法律意見書是指律師或律師事務(wù)所受當(dāng)事人的委托，針對(duì)某一法律事實(shí)，運(yùn)用法律規(guī)定進(jìn)行分析、闡述和認(rèn)定，向當(dāng)事人提出意見和建議的法律文書。

由于法律意見書往往關(guān)系著當(dāng)事人的重大利益決策，因此，律師在起草法律意見書時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，一定要收集詳細(xì)案件材料、經(jīng)過充分調(diào)查論證。必要時(shí)依基礎(chǔ)事實(shí)作出假設(shè)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不得出具存在虛假事實(shí)、嚴(yán)重誤導(dǎo)性內(nèi)容或者有重大錯(cuò)誤、重大遺漏、適用法規(guī)不當(dāng)?shù)姆梢庖姟?/p>

出具一份高質(zhì)量的法律意見書，不僅需要律師審慎負(fù)責(zé)的認(rèn)真態(tài)度，還需要律師進(jìn)行科學(xué)合理的謀篇布局，需要律師在收集整理詳盡的案件材料的基礎(chǔ)上進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定、事實(shí)假設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、法律論證等，最終出具相關(guān)的法律意見。

下面筆者結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將筆者出具的一份法律意見書附文如下，與廣大律師同仁共饗，不足之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

法律意見書附文：

廣東法制盛邦律師事務(wù)所法律意見書

第一部分 引言

A先生于某年某月某日來到我律師事務(wù)所，就城中村集體土地房屋開發(fā)相關(guān)糾紛事宜進(jìn)行咨詢，我們很榮幸能有機(jī)會(huì)為您提供該事項(xiàng)的法律服務(wù)。

第二部分 主文

根據(jù)談話和我們收集到的資料，我們了解的事實(shí)背景如下：

（1）事實(shí)背景:A先生為建筑公司老板，同時(shí)為廣州市XX城中村村民。20世紀(jì)90年代，A先生取得村中土地800余平方米，由村委以興建農(nóng)民公寓名義申請(qǐng)政府部門報(bào)建，并辦理施工許可證，總建筑面積共計(jì)4500平米。后A先生與B公司簽訂合作開發(fā)合同，雙方約定由A先生負(fù)責(zé)房屋的施工和建設(shè)，并負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，由B公司負(fù)責(zé)出資。雙方約定的付款方式為:房屋建設(shè)過程中B公司按已完工程造價(jià)的80%支付進(jìn)度款，剩余20%待房屋驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證后由B公司一次性付清。房屋竣工并交付B公司使用后B公司將其分配給其員工，因無法辦理房產(chǎn)證，B公司最終轉(zhuǎn)移員工并將該棟房屋騰空，且剩余20%款項(xiàng)未支付。

備注：如果A先生認(rèn)為我所以上陳述的事實(shí)背景與實(shí)際不符，請(qǐng)及時(shí)通知我們。

（2）A先生提出的問題和簡短答案：

A先生的咨詢問題為，在該種情況下A先生是否可以通過訴訟途徑收回該房屋并將房屋賣給村民？

我們認(rèn)為在該種情況下，A先生是存在可以通過訴訟途徑將房屋收回并賣給村民的可能性的。

（3）分析及判斷

第一、法律解釋

1、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》相關(guān)規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

2、《中華人民共和國土地管理法》第六十一條規(guī)定，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。”

3、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量的房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同?！?/p>

4、《中華人民共和國合同法》第52條第（五）款，違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。

第二、法律適用

1、該案中A先生使用的村集體土地進(jìn)行房屋開發(fā)是由村委以興建農(nóng)民公寓的名義申請(qǐng)報(bào)建并取得施工許可證的，其應(yīng)屬于村里公益福利事業(yè)性質(zhì)，建成后的用途有嚴(yán)格限制，若出售，其對(duì)象僅限于村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2、參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條規(guī)定，A先生與B公司之間簽訂的合作開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為房屋買賣合同。

3、綜上所述，B公司作為該村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，其購買該整棟房屋違反國家相關(guān)法律法規(guī)和政策要求。其與A先生之間簽訂的合作開發(fā)合同（實(shí)質(zhì)為房屋買賣合同）應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。

第三、相反的論點(diǎn)及論據(jù)

B公司可能會(huì)以對(duì)該宗土地性質(zhì)、對(duì)無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證不知情為由進(jìn)行抗辯，主張其為善意取得人。

第四、反駁相反的論點(diǎn)和論據(jù)

1、無效合同因其違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，具有違法性，一但被認(rèn)定，其自始無效，不以當(dāng)事人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。

2、B公司作為一家有法人獨(dú)立資格的公司，在涉及該項(xiàng)重大房屋開發(fā)交易時(shí)，理應(yīng)履行審慎注意義務(wù)并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

第三部分 解決方案

綜上所述，A先生可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求法院確認(rèn)其與B公司之間所簽訂的合作開發(fā)合同（實(shí)質(zhì)為房屋買賣合同）無效。

根據(jù)無效合同的不得履行性，合同一經(jīng)確認(rèn)無效，合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也隨之無效，雙方不得依據(jù)合同繼續(xù)履行，也不承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。對(duì)已經(jīng)履行或部分履行的，還可能產(chǎn)生返還財(cái)產(chǎn)、折價(jià)補(bǔ)償、賠償損失等后果。

因而A先生可依據(jù)雙方簽訂的合作開發(fā)合同無效要求B公司轉(zhuǎn)移占用該房屋進(jìn)而取得該房屋的使用權(quán)或所有權(quán)。

第四部分 相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1、《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規(guī)定,“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋?！?/p>

A先生以興建農(nóng)民公寓為由將取得的村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，涉嫌采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)用地，可能會(huì)面臨被土地行政主管部門處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

規(guī)避措施：A先生可以無騙取批準(zhǔn)村集體土地的主觀意圖和房屋建設(shè)過程中資金不足進(jìn)行抗辯。

2、B公司可能會(huì)以要求A先生返還已支付的款項(xiàng)為由拒絕交付房屋。

規(guī)避措施：1、A先生可以B公司已占有使用房屋十余年為由提出抗辯并拒絕全額返還款項(xiàng);2、A先生可以訴訟為手段促使雙方訴訟過程中進(jìn)行調(diào)解，并以調(diào)解解決相關(guān)爭議。

負(fù)責(zé)人：xxx律師

經(jīng)辦人: 王華金

日 期:2023年5月20日

注：本文為本所律師原創(chuàng)，內(nèi)容代表作者觀點(diǎn)，圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。

作者簡介：王華金，廣東法制盛邦律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，萬海龍律師團(tuán)隊(duì)成員，2023年西南交通大學(xué)法學(xué)本科專業(yè)畢業(yè)，具有四年法律從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。曾供職于世界500強(qiáng)企業(yè)公司法務(wù)部門，在公司法務(wù)、勞動(dòng)爭議、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建筑工程、合同法、人身損害賠償?shù)阮I(lǐng)域擁有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。