現(xiàn)在在鄭州買房的究竟是什么人?
1、你對(duì)接下來鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是什么態(tài)度?
①悲觀,覺得市場(chǎng)會(huì)越來越差。
②樂觀,市場(chǎng)已經(jīng)觸底回暖。
③既不樂觀也不是悲觀,因?yàn)榭床磺宄?/p>
2、你現(xiàn)在還關(guān)注鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的是什么呢?
①想買房
②想賣房
③想投資
3、如果你想賣房,你的目的是什么?
①改善置換
②失望想離開
4、如果你想買房,你的目的是什么?
①自住
②單純的有錢不敢買別的,只能買房?
③自住兼顧投資?
那天現(xiàn)場(chǎng)絕大多數(shù)朋友們的答案是,悲觀、想賣房、失望想離開、自住。
于是我又問了現(xiàn)場(chǎng)朋友們一句話,如果賣房,你會(huì)考慮選擇或者等待賣房時(shí)機(jī)嗎?
大家不約而同的表示,會(huì)。
既然你對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)完全沒有期待,為何還會(huì)考慮賣房時(shí)機(jī)呢?
朋友們都表示,當(dāng)然是不想賣虧了。
這也說明大家潛在的認(rèn)為,鄭州房?jī)r(jià)可能會(huì)漲,鄭州市場(chǎng)行情可能會(huì)好,因此才會(huì)選擇或者等待賣房時(shí)機(jī)。
所以大家對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)失望是真的。對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)還有期待也是真的。
基于以上,我們來聊一下當(dāng)下的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2
當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞是什么?
“保交付”
目前保交付三個(gè)字已寫到了年中政治局會(huì)議里面,并且以壓實(shí)地方責(zé)任的方式,布置成了政治任務(wù)。
這種情況下,說的直白一些就是那個(gè)地方解決不了因停工帶來的負(fù)面、帶來的民怨,哪個(gè)地方就要被追責(zé)。
那么,推動(dòng)保交付的核心問題是什么?
錢誰(shuí)來出,怎么出?
目前鄭州在保交付方面是走在全國(guó)前面的,給出了四種保交付模式:
1、“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式;
2、“收并購(gòu)”模式;
3、“破產(chǎn)重組”模式;
4、“保障性租賃住房”模式。
沒錢的怎么辦?資產(chǎn)大于負(fù)債的怎么辦?資不抵債的怎么辦?然后賣不動(dòng)的怎么辦?可以說在“計(jì)劃幫助在鄭頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難”方面,這四種模式誠(chéng)意很足。
可,開發(fā)商是怎么回應(yīng)呢?急于退出。
從內(nèi)部流出的幾個(gè)頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況匯報(bào)看,在保交樓這件事上,政府和房企需求是不一樣的。
政府的重點(diǎn),就是保交付。以協(xié)調(diào)者的身份,盡量避免直接下場(chǎng),盡量市場(chǎng)化。所以并不想房企退出。
房企的重點(diǎn),就是急,快給錢。滿篇的文字羅列了一大堆的資金需求,給錢的形式隨便,錢多錢少都退出。
比如融創(chuàng),直接申請(qǐng)?jiān)卩嵉?個(gè)項(xiàng)目全部退出,其中6個(gè)選擇棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、1個(gè)選擇項(xiàng)目并購(gòu)模式。
從融創(chuàng)給出的退出的方案看,融創(chuàng)此次退出鐵定虧損,但融創(chuàng)也同樣甩掉了100多億保交付任務(wù)。
這意味著這100億的保交付重?fù)?dān)落到了鄭州肩上。
包括鑫苑也是一樣,一心求退出。
如果你是相關(guān)部門,會(huì)不會(huì)有點(diǎn)心寒。
但其實(shí)冷靜下來分析,你是可以理解這些房企們的,現(xiàn)在對(duì)于他們就是生死戰(zhàn)。
一方面,新一輪的房企償債高峰還在繼續(xù),更多的房企還在違約邊緣徘徊。
另一方面,整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)是的信心依然是崩塌的,成交量?jī)r(jià)依然是低迷的,回款依然是艱難的。
這個(gè)時(shí)候,對(duì)很多民企來說,想要活下去勢(shì)必顧頭不顧腚。
他們一定是要做出選擇的。
于是,有一些城市的市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)被某些房企戰(zhàn)略性的舍棄。
比如,某些房企在別的城市的項(xiàng)目沒有停工,但在鄭州的項(xiàng)目是全線停工的。
就不點(diǎn)名那個(gè)開發(fā)商了,因?yàn)椴皇且粋€(gè)。
被房企們戰(zhàn)略性舍棄的后果就是,這個(gè)城市也將面臨更嚴(yán)峻的保交付壓力。
總之,關(guān)于保交付,形勢(shì)嚴(yán)峻,但前途光明。
3
再來看市場(chǎng)端,7、8、9月是傳統(tǒng)的淡季。
放眼全國(guó),7、8月份,杭州、南京、成都、廈門、重慶、深圳、廣州、上海、北京等等,全國(guó)主要城市都面臨巨大的量?jī)r(jià)回調(diào)壓力。
相比之下現(xiàn)在在鄭州買房的究竟是什么人?,鄭州反而是這些城市中量?jī)r(jià)回調(diào)壓力最小的城市。
這是因?yàn)椋嵵菔袌?chǎng)已經(jīng)在谷底徘徊很久了。更重要的是努力救市的結(jié)果。
從限購(gòu)放松、首付降低再到房票制度釋放5萬(wàn)張房票、再到集結(jié)紓困基金,再到5萬(wàn)套存量房源回購(gòu)等等,再到這兩天與地市公積金的互認(rèn),我們先不說落地的情況,至少我們能看到鄭州救市一直很積極,很努力。
基于此,我們來預(yù)測(cè)一下接下來鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。
首先,全國(guó)層面,新一輪的政策救市開始了。
最新首付首貸利率已經(jīng)可以做到4.1%了。
鄭州各大銀行已經(jīng)跟進(jìn)這個(gè)政策了。接下來鄭州首付會(huì)繼續(xù)降低嗎?首套20%、二套30%大家可以期待一下。
第二,接下來幾個(gè)月四環(huán)內(nèi)將幾乎沒有新項(xiàng)目入市了。
為什么?因?yàn)榇蠹叶紱]拿地了。另外市場(chǎng)再一個(gè)就是市場(chǎng)太差了。很多項(xiàng)目都擱置了,延期了。
第三、主城在售的項(xiàng)目也不多了。
比如,鄭東新區(qū)除了北龍湖北岸三四個(gè)盤,幾乎沒有其它新增。
金水北值得關(guān)注的還是三四個(gè)。
經(jīng)開老城在售樓盤本來就少,值得關(guān)注的更少,幾乎都是尾盤。
高新老城在售樓盤也只有三四個(gè)值得關(guān)注。
管南、中原、惠濟(jì)、二七就更不用說了,沒啥可挑的。
第四、新城開發(fā)建設(shè)幾乎停滯了。
各大新區(qū)配建的場(chǎng)館、綠地、公園、橋梁道路,幾乎都是三四年的樣子。這兩年沒什么變化。
目前一定是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)最差、最灰暗的時(shí)候。
但同時(shí)也是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生質(zhì)變的階段。
這個(gè)階段的局內(nèi)人,是最迷茫的。
該怎么做呢?
回歸本心。回歸常識(shí)。
第一、沒錢的不要糾結(jié)買不買了。
如果你連30萬(wàn)都拿不出來的,就沒必要了糾結(jié)買不買了。
在鄭州30萬(wàn)是個(gè)門檻。
30萬(wàn)首付可以買100萬(wàn)左右,八九十平米,單價(jià)左右,這是目前鄭州的上車門檻兒。
第二、圖便宜的不要買了。
鄭州市場(chǎng)都這樣了,太便宜的一定坑。買房反而是雙重傷害,不如不買。
沒錢的不要買了,不要為了買房,去借錢。
買房不要圖便宜,不管你是自住,尤其是投資,不要圖便宜。
所以,當(dāng)下鄭州買房8大基本常識(shí):
1、放棄四環(huán)外;
2、謹(jǐn)慎選擇單價(jià)以下的區(qū)域;
3、盡量不買首付30萬(wàn)以下的房源;
4、首付超過80萬(wàn),可放棄二七、管南、經(jīng)開濱河、惠濟(jì)區(qū)、高新新城;
5、首付超過100萬(wàn),重點(diǎn)看四環(huán)內(nèi)鄭東新區(qū)和金水區(qū);
6、首付超過150萬(wàn),只看三環(huán)內(nèi)鄭東新區(qū);
7、首付超過200萬(wàn),只看北龍湖;
8、鄭州80%的樓盤是不值得純投資的,所以,選擇很重要!
結(jié)合以上原則,來說說總結(jié)200萬(wàn)左右,首付60萬(wàn)左右該怎么買?
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首付60萬(wàn)左右,是剛改需求,除了性價(jià)比,更重要的還要關(guān)注學(xué)校、品質(zhì)、開發(fā)商、物業(yè)、大區(qū)位地段價(jià)值、未來的成長(zhǎng)空間等。
基于此,在交付安全的基礎(chǔ)上,我們梳理了目前這個(gè)總價(jià)和首付段最優(yōu)的項(xiàng)目選擇:萬(wàn)科翠灣中城、美盛教育港灣、保利大都匯。
近期依然有很多朋友詢問現(xiàn)在敢不敢買房?要不要在等等?
我的建議是,如果你是剛需自住、改善學(xué)區(qū)或者兼顧投資的,現(xiàn)在當(dāng)然要買,重點(diǎn)考慮國(guó)央企,能安全交付即可。
因?yàn)槭袌?chǎng)太差,所以在售項(xiàng)目的定價(jià)都是偏保守的,尤其是新開項(xiàng)目,都是低開。所以,現(xiàn)在買房,至少能保證一點(diǎn),價(jià)格沒水分。
至于很多人考慮的要不要再等等,還會(huì)不會(huì)降息?
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