【1】引言

自己在婚前個(gè)人出資購(gòu)買的房產(chǎn)，一結(jié)婚就變成夫妻共同的了？

大概率情況下，不會(huì)。但是，并不排除這種情況的出現(xiàn)。

婚姻與財(cái)產(chǎn)之間的關(guān)系非常微妙。過日子嘛，總是要用到錢的。

有的不分你我，“都成夫妻了，還分那么清楚干什么？要真擔(dān)心財(cái)產(chǎn)，干脆就別結(jié)婚”！有的賬算得明明白白，“我的是我的，你的是你的，一起掙的倆人一塊兒花”。

無論什么做法，都有它可取之處，沒有、也不可能斷然下結(jié)論。用一些回避、偏激、甚至非要爭(zhēng)個(gè)是非對(duì)錯(cuò)的態(tài)度來看待兩者之間的關(guān)系，都不是客觀的態(tài)度。

在婚姻與財(cái)產(chǎn)這對(duì)關(guān)系中，有這樣一種情況：一方在結(jié)婚之前自己出資買了房子。那么，這個(gè)房子算誰的？今后結(jié)婚了，產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移？

【2】會(huì)“轉(zhuǎn)移”的三種情況

首先我們要給出一個(gè)明確結(jié)論：

個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)因?yàn)榛橐鰻顟B(tài)變化，自然發(fā)生產(chǎn)權(quán)上的轉(zhuǎn)移。

這里結(jié)論，有兩個(gè)意思：

個(gè)人財(cái)產(chǎn)，無論是婚前的還是婚后的，無論是結(jié)婚還是離婚，都不會(huì)無緣無故的變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 什么叫“無緣無故”？就是在雙方?jīng)]有對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬進(jìn)行過變更、與婚后財(cái)產(chǎn)混同、或者書面約定。

反過來說，如果發(fā)生了“緣故”，則：本來的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，確實(shí)會(huì)變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

具體到房產(chǎn)，這種“緣故”，包括三種情況：

1.登記。

大家都知道，我國(guó)房產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）采取的是“登記制度”，會(huì)把房子的產(chǎn)權(quán)人錄到房本上。

那么，個(gè)人出資購(gòu)買的房產(chǎn)變成雙方共同財(cái)產(chǎn)，是由兩種情形造成的：

一種情形是，婚前購(gòu)買房子的時(shí)候，寫的是兩個(gè)人名字。

這種情形，從法律認(rèn)定上，視為“一方以結(jié)婚為目的的、對(duì)另一方的贈(zèng)與”。如果雙方結(jié)婚，則視為條件達(dá)成，贈(zèng)與有效；如果婚沒結(jié)、分手了，則贈(zèng)與條件不成立，出資一方可以主張法定撤銷、要回對(duì)方份額。

現(xiàn)實(shí)中還有例外，僅做提示，不展開：

舉個(gè)極端例子：房子買完了、登記倆人名字。結(jié)果剛領(lǐng)結(jié)婚證沒幾天，對(duì)方提出離婚。

這種行為，需要對(duì)對(duì)方的離婚行為做出判定，如果確有“騙婚”事實(shí)，則出資一方依然可以主張要回對(duì)方份額。關(guān)于事實(shí)上的認(rèn)定，要具體問題具體分析，這里無法羅列。

另外一種情形是，婚后在原本登記在個(gè)人名下的個(gè)人房產(chǎn)，加上了對(duì)方名字。

加名行為，視作是一方對(duì)另一方的贈(zèng)與。而且這種行為，不能理解為“以婚姻維系為條件”的贈(zèng)與——導(dǎo)致離婚的因素很多，例如有無過錯(cuò)、對(duì)家庭付出等。萬一面臨離婚分割，基本上會(huì)以房產(chǎn)證上登記的各自份額為基準(zhǔn)，適當(dāng)有所傾斜。

2.協(xié)議。

夫妻之間是可以對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行協(xié)議的。協(xié)議合法有效，取決于兩個(gè)因素：

協(xié)議內(nèi)容必須要合法、不違背公序良俗。 協(xié)議必須為雙方自愿的、真實(shí)的意思，不能受脅迫誘導(dǎo)、不能在不具備完全民事行為能力的情況下簽訂。

按照我國(guó)《民法典》規(guī)定：

第一千零六十五條 男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定。

夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有法律約束力。

夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有，夫或者妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，相對(duì)人知道該約定的，以夫或者妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償。

所以，一旦雙方簽訂了財(cái)產(chǎn)協(xié)議，那么將按照協(xié)議來執(zhí)行，無論房產(chǎn)是否做了登記變更。

3.繼承。

這屬于房子在房主去世后被配偶分走的情況。繼承，發(fā)生在被繼承人身后。

另一方能夠分走部分房產(chǎn)的條件是：

沒有觸發(fā)喪失繼承權(quán)的行為。 沒有被被繼承人生前排除在外。

關(guān)于“喪失繼承權(quán)”的行為，可參考《民法典》第一千一百二十五條。重點(diǎn)說一下第二個(gè)條件。

遺產(chǎn)，指的是去世人生前個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)——

如果財(cái)產(chǎn)全部屬于去世人個(gè)人，則全部為遺產(chǎn)，發(fā)生繼承。 如果屬于去世人夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則先將配偶那一部分拿掉作為配偶的自有財(cái)產(chǎn)，剩余部分為遺產(chǎn)。

那么，誰來繼承？這將取決于發(fā)生的是什么繼承。

法定繼承情況下，配偶作為第一順序繼承人，具有法定繼承權(quán)。

記得之前有人質(zhì)疑過這種情況：晚年再婚老人，有自己的個(gè)人房產(chǎn)，先走了。后老伴兒就沒有權(quán)利繼承這套房子，因?yàn)檫@個(gè)房子跟后老伴兒無關(guān)！

房子確實(shí)跟后老伴兒無關(guān)，但是，房子的繼承權(quán)跟后老伴兒有關(guān)——這就是結(jié)論，無須質(zhì)疑。

除了法定繼承之外，還有兩種方式：

遺囑繼承。如果被繼承人生前訂立了合法有效遺囑、指定了配偶之外的人繼承（或者受遺贈(zèng)），則按照遺囑執(zhí)行。這屬于配偶被排除在外的第一種情形。 遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。如果被繼承人生前與他人（須為非法定繼承人）簽訂了《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，則按照協(xié)議執(zhí)行，配偶必定被排除在外。

【3】其他容易混淆的三種情況

現(xiàn)實(shí)中有三種常見情況，會(huì)讓人“覺得”房子自然就變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這里適當(dāng)延伸說明一下：

1.婚前購(gòu)房，婚后下來房產(chǎn)證。

例如，一方婚前出資購(gòu)房、個(gè)人簽訂購(gòu)房合同，但是房產(chǎn)證是在婚后下來。

婚后下來的財(cái)產(chǎn)就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

不是。

這種情況，房子依然視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)——

個(gè)人簽訂合同，則房產(chǎn)證下來的時(shí)候，也會(huì)登記為個(gè)人名字。 房子的出資人是個(gè)人，房產(chǎn)證也登記的個(gè)人名字，即便是婚后購(gòu)買的，都將視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.婚前個(gè)人首付貸款購(gòu)房，登記個(gè)人名字。

這種情況，會(huì)涉及到婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款的問題。

萬一面臨房產(chǎn)分割，因?yàn)殡p方對(duì)房子均出資了，會(huì)怎么分？對(duì)方是不是就分得房產(chǎn)份額了？

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋（一）：

第七十八條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

也就是說：先協(xié)議（即協(xié)議離婚），協(xié)議不成的走法院判決。而判決的結(jié)果是：房子，依然屬于登記方，共同還貸部分及其增值的一半兒，由登記方補(bǔ)償給對(duì)方。

可以這樣理解：一方出資的貸款房，房子依然屬于出資人個(gè)人，不會(huì)被對(duì)方分走；而對(duì)方的出資部分，將視為債務(wù)來處理。

3.婚后將個(gè)人房產(chǎn)變賣了，購(gòu)置了新房。

這種情況特別容易引起混淆。很多人認(rèn)為：只要婚后把個(gè)人房產(chǎn)賣了再買新房，新房就變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

事實(shí)上，不能這樣認(rèn)定。

個(gè)人房產(chǎn)變賣了，售房款依然為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。那么，新購(gòu)置的房子是否屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，就要區(qū)分情況而定：

如果新房全部用此筆售房款購(gòu)買。若登記為個(gè)人名字，依然為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；若登記為雙方名字，則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 如果新房購(gòu)房款中添置了對(duì)方財(cái)產(chǎn)（包括夫妻共同財(cái)產(chǎn)）。則無論房子登記誰的名字，都將視作夫妻共同財(cái)產(chǎn)——共同共有的，夫妻各半；按份共有的，按照份額比例確定。

【4】結(jié)語

前述介紹個(gè)人財(cái)產(chǎn)變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)的三種情形，其實(shí)都有一個(gè)共同特征：即為產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人行為——同意共同登記了、同意加名了、同意簽協(xié)議了、同意留給配偶（沒有排除）了。

換句話說，是產(chǎn)權(quán)人的主觀意識(shí)行為。

避免與否，無從談起。本文僅用于介紹目的，不帶有任何傾向性意見。