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在直系親屬產(chǎn)證更名的時(shí)候大家往往面臨三個(gè)選擇：買賣、贈(zèng)與、繼承，今天我們就講講直系親屬更名中自身的一些情況應(yīng)該選擇哪種方式與辦理所需材料。

咱們以房屋總價(jià)500萬，買進(jìn)價(jià)100萬，滿五年唯一為例來算一下更名所需要的一些費(fèi)用

一、買賣更名

買賣更名要走正常的交易流程，受限購影響，稅費(fèi)按照規(guī)定來繳納。此種情況適合名下有房不準(zhǔn)備把名下房產(chǎn)出售的一部分人，雖然會(huì)繳納一部分稅費(fèi)，但是不會(huì)對(duì)以后房產(chǎn)出售有影響。

下面咱們來算算買賣更名所需要多少費(fèi)用：

1、增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5%+0.3%）=202304元

2、契稅：房屋總價(jià)3% 也就是15萬的契稅（因名下有房，契稅為3個(gè)點(diǎn)，名下若是無房，不推薦此種方式）

3、交易手續(xù)費(fèi)：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費(fèi)：80元

5、抵押登記費(fèi)：40元

以上是我們走買賣流程所需要的全部費(fèi)用，共：352424元

二、贈(zèng)與

1、直系親屬之間贈(zèng)與需要哪些費(fèi)用？

契稅：房屋總價(jià)3%，增值稅免征，個(gè)稅免征

看到上面是不是覺得贈(zèng)與要比買賣劃算，要省20萬？不！ 這只是贈(zèng)與時(shí)所需要的費(fèi)用，當(dāng)你受贈(zèng)的房產(chǎn)在出售時(shí)滿五年唯一按照正常稅收來繳納稅費(fèi)，若滿五年不唯一總房價(jià)的20%來繳稅。

若是名下無房可以走贈(zèng)與流程，名下有房且受贈(zèng)的房屋有出售的想法建議走交易流程。

公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2、辦理房屋贈(zèng)與的方式有幾種？

1）通過辦理贈(zèng)與公證書進(jìn)行贈(zèng)與；

2）若無公證，則需自行到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理。

3、辦理贈(zèng)與公證，應(yīng)當(dāng)注意的問題有哪些？

1）財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)；

2）房產(chǎn)中有抵押不可贈(zèng)與；

3）對(duì)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與，即使房產(chǎn)登記在一方名下，也需配偶到場簽字，表示同意贈(zèng)與；

4）贈(zèng)與合同不可委托簽署；

5）一般只做直系親屬間的贈(zèng)與，否則需要支付 20%的個(gè)人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與岳父母

也非直系，此類贈(zèng)與推薦將產(chǎn)證名字改成受贈(zèng)人的直系親屬一人（例如產(chǎn)證上原為夫妻二人名字，要將房產(chǎn)贈(zèng)與男方父母，

則需先將女方名字去除再辦理贈(zèng)與）。

注：非直系贈(zèng)與時(shí)，全額贈(zèng)與是可以交易的，但如果是部分份額贈(zèng)與的話，贈(zèng)與方與受贈(zèng)方相互之間對(duì)于自己持有的份額部

分不能再交易。

例如：業(yè)主張三將名下獨(dú)有的一套房產(chǎn)的 10%的產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給了其朋友李四（非直系贈(zèng)與），即針對(duì)該房產(chǎn)，張三持有 90%

的產(chǎn)權(quán)份額，李四持有 10%的產(chǎn)權(quán)份額，張三與李四之間不能就該房產(chǎn)再進(jìn)行交易。

三、繼承

1、繼承會(huì)產(chǎn)生哪些費(fèi)用？

直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個(gè)稅。房屋繼承過來在出售時(shí)契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個(gè)稅，不唯一總房價(jià)款20%個(gè)稅。

2、房屋的繼承順序是什么？

繼承順序：遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

3、房屋繼承的流程是什么？

流程：先至公證處辦理繼承權(quán)公證，領(lǐng)取公證書后至房屋所在地的交易中心駐場稅務(wù)所辦理稅收核定，領(lǐng)取完稅憑證后至房

屋所在地的交易中心換領(lǐng)新的產(chǎn)證。

4、房屋繼承的時(shí)效為多久？

時(shí)效：繼承公證需要進(jìn)行家庭成員核對(duì)，一般情形下本市戶籍的為 2 個(gè)月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需

時(shí)間較長，具體時(shí)效根據(jù)不同戶籍地而定）

5、繼承公證后辦理變更繼承產(chǎn)證的房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心駐場稅務(wù)免稅申報(bào)→房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心受理窗口受理→20 個(gè)自然日（法定節(jié)假日

除外）出產(chǎn)證。

6、繼承公證所需材料：

公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

7、辦理繼承時(shí)需要注意哪些問題？

總結(jié)：從上面三種更名方式可以看出來，名下沒有房產(chǎn)繼承最劃算。名下有房產(chǎn)又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時(shí)20%的個(gè)人所得稅要?jiǎng)澦愕亩唷?/p>

作者：上海買房人，首發(fā)公眾號(hào)，從業(yè)房地產(chǎn)銷售8年，孰知交易流程，政策時(shí)事分析，專業(yè)的水平來解決的購房困惑。