大家好我是辰德Chandler，之前講了幾個(gè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的案例。

引起了不少人的共鳴

資產(chǎn)增值的速度固然重要，它決定了我們的財(cái)富是多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)

在人生的下半場中，財(cái)富定性也很重要。它決定了財(cái)富最終的歸屬權(quán)？

這就好比不論再多的 0，前面如果沒有那個(gè) 1 是毫無意義的！

財(cái)富所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)產(chǎn)定性和籌劃絕對(duì)不是一蹴而就的

需要定期審視，提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)來預(yù)留足夠籌劃空間

當(dāng)已經(jīng)面臨爭議甚至訴訟之后再去求援

不但不能爭取到應(yīng)得的權(quán)益，無故花費(fèi)大把的時(shí)間和評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)

結(jié)果只能留下四個(gè)字：“愛莫能助”

案例回顧：（可以關(guān)注作者打開歷史發(fā)表）

1. 房價(jià)上漲，卻一分錢都跟你沒關(guān)系？

2. “假離婚”遠(yuǎn)比你想象中還要復(fù)雜

3. 防不勝防的代持風(fēng)險(xiǎn)

上面這些案例有一個(gè)共性。都均涉及到房產(chǎn)過戶和交易，很多人向我提問，房產(chǎn)繼承中到底有沒有20%的“遺產(chǎn)稅”？

今天特開一個(gè)專篇，干貨滿滿

咱們來細(xì)說這個(gè)傳聞中的“20%”到底是哪里來的！

（文章中內(nèi)容經(jīng)過專業(yè)律師補(bǔ)充，感謝徐修齊律師）

“繼承的房屋再出售需要繳納總房價(jià)20%的個(gè)稅”這一說法雖然不完全錯(cuò)誤，但是具體情況必須得具體分析。我本人已經(jīng)不止十次、數(shù)十次地，被親戚、朋友、同學(xué)、客戶問到過這個(gè)問題。而且每當(dāng)政府出臺(tái)一些樓市、個(gè)稅方面的政策的時(shí)候，這個(gè)謠言就會(huì)跟風(fēng)出來作亂。

比如國家稅務(wù)總局在2023年6月13日發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》的文件，明確“房產(chǎn)贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人需要按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。但是贈(zèng)與給配偶、直系親屬、兄弟姐妹的不需要繳納。繼承房屋的也不需要繳納個(gè)稅。”。這時(shí)就出來了一堆文章，寫到“受贈(zèng)房子、繼承房子的時(shí)候雖然免繳個(gè)稅，但當(dāng)你想賣掉的時(shí)候，就要繳賣房款總額20%的個(gè)稅，逃得了初一、逃不了十五！”

甚至有一次路過某房產(chǎn)中介，看到玻璃窗上貼著的一套二手房掛牌信息上赫然寫著，“繼承房產(chǎn)，20%個(gè)稅由買家承擔(dān)！”。

繼承的房子或受贈(zèng)的房子再出售到底如何繳稅，到底是否存在“總房價(jià)20%的個(gè)稅”？法律依據(jù)是什么？這種專業(yè)的問題，真的不能人云亦云，必須聽專業(yè)人事的解答。

1. 到底是否存在“總房價(jià)20%的個(gè)稅”？

結(jié)論：確實(shí)存在“20%的個(gè)稅”，但具體數(shù)額得看情況。

根據(jù)我國《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅，適用稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓收入減去財(cái)產(chǎn)原值的差額，作為應(yīng)納稅所得額。

這個(gè)其實(shí)很好理解，我房子買來100萬，賣掉200萬，掙了100萬，掙多少繳多少所得稅，如果賣掉還是100萬，沒掙錢自然也不存在所得，也無須繳納所得稅了。

至于為什么會(huì)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)讓房價(jià)款總額的20%的個(gè)稅”這樣一個(gè)謠言，我相信很多人以為繼承或者受贈(zèng)的房產(chǎn)，其取得是無償?shù)?，因此?cái)產(chǎn)原值是0。所以在繳納所得稅時(shí)，就不存在轉(zhuǎn)讓收入與房產(chǎn)原值的差額，直接以轉(zhuǎn)讓收入作為應(yīng)納稅所得額。這樣的說法多了，久而久之就形成了謠言。

實(shí)際上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）第四條規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。

因此，可以看出，在轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)、繼承的房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)原值是以購房原價(jià)來計(jì)算的，而不是0。所以即便是繳納20%的個(gè)稅，也是以“轉(zhuǎn)讓收入減去購房原價(jià)后的差額”來計(jì)算20%的個(gè)稅，

不過事實(shí)上，很多06年之前的房產(chǎn)，初始價(jià)格非常低才二三十萬，相比于現(xiàn)在動(dòng)輒四五百萬的估價(jià)來說，也就造成了人們印象中全額20%的印象了。

2. 出售繼承或受贈(zèng)與的房屋是可以免征個(gè)稅的

出售繼承或受父母贈(zèng)與的房屋，符合法定條件的，可以免征個(gè)稅。

這個(gè)條件嘛，相信很多人都知道，甚至很懂：滿五唯一。

所謂滿五唯一，指的是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房。

法律依據(jù)：

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）

四、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號(hào)）

五、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

3. 滿五唯一中自用5年以上，起算點(diǎn)是什么時(shí)候？

我們知道，在二手房買賣中，滿五唯一中的滿5年，基本都是要看房產(chǎn)證的登記時(shí)間，依此判斷是否已經(jīng)滿5年。

那么如果是繼承或受父母贈(zèng)與的房屋，一旦辦理了產(chǎn)權(quán)變更，房產(chǎn)證登記時(shí)間就會(huì)變成繼承或受贈(zèng)與時(shí)候的日期。如果想要符合滿五的條件，是不是還要再等5年呢？

實(shí)際上，對(duì)于受贈(zèng)、繼承、離婚析產(chǎn)等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的，購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚析產(chǎn)前的購房時(shí)間確定，而不是按房產(chǎn)證登記時(shí)間確定。

也就是說，這種情況下滿五的起算點(diǎn)和父母還在世時(shí)或者父母未贈(zèng)與房屋時(shí)將房屋出售的起算點(diǎn)是一致的。

法律依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號(hào)）

四、個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。

4. 如果無法滿五唯一，個(gè)稅稅率20%實(shí)在是太高了，怎么辦？

有的朋友看到這，會(huì)覺得“大多數(shù)人到了繼承的年紀(jì)，基本都有房子，很難達(dá)到唯一。父母都是在十多年、甚至數(shù)十年前買的房子，房價(jià)很低，就算能減去購房原價(jià)，也減不了多少，實(shí)際上和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)的20%也差不離，稅收負(fù)擔(dān)太重了！”怎么辦呢？

之前提到了個(gè)稅核定征收的辦法，經(jīng)作者與稅務(wù)局工作的同學(xué)咨詢，上海已經(jīng)嚴(yán)格實(shí)施繼承或受贈(zèng)房屋出售據(jù)實(shí)征收的規(guī)定，不允許核定征收了。評(píng)論區(qū)也有來自其他城市的稅務(wù)局的朋友也留言2023年之后繼承或受贈(zèng)房屋不再施行核定征收。

在這種情況下，可以進(jìn)行一定的稅收規(guī)劃，比如可以考慮將繼承的房屋贈(zèng)與給名下無房的成年子女、孫子女或兄弟姐妹（建議事先簽好協(xié)議），需要繳納3%-5%（根據(jù)城市不同，稅率會(huì)不同）的契稅和贈(zèng)與雙方萬分之五的印花稅，再由受贈(zèng)與的成年子女、孫子女或兄弟姐妹以滿五唯一出售，就可以省掉不少的個(gè)稅了。在進(jìn)行稅收規(guī)劃前非常建議先向?qū)I(yè)律師和稅務(wù)師進(jìn)行咨詢，并簽好相關(guān)協(xié)議，以免任何爭議產(chǎn)生。

總結(jié)：

在面對(duì)諸如此類的謠言和小道消息時(shí)，Chandler提醒大家一定要以事實(shí)為依據(jù)，切莫人云亦云。也需要預(yù)留籌劃空間，找個(gè)專業(yè)人士每年審視下家人名下資產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和屬性。