過去二十年，很少有人買房虧本，或者說，投資買房是一筆“穩(wěn)賺不賠”的買賣。歸根結(jié)底是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直保持上漲姿態(tài)，且每年漲幅都超過了10%——房子不僅實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)保值，更實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)大幅升值。準(zhǔn)確地說，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2000年-2023年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了534%，年均漲幅高達(dá)26.7%。這還只是平均數(shù)據(jù)，如果聚焦到人口增量明顯、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、醫(yī)療教育產(chǎn)業(yè)等資源豐富的一線城市以及國(guó)家中心城市，過去二十年，房?jī)r(jià)少說也上漲了10倍不止。

以深圳為例，2000年房屋均價(jià)只有5400元/平，但是到了2023年已經(jīng)飆升到8.7萬元/平，漲幅高達(dá)16.1倍。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，20年漲幅超過20倍的比比皆是。

然而，種種跡象表明，“買房穩(wěn)賺不賠”這一延續(xù)了二十多年的神話在2023年被徹底打破了。首先，房?jī)r(jià)不漲反跌了。3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了今年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，數(shù)據(jù)顯示：今年前兩個(gè)月，商品房銷售均價(jià)同比下跌10.7%，跌回了萬元以內(nèi)，均價(jià)為9845元/平方米；

其次，國(guó)家開始動(dòng)真格調(diào)控樓市了，不僅針對(duì)商品房市場(chǎng)實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)、限售、限價(jià)政策，而且開始對(duì)開發(fā)商“出手”——“三道紅線”、“房貸集中度管理”等措施下，這兩年開發(fā)商日子很不好過，僅2023年就有400家房企破產(chǎn)出局，這還不包括數(shù)以萬計(jì)遭遇重大“債務(wù)問題”的企業(yè)。強(qiáng)如恒大，現(xiàn)在都已經(jīng)躺進(jìn)了ICU，更何況全國(guó)為數(shù)眾多的中小開發(fā)商；

再者，2023樓市“新規(guī)”下，房地產(chǎn)分化日趨明顯，這意味著投資房產(chǎn)出現(xiàn)了重大變故。簡(jiǎn)單來說就是，在“新規(guī)”下，投資房產(chǎn)獲得收益的難度大幅增加。尤其是4樓以上居民要注意了，因?yàn)樵?大“新規(guī)”下，2023年有3類房子或降價(jià)也難賣掉，也可以理解為“無人接盤”。

具體哪4大新規(guī)，為什么說在持續(xù)分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍下，買房的難度會(huì)直線上升？且聽我們娓娓道來：

第一，從2023年起，陸陸續(xù)續(xù)有北京、江蘇、浙江、上海等十余個(gè)城市實(shí)施了《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。以北京為例，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑，必須設(shè)置電梯。

此外，江蘇、浙江在2023年發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中也要求：四層及四層以上住宅或住戶入口層在樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過10米時(shí)，必須設(shè)置電梯。有人可能注意到了，江蘇浙江的發(fā)布的是征求意見稿，在房產(chǎn)專業(yè)人士劉博看來，從“征求意見稿”到“正式文件”實(shí)施，一般周期是6-12個(gè)月，這意味著部分城市的“新規(guī)”將在2023年正式實(shí)施。

綜合目前已經(jīng)出臺(tái)《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》或者出臺(tái)了“征求意見稿”的城市來看，新規(guī)無一例外都指向了“4樓以上”，所以未來新規(guī)真正影響的是這類4樓以上的居民——4樓是粗略判斷房產(chǎn)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是老小區(qū)，4樓以上是否加裝電梯，無論是居住還是投資，價(jià)值存在巨大差異；

第二，住建部、發(fā)改委發(fā)布新規(guī)要求：2023起鼓勵(lì)符合條件的4層以上的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)加裝電梯。值得一提的是，發(fā)改委還敦促各地，要加快完善“提取公積金用于個(gè)人支付老舊小區(qū)加裝電梯”等相關(guān)政策。此外，根據(jù)住建部的部署，未來5年，要針對(duì)全國(guó)2000年底以前建成的17萬個(gè)老舊小區(qū)完成三大內(nèi)容的改造；

第三，2023年5月份和9月份，住建部聯(lián)合多部門分別發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見》和《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知（征求意見稿）》文件，這就是所謂的“限高令”，真正實(shí)施也是從2023年起?！跋薷吡睢睂?duì)各大城市未來新建住宅的高度，都設(shè)置了“紅線”。尤其是針對(duì)全國(guó)為數(shù)眾多的縣城新建住宅，更下發(fā)了3大要求：新建住宅以6層為主、6層及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超過18層。在業(yè)內(nèi)人士看來，“限高令”本質(zhì)上意味著，未來高層住宅要給多層讓位，換言之，不符合規(guī)定的高層一律停建。

第四，限制城市無限擴(kuò)張，嚴(yán)控大拆大建。2023年8月底正式實(shí)施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作報(bào)告，均提到了2023起要“限制城市無限擴(kuò)張”，對(duì)于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于單元建筑面積的20%。另外還將矛頭直指“撤縣設(shè)區(qū)”。國(guó)家急著“踩剎車”，背后的意圖再明確不過：遏制一城獨(dú)大，盲目攤大餅發(fā)展；提振縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

上述4個(gè)文件或者新標(biāo)準(zhǔn)，我們統(tǒng)稱為是2023樓市的“新規(guī)”?？偟膩碚f，在新建住宅4層以上必須加裝電梯、縣城以多層為主、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)舊改、限高令、防止大拆大建等舉措下，未來城市的分化會(huì)日益加劇。更重要的是，這些新的規(guī)定，對(duì)存量房市場(chǎng)造成了巨大的沖擊。簡(jiǎn)單來說就是，對(duì)存量房產(chǎn)生了重大的影響。具體而言就是，2023起，有3類房子或“無人接盤”，尤其是第三類，降價(jià)也難賣掉：

1、房齡長(zhǎng)，且梯戶密集的“老破高”。

“老破小”大家都知道，是指房齡長(zhǎng)、建筑基礎(chǔ)破舊、社區(qū)狹小的老房子，而“老破高”指的是房齡長(zhǎng)、樓體設(shè)施破舊的高層建筑，尤其是梯戶密集的老房子，兩梯六戶、兩梯八戶等，一般基礎(chǔ)條件都比較差，比如人員雜亂、設(shè)施破舊、秩序混亂、噪音大等，這類房子不管是自住還是投資，價(jià)值都不大。

為什么這么說？未來在4層以上的老舊小區(qū)舊改加裝電梯、嚴(yán)控大拆大建的背景下，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更多更優(yōu)質(zhì)的好房子，相比之下這類“老破小”不管是居住舒適度，還是改造翻新、拆遷的概率都比較低，隨著時(shí)間的推移，這類房子老化的速度會(huì)進(jìn)一步加快，不排除未來會(huì)淪為城市中的“貧民窟”，必然會(huì)被更多追求新、優(yōu)、特的購(gòu)房者所拋棄，無人接盤也不意外；

2、嚴(yán)重過剩、商水商電、無學(xué)校且流動(dòng)性差的公寓。

一線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地段的高端公寓，一直都備受有錢人青睞，比如深圳南山的公寓，一套總價(jià)或高達(dá)數(shù)千萬。但是并不是所有的公寓產(chǎn)品都有價(jià)值。一方面，市場(chǎng)上的公寓嚴(yán)重過剩，另一方面，公寓交易稅費(fèi)高，利潤(rùn)空間小。尤其是那些無學(xué)校、流動(dòng)性差的公寓，買到手后就可能砸在手中。

過去幾年，開發(fā)商喜歡打著不限購(gòu)、總價(jià)低、單價(jià)低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年輕白領(lǐng)，喜歡購(gòu)買單身公寓產(chǎn)品，殊不知這類房子除了居住，投資價(jià)值幾乎為零。事實(shí)上，商水商電的公寓其實(shí)居住成本比普通住宅要高一倍以上。

2023起，在樓市“新規(guī)”下，尤其是住宅實(shí)施新標(biāo)準(zhǔn)，4層房以上全部裝電梯，老房子趁著舊改還能翻新，當(dāng)市場(chǎng)上選擇足夠多的時(shí)候，公寓就算降價(jià)也很難賣掉。換句話說，絕大多數(shù)的公寓都會(huì)面臨無人接盤的窘境；

3、三四線城市盲目“攤大餅”開發(fā)的新城區(qū)、無配套新房。

馬光遠(yuǎn)曾經(jīng)說過，大量的三四五線城市，房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房?jī)r(jià)是喪盡天良。在我們看來，這話非常有道理。和一二線城市相比，三四線最大的劣勢(shì)就是，留不住人，歸根結(jié)底是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、金融、投資、資源等不發(fā)達(dá)。但很多三四線城市恰恰不接受現(xiàn)實(shí)，過去這一輪棚改貨幣化政策的助推下，盲目“攤大餅”開發(fā)新城區(qū)。在我們看來，其主要目的是為了土地財(cái)政。但在需求和供應(yīng)極度不平衡的情況下，很多三四線城市空置率高居不下，而且配套規(guī)劃難以落地，這就造成了惡性循環(huán)。

基于這些事實(shí)，未來三四線及縣城的新區(qū)，很難發(fā)展起來，這意味著其人口、公共設(shè)施、通勤交通等配套都無法兌現(xiàn)，所以這類房子買到手中，可能就是接盤的最后一棒——本地購(gòu)房需求釋放殆盡，外地購(gòu)房者又不可能進(jìn)場(chǎng)，因此，未來這類房子就算降價(jià)也很難脫手。