某小區(qū)物業(yè)辦公室外景

住在有物業(yè)管理的小區(qū)中，會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在其辦公地點(diǎn)處均會(huì)設(shè)有比較醒目的標(biāo)識(shí)銘牌，接待業(yè)主來(lái)訪、投訴、交費(fèi)等，組織人員開(kāi)展服務(wù)及日常辦公。

在某些規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目，作為小區(qū)的“公共管理者”及實(shí)際“把控者”，物業(yè)公司往往占據(jù)了許多“物業(yè)用房”，或自用，或出租。

那么這些房子是怎么來(lái)的，屬于什么性質(zhì)，歸誰(shuí)所有？物業(yè)有權(quán)使用和處分嗎？業(yè)主一方往往對(duì)這些事情不甚清晰明了，這里值得依法探討一下。

早在2003版的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，就提出了“物業(yè)管理用房”的概念，并作出了一系列的界定：

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)公司不得改變其用途。物業(yè)合同終止時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)。

2007年的《物權(quán)法》第七十三條中再次重申：物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

可見(jiàn)，在小區(qū)內(nèi)配置物業(yè)用房，這是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，而物業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主所共有；物業(yè)公司在合同期內(nèi)可使用上述房屋進(jìn)行日常辦公等，但要改變用途必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。合同到期如果推出小區(qū)服務(wù)，就必須把房屋再返還業(yè)主。

實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)用房的用途除了供物業(yè)公司日常辦公、值班、存放各類(lèi)工具、用品等之外，還應(yīng)包含小區(qū)業(yè)委會(huì)的辦公及活動(dòng)用房。

那么這些房子應(yīng)該是多大的面積呢？《條例》《物權(quán)法》均未明確界定，這需要按照各地的具體實(shí)際另行具體規(guī)定：

例如，山東的要求是按照小區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平；業(yè)委會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建面不低于二十平。福建的規(guī)定是按照總建筑面積千分之二配置，最少不低于一百平。而遼寧的做法更為細(xì)致：總建筑面積五萬(wàn)平以下的，按不少于建筑面積一百五十平配置； 五萬(wàn)至二十五萬(wàn)平的，按千分之三配置； 超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照不少于千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置； 等等等等

根據(jù)各地業(yè)主反映的事關(guān)“物業(yè)用房”問(wèn)題方面的投訴來(lái)看，主要有諸如：開(kāi)發(fā)商不按法規(guī)要求配備符合面積的物業(yè)用房，或者不明示其具體位置，甚至占為己有；個(gè)別物業(yè)公司擅自將部分用房出租，攫取租金，拒絕提供給業(yè)委會(huì)使用等等，這些做法都是嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

實(shí)際上，上位法規(guī)及各地方性法規(guī)，都對(duì)上述行為規(guī)定了具體的法律責(zé)任，包括：責(zé)令限期改正、警告、沒(méi)收違法所得、罰款等等等等。

當(dāng)然，法律的尊嚴(yán)并不是體現(xiàn)在法條上，而是在于能否得到切實(shí)的貫徹和落實(shí)；在有法可依的前提下，是否做到了有法必依，進(jìn)而執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，這才是關(guān)鍵。

對(duì)于業(yè)主一方來(lái)說(shuō)，理論上“物業(yè)管理用房”歸屬全體業(yè)主共有，而要想真正實(shí)現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題上的主導(dǎo)權(quán)和話語(yǔ)權(quán)，就必須在相關(guān)部門(mén)的幫助和指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)，選出業(yè)委會(huì)，依法維權(quán)。

而成立業(yè)委會(huì)，這又是何其之難呢？