我們經(jīng)常在各類事關(guān)物業(yè)管理話題的小視頻中,看到許多貌似“專業(yè)人士”給出的言之鑿鑿的建議:如果你因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi),被無(wú)良物業(yè)公司起訴了,那么你在法庭上只要說(shuō)出七個(gè)字,就極有可能打贏這場(chǎng)官司,或者說(shuō)至少可以立于不敗之地。

這七個(gè)字就是——“同時(shí)履行抗辯權(quán)”!

真的這么神奇嗎?真的如此管用嗎?這幾個(gè)字真的就是斗敗“無(wú)良物業(yè)公司”的訴訟法寶嗎?

答案當(dāng)然是否定的!

如果在沒(méi)有做好其他充分準(zhǔn)備的前提下,你僅憑這幾個(gè)字去對(duì)抗物業(yè)公司的“專業(yè)團(tuán)隊(duì)”,那么你必輸,你必?cái)。踔猎谡{(diào)查和辯論階段,你業(yè)已給法庭造成了一種“無(wú)理拒付物業(yè)費(fèi)”的惡劣印象。

所謂的“同時(shí)履行抗辯權(quán)”,這是個(gè)非常專業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)。《民法典》第五百二十五條 【同時(shí)履行抗辯權(quán)】法條定義(基本沿用原《合同法》第六十六條):

當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),沒(méi)有先后履行順序的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求,一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí),有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求

相對(duì)于所謂的“先履行抗辯權(quán)”、“不按抗辯權(quán)”,業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán),似乎更為符合“同時(shí)履行抗辯權(quán)”的“特征”。但是,這一點(diǎn)長(zhǎng)久以來(lái)在理論及實(shí)踐中,均存在極大的爭(zhēng)議。

也就是說(shuō),僅憑這“佶屈聱牙,晦澀難懂”的七個(gè)字,而且是至今存在爭(zhēng)議的一個(gè)法律點(diǎn),你又哪來(lái)的自信去打贏一場(chǎng),你作為一個(gè)欠費(fèi)債務(wù)人這一先天不利的官司呢?

退一萬(wàn)步講,即便是業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán),屬于“同時(shí)履行抗辯”已成司法定論;那么你又該如何去行使、去主張法律所賦予你的這項(xiàng)權(quán)利呢?你還是只“說(shuō)出這七個(gè)字”就可以了嗎?就能打贏官司嗎?

凡是物業(yè)公司已經(jīng)將你告上法庭,它們會(huì)有專門的團(tuán)隊(duì)去專注于這項(xiàng)“重點(diǎn)工作”,對(duì)它們而言,這是一場(chǎng)“輸不起”的官司。實(shí)踐來(lái)看,物業(yè)公司的舉證重點(diǎn)側(cè)重于三個(gè)方面:

一是提供合法服務(wù)的合同依據(jù);二是它們已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),就是說(shuō)其實(shí)際履行符合約定的依據(jù);三是向業(yè)主書(shū)面催交過(guò)物業(yè)費(fèi),而欠費(fèi)業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕支付。

那么業(yè)主提出“同時(shí)履行抗辯”,就是針對(duì)上述第二點(diǎn)。意思就是,物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)時(shí),并不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定,由此業(yè)主有權(quán)拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

這里就來(lái)到了問(wèn)題的關(guān)鍵所在,打官司就是在打證據(jù),絕不是當(dāng)庭說(shuō)出幾個(gè)冠冕堂皇的“名詞兒”和“術(shù)語(yǔ)”就可以勝訴的,尤其對(duì)于大多數(shù)非專業(yè)人士的業(yè)主而言,你如果聽(tīng)信那些“專家”之言,在你自身都未完全搞清的前提下,僅是空口祭出“同時(shí)履行抗辯權(quán)”這桿號(hào)稱無(wú)往不勝的大旗,實(shí)則只會(huì)貽笑大方、適得其反

你需要做的是,通過(guò)向法庭提交一系列的證據(jù),去佐證你的抗辯權(quán)。而想要成功主張“共同履行抗辯權(quán)”,又對(duì)證據(jù)的要求非常高;這就是問(wèn)題的難點(diǎn)所在。

就是說(shuō),你提交的證據(jù),切記,絕不是說(shuō)僅能證明:物業(yè)公司的服務(wù)只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費(fèi)用等等;

要力爭(zhēng)證明物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中,存在大量的問(wèn)題,不是“履行瑕疵”,而是構(gòu)成了對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的根本性違約。