福州二手房經(jīng)過(guò)近兩年的上漲，終于從今年年初開(kāi)始降溫。有人稱(chēng)，是因?yàn)楦Ｖ輳?023年1月1日開(kāi)始，二手房的稅費(fèi)上漲了，買(mǎi)二手房的人變少了，所以?xún)r(jià)格也漲不上去了。但是仔細(xì)分析其中的原因，發(fā)現(xiàn)并非如此，二手房的降溫除了隨整體房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的走勢(shì)外，也與一手房供應(yīng)上漲有關(guān)。而稅費(fèi)只是其中一部分，對(duì)于產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)兩年甚至五年的房子，稅費(fèi)改革后幾乎無(wú)影響。

回到今天的主題，在福州，買(mǎi)（賣(mài)）一套二手房究竟要交多少稅費(fèi)？

▲圖一

一、住宅類(lèi)

賣(mài)方：

1、營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)稅已改增值稅）

a、未滿(mǎn)兩年：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×5.6% （全額征收）

b、滿(mǎn)兩年：免征

2、個(gè)人所得稅（以家庭為單位）

a、未滿(mǎn)兩年：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×1%（普通住宅）

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×1.5%（高檔住宅）

b、滿(mǎn)兩年：

普通住宅：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×1%（滿(mǎn)五年且唯一住宅免征）

高檔住宅：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×1.5%（滿(mǎn)五年且唯一住宅免征）

注：普通住宅面積≤144㎡，高檔住宅容積率≤1.0或面積＞144㎡；

買(mǎi)方：

1、契稅（以家庭為單位）：

（首購(gòu)或首改需到房地產(chǎn)交易中心調(diào)檔）

a、面積≤90㎡：

首購(gòu)、首改：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×1%

b、面積＞90㎡：

首購(gòu)：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×1.5%

首改：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×2%

c、非首購(gòu)或首改：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×3%

2、工本費(fèi)：85元/本

3、他項(xiàng)權(quán)證：85元

我們以100平米，10F,300萬(wàn)總價(jià)為例，晉安區(qū)，二環(huán)與三環(huán)之間的住宅為例。

假設(shè)每平米評(píng)估價(jià)為25000，按照評(píng)估價(jià)申報(bào)，申報(bào)價(jià)為25000*100=250萬(wàn)

若按照上圖的指導(dǎo)價(jià)，二環(huán)至三環(huán)間的指導(dǎo)價(jià)為5280元/㎡，申報(bào)價(jià)為：5280*100=52.8萬(wàn)

申報(bào)價(jià)前后相差近5倍！

如果房產(chǎn)證未滿(mǎn)兩年，客戶(hù)為首購(gòu)，相當(dāng)于要交約9.1%的稅費(fèi)，約23萬(wàn)！！

注：買(mǎi)方若一次性付款，可以按照52.8萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)申報(bào)稅費(fèi)（下文中的別墅和非住宅類(lèi)均適用）。當(dāng)然，如果首付款較高，可以按照更低的評(píng)估價(jià)申報(bào)稅費(fèi)，申報(bào)價(jià)介于兩者之間。

在稅費(fèi)改革之前，福州基本可以按照市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)申報(bào)稅費(fèi)，但是2023年1月1日以后的稅費(fèi)不能“高評(píng)低貸”，購(gòu)房者必須嚴(yán)格按照評(píng)估價(jià)來(lái)申報(bào)稅費(fèi)。這樣一來(lái)，貸款購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)2年的房子成本更高。

名詞解釋?zhuān)?/p>

首購(gòu)——購(gòu)買(mǎi)首套房，買(mǎi)方新產(chǎn)權(quán)人（以家庭為單位）福州五區(qū)內(nèi)名下無(wú)任何一套房產(chǎn)（不含集資房、房改房、自建房、拆遷房、直系親屬贈(zèng)與、繼承房產(chǎn)）

首改——首次改善性置業(yè)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套房后，再次購(gòu)買(mǎi)房屋，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級(jí)、購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”等情形認(rèn)定為首改房外，所購(gòu)房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。

稅費(fèi)參考表：

▲圖二

注：住宅類(lèi)的印花稅及土地增值稅免征。

二、別墅類(lèi)

賣(mài)方：

1、增值稅及附加

a、未滿(mǎn)兩年：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×5.6%（全額征收）

b、滿(mǎn)兩年：

（市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)-原值）÷1.05×5.6%（征收增值部分）

2、個(gè)人所得稅：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×1.5%

3、土地增值稅：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×（2~3）%（個(gè)人）

買(mǎi)方：

1、契稅：市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×3%

2、工本費(fèi)：85元/本

3、他項(xiàng)權(quán)證：85元

稅費(fèi)參考表：

▲圖三

三、非住宅類(lèi)

賣(mài)方：

1、增值稅及附加：

（市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)-原值）÷1.05×5.6%（征收增值部分）

2、個(gè)人所得稅：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×1.5%

3、土地增值稅：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)÷1.05×6%（個(gè)人）

4、印花稅：

申報(bào)價(jià)×0.05%

買(mǎi)方：

1、契稅：

市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)×3%

2、印花稅：

申報(bào)價(jià)×0.05%

3、所有權(quán)登記費(fèi)：555元/個(gè)

車(chē)位所有權(quán)登記費(fèi)：155元/個(gè)

稅費(fèi)參考表：

ps：雖然交易一套二手房，買(mǎi)賣(mài)雙方都要承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)，但目前在福州多數(shù)賣(mài)家都為實(shí)收，故所有稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方。所以，盡量選擇房產(chǎn)證滿(mǎn)2或滿(mǎn)5的稅費(fèi)。

看完后仍有不明白的購(gòu)房者，可以附上房子的詳細(xì)情況后在留言區(qū)提問(wèn)，我們將會(huì)給予解答。

文|CRIC克而瑞 福州

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