企業承租集體土地用于農業生產，卻因征收補償沒談妥就變成了“違建”？這種情況應當怎么辦呢？本文中，滿旺公司（化名）通過訴訟，不僅獲得了青苗及地上建筑物（包含自拆費用）予以補償共計310余萬元，而且法院還判決確認縣住建局作出的限期拆除違法建筑決定違法。讓我們一塊來看看是怎么回事吧。

一、公司承租農村集體土地用于農業開發，卻被納入征收范圍

滿旺公司（化名）是以經營農場起家的，因農場規模擴大，為了更好經營，便成立了公司，還于2002年向農場附近的豐收村（化名）承租了30畝集體土地用于特種農業開發和建設科技示范園，主要是培育鐵皮石斛種苗，租賃期限為2002年8月10日至2028年8月。

集體土地流轉用于農業開發需要向當地農業局或相關部門進行備案申請，當地農業局經審核，認為雙方的土地承租協議符合土地使用權流轉的有關政策規定，作出《關于同意滿旺公司租賃豐收村集體土地進行農業開發的批復》，同意雙方按土地承租協議履行。

拿到批復后，滿旺公司先后修建了接種室、培養室、控溫大棚、清洗大棚、衛生間等生產及附屬設施，取得了市農業局頒發的《農作物種子經營許可證》及《主要農作物種子生產許可證》，這就代表著滿旺公司具備鐵皮石斛種苗的生產經營資格了。

一切步入正軌后，滿旺公司正常經營。

然而，2023年初，縣政府因實施縣城新區建設項目需要，需征用豐收村土地，發布了土地征收預公告，滿旺公司租用的豐收村30畝土地，正好位于征收范圍內。

二、因補償安置未談妥，企業建筑被認定為違建

2023年4月，滿旺公司收到縣城征收指揮部下達的《通知》，主要內容為：工作組已進村全面開展青苗等地面附著物清點工作，要求各企業予以配合，完成企業搬遷及土地清表工作。

滿旺公司為了配合征收工作，立即著手進行企業停產事宜，除了必要的留守人員外，遣散了其余工人，進入停產狀態。

月底，縣政府公告了征地方案及征地補償安置方案。然而，滿旺公司就鐵皮石斛種苗及地上附著物的補償、停產停業損失等問題與縣政府多次協商未果，認為安置不合理，不愿簽署協議也不肯搬離，雙方進入僵持狀態。

為迫使滿旺公司放棄補償并盡早搬遷，2023年5月，當地縣住房和城鄉建設局作出限期拆除決定：認定滿旺公司的上述農業生產及附屬設施未經許可建設，屬于違法建筑，責令滿旺公司自行拆除。

三、展示維權決心，征收方妥協簽協議給補償

好好的廠房變成違建，滿旺公司不服。為了維護合法權益，公司找到律師提起訴訟，請求法院判決撤銷違建拆除決定。我們先來看看，法院會如何認定。

滿旺公司的建筑物是于2002年建設的。《中華人民共和國城鄉規劃法》是2008年4月1日起實施的，在城鄉規劃法實施前，適用的是《中華人民共和國城市規劃法》。

《中華人民共和國城市規劃法》第二條規定：“制定和實施城市規劃，在城市規劃區內進行建設，必須遵守本法”；《中華人民共和國城鄉規劃法》第二條第一款規定：“制定和實施城鄉規劃，在規劃區內進行建設活動，必須遵守本法”。

無論是《城市規劃法》，還是《城鄉規劃法》，其適用前提均是“建設范圍在城鄉規劃區范圍內”。

本案中，認定滿旺公司于2003年建的建筑物是否違建，前提應當是土地當時是否已經納入城鄉規劃區范圍內。

法院認為，縣住建局未能提供縣城總體規劃（也未向社會公布）的相關證據，就認定滿旺公司的建筑物違反相關城鄉規劃法律，屬認定事實不清，主要證據不足，依法應予以撤銷。

由于滿旺公司提起訴訟，縣政府見到了其維權的決心，也知道自己做出違建認定沒有法律依據，征收指揮部找到滿旺公司私下協商簽訂了一份拆遷補償協議，約定：滿旺公司提出的鐵皮石斛種苗、停產停業等損失沒有法律依據，不屬于政府補償的范圍，不予補償，只同意青苗及地上建筑物（包含自拆費用）予以補償共計310余萬元，由滿旺公司自行拆除公司廠房；對于鐵皮石斛種苗、停產停業等的補償，可另行通過訴訟程序解決。

拿到廠房建筑的補償款后，滿旺公司主動自行拆除了廠房設施。

因未撤訴，此時判決撤銷被訴的行政決定已無必要。最終，法院判決確認縣住建局作出的限期拆除違法建筑決定違法。

至于滿旺公司的鐵皮石斛種苗補償和停產停業損失補償，滿旺公司將提起相關訴訟來爭取，他們又是否能拿到合理的補償呢？下一篇文章我們再講述。關注我們，學習更多征拆法律知識，維護被征收人的合法權益！