并不是只有城市里面的房屋才有人買，農(nóng)村的房屋也是有人買賣的，但是農(nóng)村的房屋是宅基地上的房屋，那么，農(nóng)村房屋可以買賣嗎？買賣農(nóng)村房屋怎么過戶？

網(wǎng)友咨詢：農(nóng)村房屋可以買賣嗎？

廣西桂港律師事務(wù)所吳偉光律師解答：

農(nóng)村房屋可以買賣。擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，便可以將房屋進(jìn)行變更，處置，買賣。

買賣過戶：農(nóng)村房屋買賣是買賣雙方將過戶事宜達(dá)成一致后，確定房屋交易價(jià)格；到房屋登記發(fā)證大廳進(jìn)行網(wǎng)簽，提供買賣雙方身份證明原件及房屋所有權(quán)證；繳納稅費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)；領(lǐng)證；將房屋進(jìn)行評(píng)估，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更后，銀行發(fā)放貸款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的房屋買賣交易全部履行完畢。

吳偉光律師解析：

房屋過戶：

1、農(nóng)村房屋買賣過戶需要委托測(cè)繪配圖，委托評(píng)估，繳稅，申請(qǐng)?zhí)畋恚或?yàn)書證，受理登記，權(quán)屬審核，交費(fèi)領(lǐng)證。所需要的證件有土地使用權(quán)證房屋所有權(quán)證、共有權(quán)證、買賣契約、稅票等，有些還需要其他的相關(guān)證明。買賣雙方須持本人身份證件親自辦理登記。如需委托他人辦理登記的，須出具經(jīng)公證的委托書。

2、農(nóng)房過戶是有條件的，必須雙方戶口都在同一個(gè)村(鎮(zhèn))，且不屬于拆遷范圍以內(nèi)的農(nóng)房才可以辦理過戶手續(xù)，買賣合同簽訂后最后去公證一下。然后雙方持相關(guān)證件到所屬房管局農(nóng)房辦辦理即可。

3、農(nóng)村房屋如果有“房屋登記證”可以去房管局辦理過戶手續(xù)，如果是小產(chǎn)權(quán)房(沒有房屋登記證)交易屬于一般商品交易，對(duì)方是否具有房屋所有權(quán)或是否完全有用，是否是共同財(cái)產(chǎn)，如果房屋所有人均簽署了協(xié)議，并且協(xié)議已經(jīng)公正處公正了，購(gòu)房的金額符合市場(chǎng)價(jià)格(不符合的不算)是受法律保護(hù)的。

房屋過戶費(fèi)：

農(nóng)村房產(chǎn)證過戶費(fèi)用：轉(zhuǎn)讓方需要交征地管理費(fèi)，0.75元/平方米;出讓金;補(bǔ)出讓契稅，基由市財(cái)政局契稅征收窗口核收;土地出讓合同印花稅。受讓方還需要交工本費(fèi);國(guó)有土地使用證20元/本;印花稅;土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)等等。

購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意;如系共有房屋，必須征得其他共有人同意;應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件;應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵;應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。

根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。

第六十二條第一款規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”

房屋買賣的條件：

（1）購(gòu)房者主體資格合法，農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的主體資格。

（2）售房者的主體資格合格，賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。

（3）購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。

（4）買賣經(jīng)過村民委員會(huì)同意，這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。

本律師執(zhí)業(yè)十多年，專注民事、刑事、行政訴訟法律服務(wù)，在婚姻家庭、交通事故、刑事辯護(hù)、房產(chǎn)糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛、合同糾紛等方面有豐富獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)及高超的訴訟技巧，秉承維護(hù)正義、恪守誠(chéng)信的原則，竭誠(chéng)為當(dāng)事人服務(wù)。