夫妻雙方離婚后，如果還有未分割的財產，通常情況下可以在離婚后財產糾紛中解決。但是，如果一方動起了“歪腦筋”，偷偷把還未分割的房子出售給了他人，另一方的合法權益又該如何保障呢？

案情簡介

王某和孫某在戀愛期間共同購買了一套房屋。因孫某沒有購房資格，便登記在王某名下，后雙方結婚，由夫妻二人和王某父母共同償還貸款。數年后，因夫妻感情不合，王某訴至法院，要求和孫某離婚，法院經審理準予雙方離婚，同時認為因房屋涉及王某父母利益，所以未在離婚糾紛中處理房屋分割問題。

就在孫某準備向法院起訴，通過離婚后財產糾紛處理房屋時，卻驚訝地發現，房屋在雙方離婚后就被王某及其父母偷偷轉手給了他人，并且辦理了過戶登記，現在買家也找上門來，要求孫某和孩子盡快搬離。

孫某找到前夫王某一家進行協商，王某卻表示，房子登記在自己名下，與孫某無關在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，自己依法有權處分房屋。無奈之下，孫某起訴至法院，要求確認王某與案外人訂立的房屋買賣合同無效。

法院裁判

法院經審理認為，從王某與買受人簽訂合同的過程看，王某明知涉案房屋有可能涉及孫某利益仍出賣房屋，且約定房屋過戶后買受人可訴請孫某騰退房屋，其行為有明顯的惡意。

涉案房屋交易時，孫某與子女仍居住在房屋中，買賣合同亦約定，如買受人成功訴請孫某騰退房屋，再向王某支付余款，買受人明知涉案房屋存在爭議且需要通過訴訟解決，仍選擇購買涉案房屋，與一般買房人的心理不符，未盡到合理的審慎注意義務，不能認定存在善意。

王某與買受人聲稱通過中介訂立合同，但均未提交中介合同，與常理不符。從涉案房屋出售價格看，明顯大幅低于該小區同時期同等條件的售賣價格，違反常理。

根據對上述事實的分析，法院認定，王某與買受人的行為構成惡意串通，并損害了孫某的利益，涉案房屋買賣合同因惡意串通、損害他人合法權益而無效，并判令王某和買受人應將涉案房屋變更登記回王某名下。

法官釋法

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規定：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

第一百五十七條規定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

法官提示

實踐中，因財產分割的復雜性，一些夫妻共同財產往往無法在離婚訴訟中一攬子處理完畢，因此存在著財產被惡意轉移的風險。

由于轉移財產一方謀求在短時間內找到買家處分財產在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，其交易行為往往存在一些違背常理之處，從而能夠作為法院認定惡意串通的依據，如是否以明顯低于市場價的價格拋售、買受人是否明知財產權屬有爭議仍執意購買、買賣合同約定的內容是否正常等等。

一旦認定構成惡意串通損害他人合法利益的，不僅買賣合同會被法院確認無效，出賣方還可能因構成轉移夫妻共同財產而在分割財產時承擔少分或不分的不利法律后果。在此也提醒買受人，重大財產交易需謹慎，切勿貪小便宜而吃大虧。

綜合：北京三中院、京法網事