[案情]

[裁判要點]

法院認為，被執行人李某與陳先生簽訂的房屋買賣協議，是雙方當事人真實意思表示，該協議雖然成立，但雙方達成協議時，李某尚未取得該房產證書，違反了未依法登記領取權屬證書不得轉讓的規定；且在李某取得房產證后，雙方未到房產管理部門辦理房產變更登記買賣房屋簽協議有效嗎，違反了房地產轉讓或變更時，應向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記的規定，因此，該協議不發生法律效力。

[評析]

簽訂合同生效有兩種形式：一是必須依法辦理批準、登記等手續才生效，以辦理該手續為確認生效的時間。當事人雙方在簽訂合同后，將合同在規定的部門辦理批準或登記，合同當即生效。二是合同一經雙方當事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準或登記，購房合同屬于第一類買賣合同。我國《民法通則》第七十二條規定："按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外"。如果我們購買動產，比如說手機、電視、家具等生活用品，當買家向我們交付這些產品時，其所有權便歸我們所有，無需去辦理其他的手續；但如果我們購買如房子等不動產時，則情況就不同。依據我國《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等規定，不動產的所有權變動應登記才生效，也就是過戶登記手續的完成。《合同法》還將合同的效力與所有權轉移的效力區分開來，買賣合同從依法成立時成立并生效，所有權從登記過戶或交付時成立與生效。

本案被執行人李某與陳先生簽訂的房屋買賣協議，是雙方當事人真實意思表示買賣房屋簽協議有效嗎，該協議是成立的，但雙方達成協議時，李某尚未取得該房產證書，顯然違反了未依法登記領取權屬證書不得轉讓的規定；另外，李某取得房產證后買賣房屋簽協議有效嗎，雙方未到房產管理部門辦理房產變更登記，違反了房地產轉讓或變更時，應向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記的規定，因此，該協議不發生法律效力。在此，筆者提醒消費者，在購買二手房時，一定要了解清楚賣方的資信情況，同時要在簽訂協議以后辦理房產變更手續，以免給自己造成不必要的損失。

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