昨天，幾個哥們一起吃飯，聊起來孩子上學的事情。讓他苦惱的是，雖然有北京戶口，但是名下沒有房產，孩子被劃到第四類，不能優先錄取，需要將其父母名下的房子過戶到他名下。那么，房子是選擇無償贈與還是選擇買賣更劃算呢？

下面，筆者分稅種對無償贈與和買賣兩種方式分別進行分析：

遮擋部分為第二套住房2%

◆增值稅-無償贈與行為分析：

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2023〕36號）規定，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅，家庭財產分割，包括下列情形：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。

◆增值稅-買賣行為分析：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

◆個人所得稅-無償贈與行為分析：

財稅〔2009〕78號《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》第一條規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，對當事雙方不征收個人所得稅；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人，對當事雙方不征收個人所得稅。

◆個人所得稅-買賣行為分析：

《財政部 國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》 財稅字〔1994〕20號第二條第六款，個人轉讓5年以上唯一住房免征個人所得稅。

如果未滿5年或者已滿5年但非唯一住房，需要按照規定繳納個人所得稅。

◆土地增值稅-無償贈與行為分析：

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條規定，贈與行為是指房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人。同時《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定，贈與行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

◆土地增值稅-買賣行為分析：

《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》 財稅〔2008〕137號，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

◆印花稅

無償贈與行為和買賣行為，均按照稅務機關參照房屋買賣的市場價格依法核定價格的萬分之五繳納印花稅，無免稅規定。

◆契稅-無償贈與行為分析：

1.離婚析產免征契稅：《財政部 國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅〔2023〕4號）在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

2. 法定繼承不屬于征稅范圍：《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕1036號）規定，對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

3. 無償贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人，按照法定稅率征稅3%-5%。

◆契稅-買賣行為分析：

《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2023〕23號）第一條：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

【總結】：

經過分析，我們發現：

1.土地增值稅兩種行為都是免稅的，印花稅兩種行為都是征稅的，二者無差異，在具體選擇哪種行為時，可忽略。

2.增值稅、個人所得稅、契稅則需要按照情況具體分析之后，才能確定選擇哪種行為。

例如，如果是滿五唯一的普通住房，買賣行為無需繳納增值稅和個人所得稅，但是契稅稅率可以享受優惠稅率，故選擇買賣行為從稅收上分析更為劃算。

非滿五唯一的情形，本文不做具體分析。