在當(dāng)前房地產(chǎn)買賣形勢下，很多人面臨到房產(chǎn)析產(chǎn)、贈(zèng)與、繼承、買賣問題。當(dāng)然，這種房產(chǎn)指的是存量房。

這幾種方式有什么區(qū)別呢？

一、析產(chǎn)過戶

析產(chǎn)又稱財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。

析產(chǎn)一般發(fā)生在大家庭分家或者夫妻離婚時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理中。

在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，析產(chǎn)更多存在于很多家庭為了騰出購房名額而采取的一種手段。

家庭析產(chǎn)手續(xù)，一般是房產(chǎn)共有人，把住房產(chǎn)權(quán)析產(chǎn)為一人名下，如家庭夫妻離異析產(chǎn)。需要離婚證，雙方身份證，戶口本，經(jīng)過公證的雙方離異協(xié)議（上面注明房產(chǎn)分割情況）。兩人一起到該住房所屬房管部門，申請(qǐng)辦理家庭離異房產(chǎn)析產(chǎn)過戶手續(xù)。重新辦理一人姓名房產(chǎn)證。

前提；住房貸款還清，無抵押。有明確的產(chǎn)權(quán)證明（房產(chǎn)證，契稅證，土地證）。

析產(chǎn)費(fèi)用較低，一般只需繳納房證印花稅：5元/本。

但風(fēng)險(xiǎn)較大，你懂的。

二、繼承過戶

一般來說，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，繼承房產(chǎn)，需要辦理房屋繼承過戶的費(fèi)用，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋評(píng)估費(fèi)用、房屋過戶的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

若一套88平米的房子，按122萬價(jià)值算，其子女需要繳納：

1.房屋價(jià)格評(píng)估費(fèi)用：約3000元。

2.交易印花稅：房價(jià)的0.05%。1220000×0.05%=610元。

3.公證費(fèi)：房價(jià)的2%來收取。1220000×2%=24400元。

4.房屋登記費(fèi)：80元。

5.證照印花稅：5元。

6.工本費(fèi)：10元/本。

合計(jì)：28105元。

三、贈(zèng)與過戶

繼承只能在當(dāng)事人去世后，才能由繼承人執(zhí)行。

如果是生前過戶，就有贈(zèng)與和買賣的方式。

有些人認(rèn)為房產(chǎn)過戶，如果通過送的方式，就可以“逃避”一些費(fèi)用，但實(shí)際上這種方式并不一定省錢。

以這套房產(chǎn)為例，其子需要交納個(gè)人所得稅、契稅和公證費(fèi)等；

1、契稅：由于該房產(chǎn)對(duì)于其子是第二套房，應(yīng)該按房價(jià)的3%交稅。1220000×3%=36600元。

2、印花稅：房價(jià)的0.05%。1220000×0.05%=610元。

3、手續(xù)費(fèi)：住房為2.5元/平米。2.5×88=220元。

4、登記費(fèi)；80元。

5、工本費(fèi)：10元。

6、授權(quán)印花稅：5元。

7、贈(zèng)與人還需交納印花稅：1220000×0.05%=610元。

合計(jì)：38135元。

此外，律師指出，這還是基于的這套房產(chǎn)是滿5年的住房，否則還得征收營業(yè)稅，因此，想把房產(chǎn)送給子女，也不是那么簡單的。

四、買賣過戶

買賣也是一種當(dāng)事人生前的過戶方式。

1、契稅；二套房交3%。1220000×3%=36600元

2、營業(yè)稅（5月1日后改增值稅）：住房滿2年免

3、個(gè)人所得稅：住房滿5年免。

4、交易印花稅：買賣雙方各繳納房產(chǎn)的0.05%

1220000×0.05%=610元×2=1220元。

5、手續(xù)費(fèi)：5元/平米。88×5=440元 90平米以下減半征收，應(yīng)收220元合計(jì)約：38040元。

如果房產(chǎn)在90平米以上，住房未滿2年和5年的，還會(huì)相應(yīng)增加其他費(fèi)用。

在世時(shí)過戶房產(chǎn)，就只能辦理贈(zèng)與或買賣，但這也有一定風(fēng)險(xiǎn)。兒子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，父母把房產(chǎn)過戶給他，如果不做特別說明，該房產(chǎn)將為兒子夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

這幾種方式，你懂了嗎？