10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。這意味著房地產稅立法邁出了關鍵性一步。引起業內外廣泛的關注和討論。

從2003年首次提出“對自住房進行征稅”到2023年“在部分地區開展房地產稅改革試點工作”，征收房地產稅已經醞釀多年。在當前的時間點上，為何要開征房地產稅？哪些城市有可能成為首批試點城市？將帶來什么樣的影響？

“房地產稅”不等于“房產稅”

首先需要注意一點，房地產稅與房產稅，是不一樣的概念。

房地產稅是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收，包含在土地使用權的出讓、房地產開發、轉讓、持有、出租等諸多環節，征稅對象是相關的所有權人和使用權人。征收的目的，是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，完善現行房地產稅收體系，促進房地產市場健康平穩的發展。

房產稅的征收對象則為房產，是一種針對房屋產權人的財產性稅收。征收房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價，來抑制投資性炒房。

為何要征收房地產稅？

在過去幾十年間，關于房地產稅的討論由來已久。

北京大學光華管理學院金融學系助理教授張宇梳理了房地產稅的立法歷程：

1984年工商稅制改革，房地產稅被分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種；

1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》實施，成為目前房產稅的適用依據。條例中，所有非營業的個人用房納入免稅范圍，因而排除了80%以上的可征稅房產；

2003年，黨的十六屆三中全會首次提出對自住房進行征稅；

2011年，上海和重慶率先開展自住房房產稅改革試點；

2023年，房地產稅納入第十二屆全國人大常委會立法規劃，正式為房地產稅立法劃定時間表；

2023年，十三屆全國人大一次會議提出，健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法；

今年以來，國家層面更是多次提及房地產稅。3月“推進房地產稅立法，健全地方稅體系”被寫入“十四五規劃綱要”，5月財政部部長劉昆撰文《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》，“推進房地產稅立法和改革”被提及。

10月16日，《求是》雜志發表習近平總書記文章《扎實推動共同富裕》中提到“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”。

再到10月25日，全國人民代表大會常務委員會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

可以看出，房地產稅的立法過程經歷了較長周期，為何在當前推出？官方解釋是“為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展”。

中國財政科學研究院研究員賈康分析稱，一方面，房地產稅改革將站在歷史高度承擔起新時代的歷史責任，在推動共同富裕和優化實現三次分配體系應有功能過程中扮演重要角色，更好地調節收入分配和實現社會公平；另一方面，房地產稅的征收意味著每隔一段時間可重評一次稅基，這也將給地方政府轉變職能、盡心盡力做好公共服務、優化本地投資環境，帶來一個更有效的與其財源建設的“內洽機制”。

向誰征收房地產稅？

此次試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

在國內，2011年，上海、重慶兩地已經率先試點對個人住房征收“房產稅”。

具體來看重慶的規定，重慶試點的房產稅有兩種征收對象，一種是對高端住宅收稅，即個人擁有的獨棟商品住宅，或者個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年重慶主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。另一種則是外地來重慶置業的，同時無戶籍、無企業、無工作人員的新購住房。

房地產稅稅率會是多少？

在國內，參考上海和重慶的試點情況。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房產，以及外地居民家庭在滬購買的首套房屋，且設有每人60平的免征面積；重慶是對豪宅以及無戶籍、無工作、無社保人員征收房產稅。

其中，上海在征收房產稅時，采用的稅率為0.4%、0.6%兩檔稅率，而重慶在征收房產稅時采用的稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。

在國外，美國、韓國、日本等國家都有類似“房地產稅”的稅收政策，且已經實施多年。總體來看，各國房地產稅主流稅率占住宅價值約0.2%-1.4%，也有比較高的，比如美國房產稅平均占家庭收入的近3%。房產稅是美國的重要稅種，也是地方政府收入的重要來源。

哪些城市有可能成為首批試點區域？

新一輪房地產稅試點開展，哪些城市有可能會被納入首批試點？

相關方面可能會基于以下的考慮：

第一，可能是選擇部分經濟發達的地區，比如濟南、南京、上海、杭州、廣州、深圳等地。

第二，可能是過去一段時間房價上漲較快的城市，比如深圳、杭州、上海等地。

第三，可能要考慮到土地出讓金收入比較高的城市，比如蘇州、杭州、上海等地，看看房地產稅收和土地出讓金之間的平衡效果。

第四，可能還是有較好納稅基礎的城市，比如上海、重慶，已經試點過房產稅的城市。

特別值得注意的是，今年5月，財政部、國家稅務總局、住建部等主管部門在北京召開房地產稅座談會，上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南共6個城市相關負責人均有參加。

賈康強調，可以肯定的是，將來擴大范圍的試點地區，都會給它一個彈性空間，不要求所有的試點地區采取完全一致的方案。另外，在立法軌道上，一旦通過，也不會全國“一刀切”，會允許地方根據不同的情況，有先有后或有差別地制定具體實施細則。

征收房地產稅會對市場產生什么影響？

房地產稅可以說是調控房地產市場的方式，亦或是取代土地財政的保障，然而普通老百姓最關心的，還是征收房地產稅是否會引起房價的下降。

房地產稅試點細則暫未出臺，但重慶和上海房產稅試點已多年，對本地市場產生了怎樣的影響？

貝殼研究院成都分院院長付躍華對封面新聞記者表示，“從滬渝試點經驗來看，滬、渝房地產稅在2011年1月底明確征收，對市場的影響在2011年2月正式出現，由于房地產稅對預期沖擊較大，同時疊加春節季節性影響，2011年2月成交量出現明顯下降，但價格卻并未出現明顯變化。2011年3月起上海、重慶住房成交量恢復月度環比增長。因此，我們判斷從市場情緒面，短期易對市場預期形成較大沖擊，但交易量價長期由住房供求基本面決定，期間量價波動主要受金融環境、調控政策等外在變量影響。”

付躍華還表示，房地產稅對市場交易的影響主要取決于市場的供求關系狀態。在供不應求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態，買方議價能力更強，這些地方房地產稅試點將會導致總交易金額的下降。

業內人士認為，房地產稅與房價下跌不能簡單的劃等號。從中長期來看，房價受到多重因素影響，房地產稅只是其中一個變量。但短期來看，房地產稅試點則是向社會傳遞強烈的調控信號，會扭轉市場對于“房價永遠漲”的預期，有穩定房價的作用。

告別過去的快速增長，房地產行業在轉型中尋求高質量發展，仍將在推動經濟發展方面發揮重要作用，且在住房租賃、城市更新、老舊小區改造等方面還有廣闊結構性發展空間。

盡管房地產稅試點細則暫未公布，但可以預見的是，在推動共同富裕背景下的房地產稅以及整個房地產行業，都將更加平穩健康發展。房地產政策將重點在防風險、保剛需、重保障、調分配等方面持續發力。

封面新聞記者 黃益輝 綜合報道

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