關(guān)于”老破小“，是每個北京買房人繞都繞不過去的坎，你首套上車預(yù)算有限，想職住平衡，就只能選老破小；你剛需改善二室換三房，限購限貸壓上全部身家也只能用自己的次新兩居換老破小三居；孩子上學(xué)，人朝的太陽公元紅璽臺太遙遠(yuǎn)，還有芍藥居北里的老破小在那里等你……好像躲也躲不開，逃也逃不了，該來的總會來。

相信你不僅聽過，而且還無數(shù)次拷問過自己：老破小到底還能不能買？老破小到底還有沒有投資價值？會不會一次老破小，終生老破小？

今天我們就來聊一聊北京的“老破小”，以及大家非常關(guān)心的問題，什么樣的老破小，你是可以大膽去買的。

首先我們要知道老破小從何而來？這樣的房子多是在1998年房改之前建造，自1994年起，政府把公房（也就是使用權(quán)房）出售給職工（買下產(chǎn)權(quán)），原來是租賃的公房就被出售給了原承租人。后來北京已售公房可以上市出售，于是這些上市的已售公房被稱為上市公房，也就是我們常說的“老破小”。

老破小最大的特點是年代久、賣相差、面積小。

其中的“老”，一是社區(qū)居住人口老齡化嚴(yán)重，住戶以老人居多，二是在銀行不能貸滿25年。以北京為例，具體貸款年限是：鋼混57-房齡，磚混47-房齡，也就是目前北京二手房市場上鋼混樓（占絕大部分）1989年以前，磚混樓1999年，在銀行眼中，都稱之為“老”。

“破”，因為是個主觀印象，見仁見智，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，大體上可以理解為下圖這個樣子。

“小”，同樣可以給出一個定義，兩居60平米以下的。

北京可算是老破小、老公房的重災(zāi)區(qū)，目前的情形有多嚴(yán)重呢，我這里有份某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：

北京20年以上老舊小區(qū)占總體存量比重47%； 超8成老舊小區(qū)在城六區(qū)，其中西城占比達(dá)58%，位居首位，海淀東城石景山占比47%左右； 從近五年的成交數(shù)據(jù)看，北京樓齡在20年及以上的房屋中46%面積在60平以下； 老舊小區(qū)6成無電梯，20%的綠化率不足，車位配比不足1的老舊小區(qū)占比超7成，40%的老舊小區(qū)物業(yè)不具備資質(zhì)。

當(dāng)整個自媒體環(huán)境，都因為靜態(tài)的錯誤判斷或新房利益相關(guān)，而教大家說“老破小千萬不能買”時，我堅持自己的想法——“一線城市，地段的價值終將被重新挖掘，老破小，當(dāng)然可以買”。

那么什么樣的老破小、哪些老公房又是值得購買的呢？

老破小一般占據(jù)市區(qū)核心位置，多有名小加成，如果社區(qū)的原單位還在，或者產(chǎn)權(quán)為政府單位，那么這種房子無論保值還是增值都是很不錯的選擇。 比如西城金融街的豐匯園，月壇南沙溝小區(qū)，海淀花園橋附近的核二院，蘇州橋的海淀南路外交部社區(qū)，公主墳區(qū)域的翠微東西里，東城和平里區(qū)域的和平里x區(qū)，朝陽亞運村的臥龍小區(qū)等，基本都是央企或者公務(wù)員分房。這樣的房子綜合了核心地段、便利的交通、近大型就業(yè)中心、優(yōu)質(zhì)學(xué)位、物美價廉的物業(yè)維護(hù)等資源，未來都不太可能會淪陷。一般來說，部委公務(wù)員、在金融街工作，以及重視孩子教育的家長，會重點考慮這些區(qū)域的老房子。

另一種老破小，集中在東城和朝陽交界處2-3公里的范圍內(nèi)，依托CBD這個大型商務(wù)區(qū)，屬于有地段、有產(chǎn)業(yè)、有交通，因為對口普小，還沒有溢價，價格比較公道。如果想尋找這類房子也很簡單，沿著十號線東段找，例如團(tuán)結(jié)湖區(qū)域的北二條小區(qū)，呼家樓附近的呼家樓南里，包括未來五軌交匯的東大橋地鐵站周邊，東大橋東里等，都比較容易找到。如果鳳變冰一下，兩居室月租金到9000元沒問題。要知道，北京除了商住和小產(chǎn)權(quán)，普通住宅租售比能在1：400以內(nèi)還是比較罕見的。這種處于商務(wù)區(qū)核心位置，交通便利，配套齊全，沒有溢價的房子，流動性非常好，往往也能帶來可觀的租金。

這種房子適合偏好租售比的投資客，以及剛剛在城市扎根的首套房購買者。只要有源源不斷的新鮮血液涌入CBD，這種類型房子的市場就是繁榮的。

還有一種老破小，分布在產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的邊緣，比如說清河的永泰東里，西邊是上地軟件園，北部是東升科技園，靠近8號線，小學(xué)還是海淀學(xué)籍。只要中國的互聯(lián)網(wǎng)還在一個高速發(fā)展的軌道上，這種首套上車的居住需求就需要房價的洼地去填補(bǔ)。在望京電子城內(nèi)部同樣有這樣的老公房，如南湖中園一區(qū)二區(qū)等等，依附于望京電子城的發(fā)展，這些老破小老公房，給這個地區(qū)的新移民提供了第一個落腳點。

最后，我還發(fā)現(xiàn)，外地人口占比高， 通過在京城經(jīng)商形成較固定區(qū)域的老破小，流動性也非常不錯。比如說是潘家園做古玩生意的老板，會在勁松買房；大紅門做服裝生意的浙江人，會買在西羅園南里；草橋賣燈具的，會考慮草橋欣園三區(qū)。只要有這類人群持續(xù)在這個區(qū)域經(jīng)商做生意，這種房子的市場就一定還在。

我們總結(jié)一下，核心區(qū)老破小、CBD老破小、產(chǎn)業(yè)聚集處的老破小、以及由外地經(jīng)商聚集處的老破小，都是值得購買的，不用擔(dān)心后續(xù)脫手的問題，他們普遍有以下的優(yōu)點：

在享受同等公共配套下，總價最低； 流動性好，只要有城市新移民進(jìn)來，這個處于食物鏈底層的老破小，一定會有人接盤； 租售比較高； 容易變現(xiàn)，不論是升市、跌市、還是平市，整個北京成交量最大的還是60平米以下的房子； 拆遷預(yù)期，當(dāng)然，這種事情是可遇不可求的。但我還是建議，如果你決定了買老公房，且能夠在多層和大塔樓之間選擇，我們盡量去選擇3-6層的低密度板樓。密度低，戶數(shù)少，拆遷的難度就小很多，反之，想象一下大塔樓的人口密度，開發(fā)商很難有利可圖。另外，在北京市第一批歷史建筑名單中的小區(qū)，基本是不可能搏拆遷預(yù)期的，如天橋的虎坊路小區(qū)，木樨地的真武廟，展覽路的百萬莊，中關(guān)村的科源社區(qū)等等； 有政府托底。在北京，政府是不允許出現(xiàn)類似國外的成片貧民窟的存在，這就是政策底，我們?yōu)槭裁磿猩唐贩颗浼Ｕ闲宰》空撸彩沁@個道理。

可能還有人要問，哪些老破小是不能買的？最后我再羅列幾個篩選原則，如果不幸命中，那么建議各位買房人還是要慎重選擇。

1、遠(yuǎn)郊不能買；

2、原單位已經(jīng)不復(fù)存在，小區(qū)日常維護(hù)僅靠街道、政府維系的不能買；

3、區(qū)域內(nèi)或相鄰片區(qū)中，老破小和次新商品房的總價差價不大的不能買。

關(guān)于老破小，能講的太多，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，買房人的無奈，京剛都懂。如果還有問題，咱們評論區(qū)見。