我們經(jīng)常在各類事關(guān)物業(yè)管理話題的小視頻中，看到許多貌似“專業(yè)人士”給出的言之鑿鑿的建議：如果你因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)，被無(wú)良物業(yè)公司起訴了，那么你在法庭上只要說(shuō)出七個(gè)字，就極有可能打贏這場(chǎng)官司，或者說(shuō)至少可以立于不敗之地。

這七個(gè)字就是——“同時(shí)履行抗辯權(quán)”！

真的這么神奇嗎？真的如此管用嗎？這幾個(gè)字真的就是斗敗“無(wú)良物業(yè)公司”的訴訟法寶嗎？

答案當(dāng)然是否定的！

如果在沒(méi)有做好其他充分準(zhǔn)備的前提下，你僅憑這幾個(gè)字去對(duì)抗物業(yè)公司的“專業(yè)團(tuán)隊(duì)”，那么你必輸，你必?cái)。踔猎谡{(diào)查和辯論階段，你業(yè)已給法庭造成了一種“無(wú)理拒付物業(yè)費(fèi)”的惡劣印象。

所謂的“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，這是個(gè)非常專業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)。《民法典》第五百二十五條 【同時(shí)履行抗辯權(quán)】法條定義（基本沿用原《合同法》第六十六條）：

當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

相對(duì)于所謂的“先履行抗辯權(quán)”、“不按抗辯權(quán)”，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)，似乎更為符合“同時(shí)履行抗辯權(quán)”的“特征”。但是，這一點(diǎn)長(zhǎng)久以來(lái)在理論及實(shí)踐中，均存在極大的爭(zhēng)議。

也就是說(shuō)，僅憑這“佶屈聱牙，晦澀難懂”的七個(gè)字，而且是至今存在爭(zhēng)議的一個(gè)法律點(diǎn)，你又哪來(lái)的自信去打贏一場(chǎng)，你作為一個(gè)欠費(fèi)債務(wù)人這一先天不利的官司呢？

退一萬(wàn)步講，即便是業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)，屬于“同時(shí)履行抗辯”已成司法定論；那么你又該如何去行使、去主張法律所賦予你的這項(xiàng)權(quán)利呢？你還是只“說(shuō)出這七個(gè)字”就可以了嗎？就能打贏官司嗎？

凡是物業(yè)公司已經(jīng)將你告上法庭，它們會(huì)有專門的團(tuán)隊(duì)去專注于這項(xiàng)“重點(diǎn)工作”，對(duì)它們而言，這是一場(chǎng)“輸不起”的官司。實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)公司的舉證重點(diǎn)側(cè)重于三個(gè)方面：

一是提供合法服務(wù)的合同依據(jù)；二是它們已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，就是說(shuō)其實(shí)際履行符合約定的依據(jù)；三是向業(yè)主書(shū)面催交過(guò)物業(yè)費(fèi)，而欠費(fèi)業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕支付。

那么業(yè)主提出“同時(shí)履行抗辯”，就是針對(duì)上述第二點(diǎn)。意思就是，物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)時(shí)，并不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定，由此業(yè)主有權(quán)拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

這里就來(lái)到了問(wèn)題的關(guān)鍵所在，打官司就是在打證據(jù)，絕不是當(dāng)庭說(shuō)出幾個(gè)冠冕堂皇的“名詞兒”和“術(shù)語(yǔ)”就可以勝訴的，尤其對(duì)于大多數(shù)非專業(yè)人士的業(yè)主而言，你如果聽(tīng)信那些“專家”之言，在你自身都未完全搞清的前提下，僅是空口祭出“同時(shí)履行抗辯權(quán)”這桿號(hào)稱無(wú)往不勝的大旗，實(shí)則只會(huì)貽笑大方、適得其反。

你需要做的是，通過(guò)向法庭提交一系列的證據(jù)，去佐證你的抗辯權(quán)。而想要成功主張“共同履行抗辯權(quán)”，又對(duì)證據(jù)的要求非常高；這就是問(wèn)題的難點(diǎn)所在。

就是說(shuō)，你提交的證據(jù)，切記，絕不是說(shuō)僅能證明：物業(yè)公司的服務(wù)只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費(fèi)用等等；

要力爭(zhēng)證明物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中，存在大量的問(wèn)題，不是“履行瑕疵”，而是構(gòu)成了對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的根本性違約。