“

結(jié)婚離不開(kāi)房子，離婚也是。離婚糾紛中涉及最多的就是房產(chǎn)的分割，如夫妻婚后共同出資且登記在夫妻一方與未成年子女名下的房屋該如何分割？由一方出首付款、另一方貸款共同購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房登記于二人名下的，離婚時(shí)該房屋如何處理？本文對(duì)此類問(wèn)題做出梳理和回應(yīng)，希望對(duì)你有所幫助。

”

文 | 翁俊審判團(tuán)隊(duì)

來(lái)源 | 至正研究

01.

夫妻一方婚前購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房?jī)H登記在其一人名下，首付款由其父母出資且貸款由其與父母共同承擔(dān)，結(jié)婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，夫妻另一方離婚時(shí)主張?zhí)幚碓摲慨a(chǎn)的，是否因財(cái)產(chǎn)涉及他人而予以另案處理？

裁判要點(diǎn)：夫妻一方婚前購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房?jī)H登記在其一人名下，無(wú)論其父母是否出資并參與共同還貸，是否具有與其共有房屋的意思或約定，都只屬于該夫妻一方與其父母之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，除非夫妻另一方明確認(rèn)可外，不對(duì)夫妻另一方產(chǎn)生法律約束力。

夫妻另一方基于其以夫妻共同財(cái)產(chǎn)參與還貸而在離婚案件中要求處理該房產(chǎn)的，應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》第七十八條的規(guī)定予以支持，不得以該房屋涉及夫妻一方父母的權(quán)利而不予處理。

02.

夫妻雙方及一方父母共同登記為房屋產(chǎn)權(quán)人，離婚時(shí)在離婚協(xié)議中約定夫妻一方（父母非產(chǎn)權(quán)人一方）在收到對(duì)方支付的房屋折價(jià)款后從登記權(quán)利人中“除名”，這種約定是否有效以及離婚后可否以折價(jià)款過(guò)低、約定屬于贈(zèng)與為由請(qǐng)求撤銷？

裁判觀點(diǎn)：夫妻與一方父母共有的房屋，離婚時(shí)原則上應(yīng)由所有產(chǎn)權(quán)人共同協(xié)商該房屋的分割。但若夫妻達(dá)成離婚協(xié)議，約定一方放棄自身產(chǎn)權(quán)、另一方支付一定折價(jià)款的，則因該協(xié)議并未涉及其他產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對(duì)夫妻二人均具有法律約束力。

雙方登記離婚后，該協(xié)議生效，雙方均應(yīng)履行協(xié)議。因離婚協(xié)議兼具財(cái)產(chǎn)性和人身性，與贈(zèng)與行為強(qiáng)調(diào)的無(wú)償性、無(wú)因性明顯不同，即便夫妻雙方就一方放棄產(chǎn)權(quán)獲得的折價(jià)款約定較低，夫妻一方主張行使任意撤銷權(quán)，或以協(xié)議顯失公平為由主張撤銷離婚協(xié)議的，也不應(yīng)予以支持。

03.

夫妻可能系為規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)政策而離婚，所購(gòu)買的房屋登記于夫妻一方名下，該房屋是否屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)？

裁判要點(diǎn)：對(duì)于產(chǎn)權(quán)房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，把握的一般原則是：非婚狀態(tài)下購(gòu)買的房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚內(nèi)購(gòu)買的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。考慮到從簽訂買賣合同到產(chǎn)權(quán)登記往往有時(shí)間差，而產(chǎn)權(quán)登記只是買賣合同履行的結(jié)果。

因此，一般以簽訂買賣合同的時(shí)間來(lái)判斷房屋是否屬于婚內(nèi)購(gòu)買。

但上述一般規(guī)則并不排除夫妻可在非婚狀態(tài)時(shí)即以共同購(gòu)買的合意共同出資購(gòu)買房屋，此時(shí)該房屋宜參照夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以處理。

在發(fā)生夫妻可能系為規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)政策而離婚購(gòu)房的情形時(shí)，可綜合考量簽訂房屋買賣合同時(shí)間、離婚時(shí)是否分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)、是否復(fù)婚等事實(shí)來(lái)判斷房屋究竟屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若查明出資來(lái)源于夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同財(cái)產(chǎn)的，至少應(yīng)對(duì)該出資金額予以分割。

04.

夫妻一方婚前貸款購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房并登記在自己一人名下，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，離婚時(shí)該房屋如何處理？

裁判觀點(diǎn)：對(duì)于夫妻一方婚前貸款購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房并登記在自己一人名下的情形，在適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》第七十八條時(shí)，應(yīng)注意甄別房屋登記權(quán)利人是否“以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款”。

情形1：若產(chǎn)權(quán)登記一方完全以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，則完全符合上述司法解釋的規(guī)定，離婚時(shí)雙方協(xié)議不成的，通常由產(chǎn)權(quán)登記一方就婚后共同還貸款項(xiàng)及其對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，該財(cái)產(chǎn)增值部分以房屋現(xiàn)價(jià)值相對(duì)于夫妻結(jié)婚時(shí)點(diǎn)的增值（離婚時(shí)市值——結(jié)婚時(shí)市值）為計(jì)算基礎(chǔ)。

情形2：若夫妻非登記一方有證據(jù)證明自己婚前即以個(gè)人財(cái)產(chǎn)參與首付款出資，則產(chǎn)權(quán)登記一方就非登記一方的首付出資、婚后共同還貸款項(xiàng)及二者對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分均應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償。

其中，非登記一方婚前出資對(duì)應(yīng)的增值部分以房屋現(xiàn)價(jià)值相對(duì)于購(gòu)房時(shí)點(diǎn)的增值（離婚時(shí)市值——購(gòu)房時(shí)市值）為計(jì)算基數(shù)。此時(shí)，若非登記一方同時(shí)有證據(jù)證明其婚前出資是基于雙方均認(rèn)可房屋系為結(jié)婚、長(zhǎng)期共同生活使用目的而購(gòu)置，則該房屋雖登記于一方名下，但分割時(shí)宜將房屋視為二人共有而予以處理，可以參考出資比例，適當(dāng)考慮雙方是否長(zhǎng)期共同生活、婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短等因素。

05.

婚前男女雙方以結(jié)婚為目的，由一方出首付款、另一方貸款共同購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房登記于二人名下的，離婚時(shí)該房屋如何處理？

裁判觀點(diǎn)：男女雙方婚前以結(jié)婚為目的共同出資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房，如未約定按份共有則可認(rèn)定系共同共有，參照共同共有財(cái)產(chǎn)分割的一般原則，兼顧照顧子女、女方和無(wú)過(guò)錯(cuò)方權(quán)益的原則予以確定。

對(duì)于一方出首付、另一方貸款的情形，若判決確認(rèn)房屋歸出首付款一方所有并由其負(fù)擔(dān)離婚后貸款的償還，則須特別考慮婚姻期間的長(zhǎng)短對(duì)實(shí)際歸還貸款金額的影響——若婚姻存續(xù)期間較短，則僅貸款出資的夫妻另一方實(shí)際對(duì)房屋的出資貢獻(xiàn)非常有限，應(yīng)在均分基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)低該方的產(chǎn)權(quán)份額比例，盡量避免利益失衡的情形，如，取得產(chǎn)權(quán)的一方實(shí)際所支出的首付款、給另一方的折價(jià)款加上尚欠的貸款本金總和過(guò)高于房屋現(xiàn)價(jià)值。

例如，400萬(wàn)（男方300萬(wàn)首付+女方100萬(wàn)貸款）房屋現(xiàn)值為500萬(wàn)（尚余80萬(wàn)貸款），男女雙方可分割的房屋價(jià)值420萬(wàn)元，若給女方30%，男方實(shí)際就為房屋花費(fèi)300萬(wàn)首付、126萬(wàn)給女方折價(jià)款及未來(lái)還需承擔(dān)80萬(wàn)貸款，總計(jì)506萬(wàn)已高于房?jī)r(jià)；若無(wú)其他因素，分配給女方更高比例則欠缺妥當(dāng)性。

06.

離婚協(xié)議中對(duì)房產(chǎn)出資、還貸金額的歸屬進(jìn)行約定，是否可以認(rèn)定雙方就該房屋分割達(dá)成一致意見(jiàn)？

裁判觀點(diǎn)：婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻貸款所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房屬雙方共同財(cái)產(chǎn)，雙方在離婚協(xié)議中僅約定各方出資、還貸金額的歸屬，并繼續(xù)保持對(duì)房屋共同共有狀況，而并未確定離婚后房屋歸屬或具體分割方案的，不能認(rèn)定雙方已就該房屋分割達(dá)成一致意見(jiàn)。登記離婚后，一方起訴分割該房屋的，可參照上述協(xié)議確定房屋出資情況并結(jié)合夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的一般規(guī)則予以處理。

07.

夫妻婚后貸款所購(gòu)且產(chǎn)權(quán)登記不涉及他人的產(chǎn)權(quán)房如何分割？如何確定可供分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值？

裁判觀點(diǎn)：人民法院對(duì)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋，可根據(jù)雙方出資貢獻(xiàn)等情況，結(jié)合照顧女方、子女、無(wú)過(guò)錯(cuò)方等原則，判決該房屋歸屬于夫妻一方所有，由該方向另一方支付房屋折價(jià)款。

在計(jì)算房屋折價(jià)款時(shí)，以房屋現(xiàn)存的可供分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值（V）而非房屋市值（A）為計(jì)算基數(shù)。具體可通過(guò)雙方協(xié)商或委托評(píng)估等方式確定房屋市值（A），另須查明尚欠的貸款本金（B），以房屋市值扣除尚欠的貸款本金確定可供分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值（V=A-B)，尚欠的貸款利息不應(yīng)扣除。

08.

夫妻一方婚前與其父母共同購(gòu)買房屋登記為該夫妻一方與其父母中一人共同共有，或者與其父母共同共有，房屋按揭貸款在該夫妻一方名下；離婚時(shí)，因婚姻期間該夫妻一方所還貸款實(shí)際由夫妻共同財(cái)產(chǎn)承擔(dān)，那么，應(yīng)如何確定夫妻另一方應(yīng)獲得的補(bǔ)償款？

裁判觀點(diǎn)：參照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》第七十八條規(guī)定的精神，夫妻一方婚前所購(gòu)房屋無(wú)論登記權(quán)利人是否僅限于其一人，只要婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行還貸，則均應(yīng)由其對(duì)夫妻另一方參與共同還貸的款項(xiàng)及其對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分進(jìn)行補(bǔ)償。

但是，確定上述共同還貸款項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的增值部分時(shí)，應(yīng)區(qū)別于夫妻一方婚前購(gòu)房?jī)H登記于該方一人名下的情形。

具體可分步計(jì)算：

1. 綜合房屋產(chǎn)權(quán)人數(shù)、相互間的父母子女關(guān)系、出資貢獻(xiàn)情況等因素確定登記產(chǎn)權(quán)的夫妻一方能夠享有房屋增值利益的比例a；

2. 確定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚內(nèi)總房屋增值（不考慮其他因素情況下可簡(jiǎn)化為離婚時(shí)和結(jié)婚時(shí)房屋市值的差額）；

3. 確定婚內(nèi)夫妻所還貸款本息相對(duì)于登記產(chǎn)權(quán)一方對(duì)房屋所有出資貢獻(xiàn)的比例b[1]；

4. 確定可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割的價(jià)值即另一方補(bǔ)償款的計(jì)算基礎(chǔ)v（v=婚內(nèi)還貸本息+b×a×婚內(nèi)總房屋增值），不考慮其他因素情況下另一方應(yīng)獲得上述財(cái)產(chǎn)價(jià)值的一半。

09.

夫妻一方在婚后將自己婚前個(gè)人房產(chǎn)出售，以售房所得款為主要出資購(gòu)買了另一套房屋，現(xiàn)訴請(qǐng)分割該套房屋，如何把握分割規(guī)則？

裁判觀點(diǎn)：夫妻婚后所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房除雙方有約定外，應(yīng)依據(jù)《民法典》第一千零六十二條、第一千零六十三條，結(jié)合房屋登記和出資情況，確定該房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。除夫妻一方婚前個(gè)人房產(chǎn)完全足以購(gòu)買新房產(chǎn)且新房產(chǎn)仍登記于該夫妻一方一人名下等少數(shù)情況外，夫妻婚后所購(gòu)房屋無(wú)論登記于夫妻一方還是雙方名下，一般均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

夫妻共同房產(chǎn)的分割，應(yīng)參照共同共有財(cái)產(chǎn)分割的一般原則，按照照顧子女、女方和無(wú)過(guò)錯(cuò)權(quán)益的原則予以確定。

即便該房產(chǎn)的出資主要來(lái)源于夫妻一方出售婚前個(gè)人房產(chǎn)所得款，因夫妻間并非按各自出資來(lái)享有對(duì)新購(gòu)房屋的權(quán)利，故不宜將該婚前個(gè)人房產(chǎn)出售款及其增值部分特定化地作為該夫妻一方的財(cái)產(chǎn)份額，而是應(yīng)將該方出資貢獻(xiàn)較大作為與照顧子女、照顧女方等并列的考量因素，以酌情調(diào)整夫妻雙方就該房產(chǎn)所應(yīng)分得的份額比例。

例如，出售個(gè)人房產(chǎn)a得款500萬(wàn)，購(gòu)置600萬(wàn)新房屋，現(xiàn)新房屋增至1000萬(wàn)。分割新房屋時(shí)，不能當(dāng)然將其中500萬(wàn)作為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，僅將另500萬(wàn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割；更不能將500萬(wàn)及其對(duì)應(yīng)的增值份額即500+500/600×（1000-600）作為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

10.

夫妻婚后共同出資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房登記在夫妻一方與未成年子女名下，離婚時(shí)如何分割？

裁判觀點(diǎn)：夫妻雙方婚后共同出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論登記為夫妻雙方還是夫妻一方及未成年子女名下，均宜認(rèn)定為夫妻雙方與子女共同所有，在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。

若夫妻離婚時(shí)子女仍未成年，該房屋分割可在離婚糾紛案件中一并處理。可結(jié)合夫妻雙方居住情況、撫養(yǎng)子女情況等確定房屋歸屬，由取得房屋產(chǎn)權(quán)的夫妻一方向另一方支付折價(jià)款。

若夫妻雙方對(duì)未成年子女應(yīng)分得的份額無(wú)法協(xié)商一致，因房屋購(gòu)買及還貸過(guò)程中未成年子女均未出資，宜在均等分割基礎(chǔ)上酌情適當(dāng)降低未成年子女的份額。