太陽底下沒有新鮮事。

“渠道”從來都不是什么新鮮詞。

但這個司空見慣的詞，在地產圈卻一直是一個甚少談及的話題。

直到最近一位全國大V公然發文，直指渠道為“掐住地產營銷咽喉的「毒王」”。

誰知一石激起千層浪，這股浪直接逼到貝殼左老板出面回應，其中有一段頗為意欲深刻的話：

渠道傭金大約2-3%，同時渠道所產生的成本，開發商算的最清楚！

“巧合”總是在歷史上不斷地上演。

昨天，閑來無事的萬人迷打算逛逛克而瑞，了解一下最近市場的優惠動態。

誰知卻看到了一張關于渠道分銷提成的信息收集，細細研究，這張圖片堪稱信息量爆棚：

（來源克爾瑞）

據克而瑞披露所示，主城各區均有不少項目登場，其中更不乏各大一線開發商的身影。

但更為引人注目的，是這其中甚至有著4%、4.5%，這樣罕見的超高傭金點！！！

這個夸張的數字，一瞬間便讓萬人迷回憶起左老板不久前所說的那段意味深長的話…

1

高額分銷傭金點的背后…

到底是誰在支付這筆高額費用？！

我們在買房的時候，通常都會聽見類似的一些話：

我們的房子沒有折扣，因為我們不像某些開發商那樣，先提價，再打折。實際上沒有給你任何折扣。

緊接著，置業顧問就會向購房者解釋一下：

商品房的預售價格是可以上下浮動5%的，意味著開發商可以先提價，再降價，最終購房者其實并沒有獲得什么優惠。

如果我們按照這個說法，3.5%、4%、4.5%的高額傭金仿佛也只是某些樓盤把能讓出來的優惠都讓出來了而已，對于購房者而言根本不存在什么影響。

純屬福利，買到即賺到。

直到萬人迷回憶起左老板的那句話“開發商算的最清楚”。

難道這“福利”真的這么好實現？！

很多人都表示，這筆“福利”來自營銷成本，事實上在房價總體構成中：

營銷成本+融資成本+管理成本總計占比只有8%左右，其中一項營銷成本真的能夠滿足這么高的傭金點嗎？

事實上，該投的大牌、站臺，還在投；還找的廣告公司還在找。

營銷策略所帶來的成本會被縮減，但絕不至于全盤清空。

據開發商所提供的數據來看，一個樓盤的純利潤差不多只有12%，而4-4.5%的傭金點幾乎占據純利潤比例的30%！

但是這12%的純利潤，可能還是非常樂觀的一個數據。

大多數樓盤，甚至是大多數資深從業者的反應更為悲觀，大多表示一個樓盤的純利潤，一般只有5-10%。

真的足夠支撐如此高額的傭金點嗎？！

2

磨刀霍霍

誰為刀俎，誰為魚肉？！

有句老話叫“羊毛出在羊身上”。

任何一種市場的本質規律，都是如此。

也許是萬人迷過分敏感，寫到這里的時候，萬人迷突然想起之前曾看見過一位業界大佬的名言：“維權潮會在這幾年出現。”

平平淡淡幾句話，暗藏波云詭譎。

如今樓市卻是印證了這句話，頻頻發生的維權，或多或少存在著一些疑問：

這筆“福利”的羊毛到底出在誰身上？

從咱們平臺報道的某嘗試性高端樓盤起，每天后臺都被各式維權的留言刷屏。

比如不久前輿論鋪天蓋地的某公子品質遭質疑，業主拒絕接房的事情就在咱們后臺鬧得沸沸揚揚。

（來源網絡）

而最近一篇《TOP系變LOW系》的文章也在不斷發酵，還未交房便已出現衛生間漏水的情況，粉絲也紛紛希望平臺報道：

（來源網絡）

而這個樓盤其中另一張照片更是讓萬人迷想起著名的“塑膠人工湖”。

（來源網絡）

竟然有種異曲同工之美，說不定出自同一位美學大師之手。

只不過后者直接拿藍色塑膠當湖景的設計，由于其已經突破了人類智商的底線，反而顯得萌萌噠。

諸如此類的信息比比皆是。

一邊是住房品質問題帶來的維權不斷，另一邊卻是付諸渠道的高額中介費。

唏噓嗎？！

我們常說“一分錢一分貨”。

而當錢到位，貨不對的時候，這高額的傭金點就仿佛如刺在心，如鯁在喉般的扎在買房人的心里。

買房對于任何一個家庭而言，都是件低頻的大買賣，我們今天暫且不說是否要掏空幾個錢包。

為了一套好一點的房子，降低生活質量、掏空存款搬至核心區，又或者是為了便宜搬入遙遠的新區…

當我們面對著2個小時的軌道通勤時間，當我們清早趕車上班的途中，當我們滿懷期待卻看見殘屋破壁的“新家”時，我們是否可以發自內心的問一句“咱們能不能把這筆錢留給提升房屋質量？”

很可惜，答案是：“不能。”

開發商也有自己的難言之隱，此前便有同行曾經揭露，渠道在人海戰術下的直接截客斷了開發商的最后一絲念想。

從此，這個有趣的事情發生了：

當渠道談判變成了一個權力壓制的較量之后，這筆“福利”最終到底流向了哪里？！

3

渠道促成必殺技

自然到訪的購房者，竟悄悄損失了數十萬？！

在咱們的粉絲群里，逐漸開始討論起了另一個話題：哪家中介給的優惠多？

有1個點的，有1.5個點的，也有2個點直接絕殺的…

這是在一個布滿資深購房者的群里聊得話題，那對于茫茫人海中的普羅大眾呢？

他們是否有足夠的信息去知道這件事情？

或許渠道的人海戰術足夠發現50%，甚至60%的購房者，那剩下的40-50%購房客還能拿到這筆“福利”嗎？

當然不能！！！

甚至于被渠道帶領的購房者想不通過渠道，直接向開發商直接私下申請2%的優惠，都不可能實現。

其一是開發商內部對于財務的各項數據把控嚴格；

其二是開發商也不會貿然得罪渠道，例如曾經某樓盤私下操作，被發現后直接被渠道封殺，只得繳械。

同時，我們以市場最常見的180萬總價為例，這2%的優惠也足足有36000元的實打實優惠！

如今臨近年底，開發商爭取業績本就將最后的優惠底牌悉數打盡，這批自然客戶很可能是這最后一個季度微薄利潤的主力，如何再讓步

那這份“福利”的真正受益者到底是誰？

開發商？

限價的大環境，掏出的真金白銀，被壓倒的話語權，肉眼可見的凈利率…

顯然，開發商絕對不會成為渠道盛況下的優勝者。

購房者？

當市場競爭分化之后，那些甘愿付出4%傭金點的開發商，會把這2%的優惠一直捂著嗎？

明明是市場競爭使然，卻為何有一種喜從天降的既視感？！

渠道？

眾所周知，渠道蓄客的方式也并沒有什么天花亂墜的心理博弈。

急速擴張，不斷暴漲的從業人員，最簡單的“人海戰術”，卻也為企業帶來了巨量的人員成本，實際利潤也遠低于想象。

或許，真正唏噓的事情是，我們暫時好像真的找不到一個絕對的贏家。

4

越來越好的明天，

值得每一位從業者為之努力

短暫的狂歡也好，暗藏大局的謀劃也好，如今關于渠道的話題，仍在不間斷的發酵。也曾聽聞已有部分地區開發商聯合，期望將渠道統一壓至2%的傭金點。

可無論結果如何，都改變不了這場狂歡暫時無人勝出的黯然。

但不管是對于開發商、渠道、購房者，甚至是諸如廣告及媒體等全地產行業服務者在內，只有當內環境達成健康與穩定，才能創造房地產行業更蓬勃的明天。

這一點，值得每一位從業者去努力。

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