故意隱瞞所售房屋已抵押的一房二賣，是合同詐騙還是民事欺詐？——黃某合同詐騙案（二審|抗訴）法律解析

【關鍵詞】合同詐騙罪 民事欺詐 一房二賣 房屋已抵押 非法占有目的【要點提示】隱瞞房產已售出且被抵押的事實,將房屋轉賣給他人,所得款項被用于支付其公司所欠工程款的行為,屬于民事欺詐還是構成合同詐騙罪？判斷標準是被告人主觀上是否具有非法占有的目的。民事欺詐是希望通過合同的履行來賺取更多利益，合同詐騙罪則是將簽訂、履行合同作為一種詐騙手段,目的是非法占有對方財物,不會或很少履行合同約定。

【當事人信息】公訴機關：某區人民檢察院被告人:黃某【案情簡介】案涉房地產公司于1998年7月登記成立，黃某于2000年10月起任總經理,張某任副總經理,兩人合作經營。之后,黃某與張某合伙以房地產公司名義與某機械廠聯合開發某小區建筑工程。2002年初,小區建筑工程開始開工建設。同年8月26日,黃某提供給張某人民幣300,000元和小區住房一套,張某按雙方約定退出了房地產公司。從此,該公司由黃某經營。2003年1月26日,黃某以個人名義購得小區701室住房一套,黃某的表弟熊某購得該小區203室住房一套。2003年1月29日,黃某及熊某,分別將這兩套住房抵押給中國銀行辦理按揭借款,并一直按期向銀行還款至2005年下半年。其中,70室住房抵押借款人民幣99,000元,203室住房抵押借款人民幣63,000元。該兩筆借款合計人民幣162,000元,均轉入了房地產公司賬戶。2003年6月18日,黃某因欠小區工程承建商的工程款,在未告之該兩套住房已向銀行抵押借款的情況下,先將其購買的小區701室住房賣給陳某,得款人民幣125,895.60元,轉入了房地產公司的賬戶,而后于2003年9月15日又將其表弟熊某購買的203室住房賣給黃某1,得款人民幣84,960. 94元,直接用于抵付其所欠的工程款。

房地產公司收到陳某、黃某1的購房款后,兩人分別搬進了房屋并居住。2006年6月至8月,陳某、黃某1得知他們所購買的住房被抵押后,曾數次與黃某協商無果。2006年9 月12日,陳某、黃某1在與黃某聯系不上的情況下,以黃某詐騙為由向公安機關報案。另，2002年9月16日,黃某代表房地產公司與煤氣公司簽訂一份《庭院、戶內煤氣管安裝協議書》,約定由房地產公司開發的小區96戶住戶,煤氣安裝費為每戶人民幣 2800元,安裝費合計人民幣268,800元,并由房地產公司分兩次預交人民幣144,000元,余款在住戶煤氣管道掛表、通氣點火時付清。2002 年至2003年期間,房地產公司向購房戶代為收取了管道煤氣安裝費每戶人民幣2800元,除已向煤氣管道安裝單位預交144,000元外,余款 124,800元被黃某用于支付其所欠工程款。【法院判決】【一審】：被告人黃某無罪。【二審|抗訴】維持原判。【案件解析】一、被告人客觀上雖然具有故意隱瞞所售商品房已抵押的事實，但主觀上沒有非法占有被害人財物的目的，不成立合同詐騙罪。公訴機關認為：（1）黃某將涉案的兩套住房 出賣給被害人的行為系黃某盜用單位名義實施的個人犯罪行為。

①黃某將兩套住房出賣給被害人時,房地產公司已將兩套住房出售給了黃某1、熊某并辦理了按揭貸款及抵押登記,未經相關權利人同意,房地產公司無權處分,黃某客觀上具有虛構兩套住房是該公司待售商品房,故意隱瞞該兩套住房已出售并抵押給銀行按揭貸款的事實。②黃某作為公司負責人指示公司工作人員以公司的名義出售該兩套住房的行為時黃某盜用單位名義實施的個人犯罪行為。③黃某作為房地產公司的唯一的控制者、風險承擔者、利潤享有者,出售兩套住房所得實際已為黃某個人所有,黃某主觀上具有非法占有被害人財物的主觀故意。（2）黃某將涉案煤氣安裝費124,800元用于支付其所欠工程款的行為構成犯罪,即使現有證據不能證實黃某主觀上具有非法占有被害人財物的主觀故意,黃某的行為也構成挪用資金罪。法院經審理認為：（1）被告人黃某向被害人陳某、黃某1出售商品房時,客觀上雖然具有故意隱瞞所售商品房已抵押給銀行按揭借款的事實,但現有證據不足以證實被告人黃某在與被害人陳某、黃某1簽訂合同時, 主觀上具有非法占有被害人財物的目的。理由是,①被害人陳某所交的購房款是直接轉入房地產公司的財務賬,被害人黃某1所交的購房款則在房地產公司出具收條后被用于抵償拖欠的建房工程款,現有證據不能證實上述購房款被被告人黃某用于個人開支或揮霍。

②被告人黃某在向被害人交付該兩套商品房后的一段時間內一直在向銀行償還按揭借款。陳某、黃某1二名購房戶在簽訂合同后即已接受了房屋并居住至今。③現有證據既不能證實被告人黃某以房地產公司的名義開發小區工程期間,該公司的經營狀況如何,也不能證實被告人黃某具有占有、攜帶公司大量資金和財物隱藏或潛逃的行為。（2）現有證據證實,被告人黃某以房地產公司的名義向小區住戶收取煤氣安裝費的收費項目和收費金額是根據其與煤氣公司簽訂的煤氣安裝協議確定的,該款為房地產公司代收后轉付煤氣公司,該款除向煤氣管道安裝單位預交部分外,其余用于支付房地產公司所欠工程款。公訴機關未提供證據證明被告人黃某收取該費時,主觀上是以非法占有為目的。現有證據不足以認定被告人黃某存在為非法占有財物而逃匿的事實。因此,現有證據不能證實被告人主觀上具有非法占有被害人財物的主觀故意,故公訴機關指控被告人黃某的行為構成合同詐騙罪的證據不足,指控的罪名不能成立。二、民事欺詐行為與合同詐騙罪的區分民事欺詐行為與合同詐騙的根本區別在于,前者是希望通過合同的履行來賺取更多利益;而后者將簽訂、履行合同作為一種詐騙手段,目的是非法占有對方財物,不會或很少履行合同約定。

判斷是否構成合同詐騙罪,不能將行為人采取了欺詐手段與案件的其他事實割裂開來,單獨進行評價。對于具有一定履約能力,在簽訂合同時使用了一些欺詐手段,但主觀上不具有非法占有目的,只是為了通過簽訂、履行合同獲利,且具有積極履約的行為,不宜追究當事人的刑事責任。本案涉及的“一物二賣”行為,可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條的規定,通過民事途徑解決。【涉案法條】《中華人民共和國刑法》第二百二十四條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑將已出售的房屋又抵押后再出售，是合同詐騙罪還是民事欺詐？，并處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產：（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的；（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的；（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。

第二百七十二條【挪用資金罪】公司、企業或者其他單位的工作人員，利用職務上的便利，挪用本單位資金歸個人使用或者借貸給他人，數額較大、超過三個月未還的，或者雖未超過三個月，但數額較大、進行營利活動的，或者進行非法活動的，處三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本單位資金數額巨大的，或者數額較大不退還的，處三年以上十年以下有期徒刑。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

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