房屋買賣合同簽訂后一方違約怎么辦?
房屋買賣合同簽訂后一方違約怎么辦?
房屋買賣雖然是一項(xiàng)重要的交易活動(dòng),但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和政策的變化,實(shí)踐中房屋買賣違約的情況也常常發(fā)生,買方或賣方都有可能出現(xiàn)違約。房屋買賣合同簽訂后,一方違約怎么辦?另一方該如何追究違約方的責(zé)任?
我國(guó)《合同法》第一百零七條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。下面就具體介紹一下不同違約責(zé)任的承擔(dān)方式。
一、繼續(xù)履行合同
如果當(dāng)事人一方不履行合同,另一方可要求違約方繼續(xù)履行合同。例如,在房屋買賣中,如果買方已支付價(jià)款,但賣方遲遲不交付房屋,買方就可以要求賣方繼續(xù)履行交房的義務(wù);或者賣方已經(jīng)交付房屋但買家不支付價(jià)款,賣方就有權(quán)要求買方繼續(xù)支付價(jià)款。同時(shí),繼續(xù)履行不影響守約方繼續(xù)追究違約方的違約責(zé)任,如:向守約方賠償損失或支付違約金等。
但有下列情況的則不適用繼續(xù)履行:
(1)法律上或者事實(shí)上不能履行;
(2)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;
(3)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
二、解除合同
合同法規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)或者有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,當(dāng)事人可以單方解除合同。此外,在房屋買賣交易中,如果當(dāng)事人一方明確表示自己將不履行債務(wù),或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,當(dāng)事人也可以依法解除合同。
解除合同時(shí)可適用定金罰則,守約方可要求違約方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。
三、定金罰則
如果房屋買賣合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是:支付定金一方違約時(shí),不得要求對(duì)方退回定金;收受定金一方違約時(shí),應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是,定金數(shù)額不得超過房屋買賣合同總價(jià)款的20%,超過部分將不被視為定金。
四、支付違約金
違約金可以由房屋買賣合同的雙方協(xié)商確定,雙方可以在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法,但約定不能違法,數(shù)額不能明顯不合理。如果合同約定的違約金數(shù)額低于實(shí)際造成的損失,守約方可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;如果約定違約金過分高于實(shí)際造成的損失,違約方也可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
需要注意的是,在一方違約程度不嚴(yán)重,另一方馬上要求高額的違約金,一般情況下很難得到支持。如果房屋買賣合同繼續(xù)履行,可考慮參照“滯納金”等條款追究對(duì)方違約責(zé)任。
五、賠償損失
在另外一些情況下,房屋買賣合同的違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任:
(1)合同當(dāng)事人沒有約定違約金和定金,也沒有法定違約金可以適用,如果違約行為給對(duì)方造成了損失,則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任,數(shù)額可由雙方商定,或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決、法院判決。
(2)合同雖約定了違約金或存在法定違約金,但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失,對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失,包括合同履行后本可以獲得的利益,但不得超過違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的最大損失。
以上就是房屋買賣合同中的違約方承擔(dān)違約責(zé)任的形式,在此提醒大家:以上違約責(zé)任的承擔(dān)并不是單一的,守約方可以按照自己的實(shí)際損失要求對(duì)方承擔(dān)多種違約責(zé)任,依法自行選擇對(duì)自己較為有利的方式。若房屋買賣合同的雙方都違反合同約定,則應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
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