房產(chǎn)證對于房子來說就是一個憑證，所以在房屋買賣的時候都會要求有房產(chǎn)證。但是，有些時候房產(chǎn)證還沒辦下來，就想要把房子出售出去，這個時候應(yīng)該如何買賣。

網(wǎng)友咨詢：

房產(chǎn)證沒下來的房子要怎么買賣，如何處理？

云南邁征律師事務(wù)所賀鳴律師解答：

關(guān)于沒有房產(chǎn)證的房子買賣問題，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。

因?yàn)槲覈?guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的過戶)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。因此想要買賣沒有房產(chǎn)證的房子，可以按以下情況處理：

1、剛剛交了首付款，但是還沒有來辦按揭：房屋買賣的雙方就可以直接去到開發(fā)商那里來辦理合同的轉(zhuǎn)讓；

就是需要跟開發(fā)商來商量好，跟買方要重新簽訂另外的一份購房合同，并且將舊的購房合同及時收回即可，然后買方將房子首付款支付給賣方就可以了。

2、正在還房貸，還沒有交房：

方式一：直接更名：

(1)賣方將銀行的貸款還清；

(2)賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿回抵押合同；

(3)開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房管局辦理該房屋的注銷手續(xù)；

(4)注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。這種方式需要開發(fā)商配合很多工作，很少采用。

方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶，這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多的。

云南邁征律師事務(wù)所賀鳴律師解析：

這種情況下主要的風(fēng)險是：一房二賣；不履行合同義務(wù)：無法交房、按時交房、質(zhì)量瑕疵等。還有一些更大的風(fēng)險就已經(jīng)不屬于需要討論的范疇了。

為了規(guī)避風(fēng)險，建議合同中將可能出現(xiàn)的情況想清楚，并提前規(guī)定好合適數(shù)額的違約金。這樣可以避免未來爭議中舉證的麻煩，也可以激勵債務(wù)人、產(chǎn)生更大的債的保證作用。但考慮到開放商往往有格式合同，建議仔細(xì)閱讀。

賀鳴律師，中南財經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)博士。現(xiàn)為中國法學(xué)會知識產(chǎn)權(quán)法研究會理事，云南省知識產(chǎn)權(quán)研究會理事，云南省律師協(xié)會知識產(chǎn)權(quán)專委會委員。長期專注于版權(quán)、商標(biāo)、專利等知識產(chǎn)權(quán)及反不正當(dāng)競爭領(lǐng)域理論及實(shí)務(wù)研究。