《民法典》第二百一十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”本條是關于合同效力和物權效力區分的規定。也就是說，根據該法律規定，除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益，就可以發生效力。合同只是當事人之間的一種合意，并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權的變動所采取的一種公示方法，如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。

物權與債權的區分問題是民法學的基本問題。我國民事法律初期對兩種權利并未能清晰地區分。隨著民法理論的發展進步，才慢慢明白了“區分原則”，明確物權與債權，是兩種性質完全不一樣的財產權利，所以在民事立法過程中，逐漸對物權、債權兩種權利分別加以規定，分別安排他們的規則。《民法典》的編撰也是如此。《民法典》第一百一十四條規定：物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。《民法典》第一百一十八條規定：債權是因合同、侵權行為、無因管理、不當得利以及法律的其他規定，權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利。物權與債權分別對應著民事主體享受生活中利益的兩種不同實現方式，前者是通過對有體物和權利的直接支配實現的，后者則是通過對他人請求為一定行為 ( 包括作為和不作為) 來實現的。

物權與債權的區分，明確物權作為支配權的屬性，明確物權具有對世效力和優先效力，明確物權客體的特定性，明確物權的法定性和公示性，明確物權的長期性。正是借助物權債權的區分理論，平等主體之間的一部分社會關系得以被解釋、描述、表達、想象為民事法律關系，從而進入民法世界，成為民法所包含的協調策略得以用武之地。

為什么可以區分物權和債權？物權與債權的區分主要是因為契約 ( 買賣) 往往涉及時間遞延。如果契約 ( 買賣) 立時完成，則不會有踐約問題，也就不需要區分出物權和債權這兩個概念。因此區分物權與債權是因為存在時間落差。同時依據時間落差說可以引申出兩個附理: 愈沒有時間落差，物債 ( 或二者相區分) 的觀念愈不重要; 涉及的時間落差愈長，物債 ( 或至少其中之一) 的觀念愈重要。（王軼、關淑芳：《物權債權區分論的五個理論維度》，載《吉林大學社會科學報》2014年第5期。）

區分原則具有如下幾方面的實際意義：一是有利于保護買受人依據合同所享受有的占有權；二是有利于確立違約責任；三是有利于保護無過錯一方當事人。例如，當事人雙方訂立了房屋買賣合同，按照債權的規則，房屋買賣合同生效需要：雙方均具備簽訂合同的民事行為能力；雙方簽合同時，意思表示均真實、自由，沒有瑕疵；合同的內容不能違背法律、行政法規的效力性強制性規定，不能違反公序良俗。滿足上述條件，雙方的房屋買賣合同便生效了。合同生效，債權就設立了。而按照物權的規則，房屋發生物權變動需要：雙方簽訂的房屋買賣合同有效；出賣人具有房屋的處分權；已經辦理房屋的過戶登記。也就是說，買賣合同生效與物權變動，是完全不同的兩件事情。后期的過戶登記，只是生效合同的履行過程而已，對于是否登記，只是說生效的合同在后期是否得到履行，不能再反過來對合同效力產生什么影響。合同生效之后，債權就已經設立了，如果沒有辦理房屋登記手續，房屋所有權不能發生轉移，但買受人基于有效合同而享有的占有權仍然受到保護，違約的合同當事人應當承擔違約責任，依據不同情形，買受人可以請求債務人實際履行合同，即請求出賣人辦理不動產轉讓登記，或者請求債務人賠償損失。