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集大成珠海律師解讀：房產(chǎn)帶抵押過(guò)戶(hù)如何操作

一、帶抵押房產(chǎn)法律依據(jù)解讀

《民法典》第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的

按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有， 不足部分由債務(wù)人清償。

《民法典》實(shí)施后，第406條關(guān)于抵押期間原則上可以不經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，但在涉及房產(chǎn)問(wèn)題時(shí)一直因缺配套細(xì)則不能實(shí)際操作。這一局面已隨自然資源部2023年4月6日發(fā)布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》成為過(guò)去。該通知同時(shí)還就不動(dòng)產(chǎn)抵押范圍、記載抵押擔(dān)保范圍、完善不動(dòng)產(chǎn)登記簿等事項(xiàng)作出了規(guī)定。

其中明確保障抵押不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定” 欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫(xiě)“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；沒(méi)有約定的填寫(xiě)“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)辦理變更登記。

《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

二、集大成珠海律師意見(jiàn)

集大成珠海律師事務(wù)所律師提出：

1.對(duì)于民法典實(shí)施前辦理了抵押的不動(dòng)產(chǎn)：

在辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，需要抵押權(quán)人同不動(dòng)產(chǎn)所有人一起至房地產(chǎn)登記中心提交抵押權(quán)人承諾書(shū)，后方可進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。

2.對(duì)于民法典實(shí)施后將要辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押的：

注意并且靈活應(yīng)用“是否禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”選項(xiàng)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者保障個(gè)人利益。

附《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》