要在土地所在的區(qū)縣成立一家全資子公司，如果是聯(lián)合體買的地，就按聯(lián)合體出資比例成立子公司，然后到國土部門辦理土地出讓合同的受讓人名稱變更，把地變到新成立的子公司名下，今后地塊以新公司的名義進行開發(fā)。這種做法從政府來說，稅收留在當地，照顧當地的利益。從開發(fā)商來說，稅交給誰都一樣，給當地政府多交稅，以后也好辦事。

成立子公司后，去申請房地產開發(fā)資質，不管母公司是什么資質，新成立的項目公司都需要重新申請資質。目前開發(fā)資質分暫定、四級、三級、二級、一級資質，一級最高，需要住建部批，其它只要省一級部門審批，新成立的公司都只能辦暫定。不過也別小看這個暫定資質，四級資質只能開發(fā)小于10萬㎡的建筑面積、二級資質也只能開發(fā)25萬㎡以下的建筑面積，但是暫定資質能開發(fā)的建筑面積是沒有明確限制的，開發(fā)面積越大要求也越高，在申請資質的時候審批部門來定具體能開發(fā)多少，所以，暫定資質不一定就弱，這也是為了照顧很多一出手就買幾十萬平方建筑面積土地的大土豪。

立項

立項的意思就是讓政府審一審，看看這個項目是不是適合開展，立項通過就相當于是這個項目正式獲得了國家的認可，有了戶口，這以后才能辦其它手續(xù)。立項有審批、核準和備案三種方式，審批最難、備案最簡單。房地產項目一般投資比較大，之前都是審批，但是現在搞簡政放權，不使用政府資金的房地產項目，已經改成核準了。

申報立項要編項目申請報告或者可行性研究報告，核準制的用申請報告、備案制用可行性研究報告，核準制的政府投資項目，需要申請報告加可研報告。從字面理解，可研報告更多的從投資人的角度出發(fā)，是不是適合投資，申請報告更多從政府角度，看項目對社會的影響。不管是可研還是申請報告都是以設計方案做基礎的。

正式申請立項前，需要先做節(jié)能審查、環(huán)境影響評價審批、交通影響評價審批，三個審批能同時做，沒必要一個完了再干另一個。節(jié)能審查的主管部門是發(fā)改委，按項目類型和工程規(guī)模分成登記和審查。節(jié)能審查主要是看設計是不是符合節(jié)能相關的規(guī)范和政策，例如有沒有充分利用太陽能、保溫措施是不是得當、門窗滿不滿足節(jié)能要求、有沒有采用節(jié)水措施、設置節(jié)水器具、節(jié)電燈具，是不是高耗能項目、建成以后和建設過程中碳排放情況怎么樣等等。

環(huán)評審查的主管部門是環(huán)保部門，按項目類型和工程規(guī)模分成報告書、報告表、登記表，其實跟節(jié)能分成審查和登記的意思是一樣的，報告書最嚴，登記最容易。環(huán)評主要是審查項目建設和使用過程中對環(huán)境的影響和周邊環(huán)境對項目的影響、準備采取哪些處理和預防措施、預計花多少錢、花這么多錢是不是值得。這三項都做完，編項目申請報告，申請立項。

節(jié)能、環(huán)評、交評以及可研、項目申請報告最好是找有資質、有經驗、有路子的咨詢公司來做，它們跟各路專家、政府都熟，也知道哪些地方怎么改能過。上面我們說的是一般流程，如果是使用政府資金的項目，政府既是投資人又是審批人，形式上要求決策透明，流程還會相對復雜一些。

假設你在一家企業(yè)工作，你覺得有個項目不錯，也符合公司的發(fā)展方向，于是就在一次會議上跟老板提出來有這個想法，希望老板支持搞下去，這個過程相當于政府投資項目的建議書。老板覺得有搞頭，就找?guī)讉€部分負責人對想法進行更深入分析，從成本、收益、政策以及各種方面分析利弊，看看行不行，這個過程相當于政府投資項目的可行性研究。評估完了，大家覺得能干，就制定更詳細一些的方案，算算大概要花多少錢，請成本部門預估費用，這個過程相當于政府投資項目的概算審批。

概算算完，價錢老板能接受，就要討論多長時間組團隊、多長時間資金到位，什么時候開干，這個過程相當于政府投資項目的年度投資計劃審批。投資計劃訂好了，在要用錢的時候提前申請，拿到錢趕緊開工，這個過程相當于政府投資項目的資金申請報告審批。企業(yè)跟政府不同的是，企業(yè)的時間特別寶貴，上面這些個過程很多時候要很快定完，政府基本不用擔心一個項目自己不干會被別人搶，開會多，時間也長，直接導致投資計劃按年算，沒有列到年度投資計劃里的項目，當年都沒法開工。

總之，取得了立項審批，項目才算正式取得國家認可，項目建設從程序上說才能正式開始。

用地規(guī)證

辦完立項以后，到規(guī)劃部門申請建設用地規(guī)劃許可證，主要是證明你這個地使用符合規(guī)劃，然后才能拿到土地證。只有拿到土地證，土地的使用權才算真正是開發(fā)商的。

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