劉明珠，深圳買賣合同律師,現執業于，法律功底扎實，執業經驗豐富，秉承著“專心、專注、專業”的理念，承辦每一項法律事務、每一個案件。所辦理的案件獲得當事人的高度肯定。在工作中一直堅持恪守誠信、維護正義的信念，全心全意為客戶提供優質高效的法律服務。

二手房買賣需要什么樣的司法程序在生活中，很多人都會選擇購買二手房，但是，二手房的買賣程序在司法上是有規定的。以下是由為大家整理的二手房買賣的司法程序，希望能幫到你們。

二手房買賣的司法程序

1、看房

驗明產權是關鍵。決定購房之前，一定要驗明所購房屋的產權現狀。產權不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是消費者在購房時最容易忽視的一個環節，也是產生購房風險的根源。

2、簽合同

確認雙方合法身份。一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，一定要約齊買賣雙方及中介簽訂三方合同。

3、選購

首先考察性價比。 消費者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結構、面積、大概位置和房子的心理價位等，然后依照步驟進行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。

4、辦手續

必要程序不能簡化。經過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質性階段。此階段具體內容是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執。

5、交房

按照合同約定執行。辦理完所有手續后，買賣雙方可按合同條款交接房屋，買方驗收房內不少拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后買方付款。

不能購買的二手房條件

1、只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;

2、未依法取得房屋所有權證的房屋;

3、在農村集體土地上興建的房屋或者已經被列入拆遷公告范圍的房屋;

4、所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

5、已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋;

6、以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋;

7、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;

8、房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

9、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二手房買賣簽約后房主反悔怎么辦？現今社會，二手房市場十分活躍，但交易過程中卻總是出現這樣那樣的問題，使得交易雙方不愉快。在二手房交易的過程中，房主突然反悔了，購房者該怎么辦呢為您解答！

1、二手房買賣對于買方來說存在什么風險

在二手房交易的過程中，買方處于相對于劣勢的地位。二手房買賣對于買方來說存在什么風險

賣方不按照合同的規定交房。

賣方不協助辦理過戶登記。

有可能因為房屋自身存在的原因導致買賣交易無效。

賣方配偶或者共有人聲稱不知情，導致合同無效。

在交易完成后，賣方拒絕遷出戶口。

2、二手房買賣交易過程中，房主反悔了該怎么辦

網友提問：我今年3月份經中介與王某簽訂了一份房屋居間合同，王某將其位于高新區的房屋以110萬的價格出售給我，我向王某支付了購房款5萬元，其余房款雙方約定進托管賬戶。后雙方辦理過戶手續時，王某反悔了，并稱該房屋所有權人是其兒子二手房買賣需要什么樣的司法程序 二手房買賣簽約后房主反悔怎么辦？，他簽訂的合同是無效的。請問，面對這樣的情況，我該怎么辦呢

律師解答： 王某兒子已滿18周歲，具有完全民事行為能力，此房屋的所有權歸王某兒子所有，王某雖是其父母但其已成年，其父母對其財產無處分權。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規定：;當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。由此可知你與王某的房屋買賣合同是有效的，若王某兒子不同意過戶，你可以要求王某承擔違約或者要求解除合同并要求王某對其損失承擔損害賠償。

3、二手房買賣，賣方反悔可以要求繼續履行合同并強制過戶房產嗎

在二手房的樓價持續上升，有不少在簽訂合約之后反悔，導致合同無法履行。不少購房者就想到了要求繼續履行合同并強制過戶房產。但是購房人對是否能要求繼續履行二手房買賣合同及能否通過訴訟形式請求強制過戶不太理解。

訴請繼續履行合同，強制過戶的條件：

第一，買方要確保持續符合購房資格。

第二，買方要追加中介方和賣方欠款銀行作為第三人，其中賣方欠款銀行涉及到贖樓，便于法院判決該第三人配合贖樓。

第三，買方要準備好一次性支付購房款。而這也正是以便賣方不配合辦理按揭手續時，一次性付款給法院，由法院執行強制過戶，再將房款放給賣方。

買方符合上述條件要求繼續交易并強制過戶的，必須準備好足夠的購房資金，在將購房款匯入法院賬戶后，法院就可以向國土部門發出裁定書強制過戶。這一做法，就完全避開了賣方，無需賣方配合進行按揭手續。因此，符合一定條件的購房者完全可以要求賣方繼續履行交易并過戶，以維護自己的合法權益。

相關知識：如何預防二手房買賣簽約后房主反悔的情形出現

一般來講，預防二手房買賣簽約后房主反悔，作為購房者，應該采取的對策可以有以下幾方面：

在與二手房房主簽訂購房合同時，購房者必須提前考慮房價上漲等因素，考慮相關的可能結果，約定好違約賠償，并在能夠辦理過戶手續時，及時辦理，避免對方反悔。

為避免因為房主主張房屋為夫妻共有而最后被判定合同無效，買房人應在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，并對可能出現的質量問題如何承擔作出書面約定。

購房者要了解待購的房屋是否屬于不能上市的國家法律明確規定的農村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮居民不要購買這類房屋。

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