沒房產(chǎn)證的房子怎么交易安全(沒房產(chǎn)證的房子怎么交易比較可靠)
房產(chǎn)證對于房子來說就是一個憑證,所以在房屋買賣的時候都會要求有房產(chǎn)證。但是,有些時候房產(chǎn)證還沒辦下來,就想要把房子出售出去,這個時候應(yīng)該如何買賣。
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房產(chǎn)證沒下來的房子要怎么買賣,如何處理?
云南邁征律師事務(wù)所賀鳴律師解答:
關(guān)于沒有房產(chǎn)證的房子買賣問題,根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。
因為我國規(guī)定,房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的過戶)為準,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的,國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。因此想要買賣沒有房產(chǎn)證的房子,可以按以下情況處理:
1、剛剛交了首付款,但是還沒有來辦按揭:房屋買賣的雙方就可以直接去到開發(fā)商那里來辦理合同的轉(zhuǎn)讓;
就是需要跟開發(fā)商來商量好,跟買方要重新簽訂另外的一份購房合同,并且將舊的購房合同及時收回即可,然后買方將房子首付款支付給賣方就可以了。
2、正在還房貸,還沒有交房:
方式一:直接更名:
(1)賣方將銀行的貸款還清;
(2)賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿回抵押合同;
(3)開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房管局辦理該房屋的注銷手續(xù);
(4)注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。這種方式需要開發(fā)商配合很多工作,很少采用。
方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶,這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多的。
云南邁征律師事務(wù)所賀鳴律師解析:
這種情況下主要的風險是:一房二賣;不履行合同義務(wù):無法交房、按時交房、質(zhì)量瑕疵等。還有一些更大的風險就已經(jīng)不屬于需要討論的范疇了。
為了規(guī)避風險,建議合同中將可能出現(xiàn)的情況想清楚,并提前規(guī)定好合適數(shù)額的違約金。這樣可以避免未來爭議中舉證的麻煩,也可以激勵債務(wù)人、產(chǎn)生更大的債的保證作用。但考慮到開放商往往有格式合同,建議仔細閱讀。
賀鳴律師,中南財經(jīng)政法大學法學博士。現(xiàn)為中國法學會知識產(chǎn)權(quán)法研究會理事,云南省知識產(chǎn)權(quán)研究會理事,云南省律師協(xié)會知識產(chǎn)權(quán)專委會委員。長期專注于版權(quán)、商標、專利等知識產(chǎn)權(quán)及反不正當競爭領(lǐng)域理論及實務(wù)研究。
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