房產證對于房子來說就是一個憑證，所以在房屋買賣的時候都會要求有房產證。但是，有些時候房產證還沒辦下來，就想要把房子出售出去，這個時候應該如何買賣。

網友咨詢：

房產證沒下來的房子要怎么買賣，如何處理？

云南邁征律師事務所賀鳴律師解答：

關于沒有房產證的房子買賣問題，根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。

因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的過戶)為準，沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產交易。因此想要買賣沒有房產證的房子，可以按以下情況處理：

1、剛剛交了首付款，但是還沒有來辦按揭：房屋買賣的雙方就可以直接去到開發商那里來辦理合同的轉讓；

就是需要跟開發商來商量好，跟買方要重新簽訂另外的一份購房合同，并且將舊的購房合同及時收回即可，然后買方將房子首付款支付給賣方就可以了。

2、正在還房貸，還沒有交房：

方式一：直接更名：

(1)賣方將銀行的貸款還清；

(2)賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿回抵押合同；

(3)開發商帶著合同和注銷備案登記表去房管局辦理該房屋的注銷手續；

(4)注銷完成后由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。這種方式需要開發商配合很多工作，很少采用。

方式二：雙方約定等房產證下來再過戶，這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多的。

云南邁征律師事務所賀鳴律師解析：

這種情況下主要的風險是：一房二賣；不履行合同義務：無法交房、按時交房、質量瑕疵等。還有一些更大的風險就已經不屬于需要討論的范疇了。

為了規避風險，建議合同中將可能出現的情況想清楚，并提前規定好合適數額的違約金。這樣可以避免未來爭議中舉證的麻煩，也可以激勵債務人、產生更大的債的保證作用。但考慮到開放商往往有格式合同，建議仔細閱讀。

賀鳴律師，中南財經政法大學法學博士?，F為中國法學會知識產權法研究會理事，云南省知識產權研究會理事，云南省律師協會知識產權專委會委員。長期專注于版權、商標、專利等知識產權及反不正當競爭領域理論及實務研究。