大多數(shù)人會(huì)以為，夫妻間的財(cái)產(chǎn)糾紛，主要出現(xiàn)在離婚的時(shí)候，夫妻雙方會(huì)因財(cái)產(chǎn)分割問題，爆發(fā)矛盾。但實(shí)際上，夫妻在存續(xù)關(guān)系內(nèi)，同樣會(huì)遇到許多財(cái)務(wù)問題，比如一方大肆揮霍婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)，危害到了另一半的利益，或者一方在未經(jīng)對(duì)方同意的情況下夫妻共同房產(chǎn)，丈夫代表妻子簽字售賣，買賣合同有效嗎？，擅自買賣房產(chǎn)等等，在這些問題上，如果處理不好，也容易引發(fā)官司。今天我們要分享的一個(gè)案例就是，丈夫以“妻子授權(quán)自己代為簽字”的名義，擅自賣了夫妻名下的共同房產(chǎn)，那么，這樣的買賣合同，能認(rèn)為有效嗎？我們不妨來看看法院是怎么判的。

【案情回顧】

孫先生和郭女士是夫妻關(guān)系。2021年6月，孫先生將一套屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋在中介登記出售。很快，王小姐看中了該房屋，并通過中介聯(lián)系上了孫先生。孫先生出示了與妻子郭女士共有的房屋產(chǎn)權(quán)證及兩人身份證明，并且告知該房屋的貸款已經(jīng)還清。于是，雙方簽訂了房屋買賣合同，孫先生在協(xié)議甲方一欄里簽了名，并聲稱適用家事代理代其妻子簽了名。王小姐現(xiàn)場(chǎng)交付了五萬元定金。

王某已經(jīng)根據(jù)合同約定支付了向?qū)O先生支付了定金，并支付了中介費(fèi)，但孫先生卻遲遲未履行房屋買賣合同，即將房屋交付給王小姐使用。經(jīng)多次協(xié)商未果，王小姐將孫某夫妻訴至法院。

【法庭審判】

庭審中，郭女士明確表示自己不愿意出售房屋。郭女士稱，中介公司曾帶王小姐上門看房，其已經(jīng)說過房子不賣了，且自己在與王小姐的通話中，也幾次提出賣房系其丈夫的意思，自己沒有同意，合同上也不是自己本人簽的名。

面對(duì)郭女士的說辭，王小姐表示，郭女士的說法不實(shí)，孫先生拿的證件齊全，屬于家事代理的范疇，其完全有理由相信出售房屋是夫妻倆的共同意思表示。而且，直到2021年8月，中介公司才發(fā)來消息，告知自己郭女士原來并不愿意出售房屋。到了10月份，郭女士才正式確定不賣房了。綜上，王女士認(rèn)為，現(xiàn)孫先生和郭女士已經(jīng)違約，應(yīng)雙倍返還購(gòu)房定金10萬元，賠償其中介損失費(fèi)3萬元。

法院認(rèn)為：當(dāng)事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。房屋買賣合同載明甲方為孫某和郭某，故郭某也是合同當(dāng)事人之一，但郭某未在該協(xié)議上簽字，且其明確表示過不愿意出售房屋，所以該房屋買賣合同不成立。故判決孫某返還王某購(gòu)房定金5萬元。至于其他損失的主張應(yīng)另案處理。

【律師分析】

根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。這里有兩層含義：一是夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定；二是夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

這也就延伸出了家事代理的問題，所謂家事代理權(quán)，是作為身份權(quán)的配偶權(quán)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它是指夫妻一方在因家庭日常事務(wù)而與第三人為一定的法律行為時(shí)，享有代理配偶他方的權(quán)利。

具體地說，夫妻一方代表家庭所為的行為，視為夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必須承擔(dān)法律后果，夫妻雙方對(duì)該行為承擔(dān)共同的連帶責(zé)任。

所以在本案中，如果買受人有證據(jù)證明其有理由相信該出售行為系夫妻雙方的意思表示，且其是善意購(gòu)買人，則夫妻一方的出售行為構(gòu)成表現(xiàn)代理，該售房行為就是合法有效的。否則，在買賣房屋的重大事件上，在沒有明確的代理授權(quán)證據(jù)的情況下，法院肯定會(huì)認(rèn)為這是孫先生私自賣房是違背郭女士的個(gè)人意愿的，故雙方買賣合同應(yīng)為無效。

總之， 通過本案的分享，希望大家能夠明白一個(gè)法律常識(shí)，如果在自己買房時(shí)，房屋的所有權(quán)是夫婦雙方共同所有，那么一定要明確這是夫妻雙方共同的意思再簽合同，否則在沒有代理授權(quán)證明的情況下，只有一方出面來代辦，很可能惹出糾紛。而站在另一個(gè)角度，如果您是夫妻中的一方，在處理類似問題時(shí)，也要注意，凡是涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分的重大財(cái)務(wù)支出或者房產(chǎn)交易，一定要在夫妻雙方達(dá)成一致后再進(jìn)行，萬不可一意孤行，擅自做主，這不但情理上是過不去的，于法律上也是不被認(rèn)可的。

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