中介公司與賣主串通，購房者如何追討巨額差價||蘭州劉世龍律師

文|蘭州劉世龍律師 歡迎閱讀咨詢

房產中介公司作為房地產經紀機構，應當遵守《中國房地產經紀執業規則》的規定，房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得謀取委托協議約定以外的非法收益，不得以低價購進（租賃）、高價售出 (轉租）等方式賺取差價，不得利用虛假信息賺取中介費、服務費、看房費等費用。

如果中介公司和賣主串通，損害購房者的利益，則中介公司不但違反了《中國房地產經紀執業規則》的規定，而且也違反了我國合同法的規定，即中介公司和賣主惡意串通損害第三人利益，合同無效。

按照合同法的規定，房產中介公司和賣主惡意串通，損害購房者利益的，因此取得的財產返還購房者。

為了確保自己的利益不受侵害，在與中介公司簽訂中介服務合同時，委托人不妨在合同中約定中介公司應當對所提供的信息的真實性負保證責任，以及因虛假信息給自己造成損失后的損害賠償責任。這樣就會促使中介公司對自己的中介信息嚴格把關，即使將來出了紕漏，委托人索賠也有據可依。

【典型案例】

2011年3月，張某通過中介公司介紹選中了一套住房，在中介人員陪同看房過程中，不斷有人打來電話要求中介人員安排看房。張某看到該房屋十分緊俏，就在未進行實際商討房價的情況下，匆忙交納了 5000元定金封盤。回家后，張某越想越覺得不對勁，一打聽才知道，原來那些電話都是中介公司有意安排的“房托”。于是，第二天張某又去中介公司要求拿回定金，但被中介公司一口拒絕。看到這5000元很難再要回來，張某干脆就決定買下該房。經協商，張某最后以30萬元的價格成交，并簽訂了房屋買賣合同。

辦理完房產過戶手續之后，原房主請張某吃飯。席間他酒后吐真言，說中介公司給了他2000元定金，才簽訂了該套房屋出賣的獨家代理協議。 他出售房屋的保底價是20萬元，超過部分與中介公司四六分成。

得知內幕后，張某感到十分震驚，便以自己受騙了為由，向中介公司索要巨額差價。而在追討中張某還了解到，該中介公司早已入不敷出、瀕臨破產，所賺得的巨額差價和中介費收入早已所剩不多了。

【律師評析】

中介公司與房屋賣主之間的惡意串通行為，違反了法律規定，有違公平誠信原則，嚴重損害了張某的利益，所以張某與賣主簽訂的房屋買賣合同無效，中介公司必須返還張某的全部購房款并賠償張某受到的損失。由于中介公司已經無力償還張某的巨額款項，張某可以向法院申請中介公司破產還債。

第一，張某與中介公司所簽訂的房屋買賣合同無效。

本案中，中介公司利用“房托”制造房源緊張、緊俏的假象，誘使張某倉促支付定金，從而將張某套牢；當張某被迫買房而處于被動地位時，中介公司又采取隱瞞賣主實際出價的方式，賺取巨額差價，嚴重違反了《中國房地產經紀執業規則》第27條第1款關于房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得謀取委托協議約定以外的非法收益，不得以低價購進（租賃）、高價售出（轉租）等方式嗛取差價的規定，嚴重損害了張某的合法利益。根據我國合同法第52條的規定，中介公司以欺詐的方式與張某簽訂的房屋買賣合同應當是無效的。

第二，張某有權要求中介公司返還包括巨額差價在內的所有房款。

既然該房屋買賣合同是無效的，那么根據我國合同法第59條的規定，中介公司就應當返還張某交納的所有房款，包括與賣主串通賺取的巨額差價。另外，由于張某的購房目的沒有達到，中介公司所收取的中介費也應該退還。如果張某因此還受到了其他經濟損失，中介公司作為有過錯的一方也應當進行賠償。

第三，如果中介公司無力還款，張某可以向法院申請中介公司破產還債。

本案中，中介公司存在過錯需要對張某進行賠償已經是無可爭辯的事實，而張某提起賠償訴訟之后，人民法院會支持張某的請求。但由于該中介公司早已入不敷出，所賺得的巨額差價和中介費收入現在也所剩無幾，基本上已經失去了償還能力。因此，為了最大限度地挽回損失，可以根據 我國企業破產法第8條的規定，向人民法院申請宣告該中介公司破產還債。申請宣告破產還債時，需要注意以下幾點：

一是張某應該向該中介公司住所地的法院提出申請。

二是張某應當提交破產申請書。申請書還要寫明張某與中介公司的姓名、名稱、住所等基本情況，以及債權的性質、種類、數額，債權發生的事實和證據，中介公司失去償還能力的證據等。

三是中介公司的破產財產優先撥付破產費用后，將按照下列順序清償：（1)所欠職工工資和勞動保險費用；（2)破產企業所欠稅款；（3)破產債權。破產財產不足清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。張某的購房款屬于第（3)類，需要清償前兩種稅費之后再進行清償。