公房也稱公有住房、國有住宅。公房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有，已出售的住房稱房改房。

公房是計劃經濟時代的產物，隨著社會的進步，很多公房都以出售的形式歸個人所有，但也有一些沒有明確產權人的公房在承租人過世后，仍然引發了許多家庭的繼承糾紛。

 

【案情簡介】

林先生的房屋位于江蘇省無錫市南長區，房屋性質為房管局直管公房。林先生的父親是房屋的承租人，林先生一家一直與父母居住在此案涉房屋內。

2002年10月19日，林先生的父親因交通事故去世。2010年，林先生的母親也因病去世。而后，林先生以其父親的名義與當地住建局簽訂房地產租賃契約，繼續承租案涉房屋，租賃期限至2025年12月31日。

林先生至今一直居住在案涉房屋內，并已持續且足額繳納了案涉房屋的租金。2023年底，案涉房屋被當地納入征收范圍內，林先生的兄弟姐妹認為案涉房屋的承租人為其父親，并非林先生，林先生無權獲得拆遷安置補償利益。林先生的兄弟姐妹要求共同分配案涉房屋的拆遷補償款。

林先生認為自己才是案涉房屋的承租人，理應獲得房屋的拆遷補償款。隨后，林先生找到了北京在明律師事務所，委托我們維護其合法權益。

 

【在明律師解讀】

顯然，已經去世的人不具有權利能力與行為能力，是不能作為承租人進行登記的，房產部門登記了已經去世者的名字本身就不符合規定。

另外，公房產權在沒有出售之前，屬于國家，不能作為私人財產被繼承。所以，原去世公房承租人的子女無權繼承。但是，公房承租人對于所承租的公房享有居住權和有限的處分權，如房屋遇拆遷，承租人應該得到相應的補償。

公房承租人的資格要根據公房實際居住情況和繳納房租的狀況來認定。如果原承租人死亡或者外遷后，與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并繳納房租，這時，與原承租人共同居住的家庭成員就與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關系。

本案中，有三點是可以確認的。

其一，林先生作為與原承租人在案涉房屋內的共同居住人，在林先生父親及母親均去世后，有權依法按照原租賃合同繼續租賃案涉房屋。

其二，林先生雖然是以其父親的名義與住建局簽訂的房屋租賃合同，但是林先生父親及母親早已去世，因此，他們不再具有承租主體的資格。

其三，林先生已取代原承租人的地位，與住建局簽訂房屋租賃合同，并持續且足額繳納了案涉房屋的租金，顯然已依法繼續履行了合同約定的權利和義務。

其四，林先生及其妻子一直在案涉房屋內居住至今，且名下并無其他住房，因此，林先生已經成為了案涉房屋的實際承租人。在案涉房屋拆遷時，林先生應該得到相應的補償，其他任何人無權要求分配。

 

【在明律師點撥】

在不少公房拆遷糾紛中，由于原承租人的過世或外遷，對承租人資格的認定成為裁決的關鍵。因其他家庭成員沒有及時變更租賃登記，使得公房承租人身份不明確，這通常是糾紛的根源。

因此，當承租人過世或外遷后，現有公房實際承租人應當向政府公房管理部門及時申請確認或變更身份，以減少日后的紛爭。